Wspólnota mieszkaniowa to struktura, która umożliwia mieszkańcom budynku wielorodzinnego wspólne zarządzanie częściami wspólnymi, takimi jak klatki schodowe, podwórka czy windy. Aby jednak funkcjonowała sprawnie, potrzebuje odpowiedniego organu zarządzającego - zarządu. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej to organ odpowiedzialny za bieżące administrowanie nieruchomością wspólną, czyli wszystkimi elementami budynku i gruntu, z których korzystają mieszkańcy, jak klatki schodowe, parkingi czy place zabaw. Jego zadaniem jest dbanie o stan techniczny i estetyczny tych przestrzeni, a także reprezentowanie interesów wspólnoty w różnych sprawach.
Podstawą prawną działania zarządu jest Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, znowelizowana w 2022 roku.
Wybór i struktura zarządu
Proces wyboru zarządu rozpoczyna się od zwołania walnego zgromadzenia, które jest głównym organem decyzyjnym wspólnoty. Właściciele lokali, posiadający prawo głosu proporcjonalne do swoich udziałów w nieruchomości wspólnej, decydują o składzie zarządu. Wybrany zarząd zazwyczaj pełni swoje obowiązki przez okres od jednego do trzech lat, ale jego kadencja może być zakończona wcześniej, jeśli właściciele uznają to za konieczne.
Właściciele lokali są zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna, wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Zatem członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej nie może być osoba prawna, nawet jeśli jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej.
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna (art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali).
Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.
Modele zarządzania
Wspólnoty mogą wybrać jeden z dwóch modeli zarządzania. Pierwszym jest zarząd właścicielski, w którym właściciele lokali sami wybierają spośród siebie osobę lub grupę osób do pełnienia funkcji zarządu. Drugą opcją jest zarząd powierzony, czyli przekazanie obowiązków profesjonalnej firmie. Taki wybór wymaga uchwały wspólnoty podjętej na walnym zgromadzeniu i jest szczególnie popularny w dużych wspólnotach, gdzie codzienne administrowanie wymaga większego zaangażowania i specjalistycznej wiedzy.
Funkcje i odpowiedzialność zarządu
Zarząd odgrywa istotną rolę w zapewnieniu harmonijnego funkcjonowania wspólnoty, odpowiadając za szeroki zakres zadań. Dba o finanse, stan techniczny nieruchomości wspólnej, reprezentuje wspólnotę w kontaktach zewnętrznych oraz czuwa nad przestrzeganiem przepisów.
Osoby lub firma sprawujące zarząd ponoszą odpowiedzialność za swoje decyzje i działania. Jeśli remont klatki schodowej zostanie przeprowadzony nieterminowo, powodując dodatkowe koszty, zarząd może zostać pociągnięty do odpowiedzialności cywilnej. Odpowiedzialność prawna dotyczy także przestrzegania przepisów - zaniedbanie w organizacji obowiązkowych przeglądów technicznych może narazić wspólnotę na sankcje administracyjne.
Kto ponosi odpowiedzialność za zaległości we wpłatach zaliczek, jeśli w ciągu roku mieszkanie zmieniało dwa razy właściciela i żaden z nich nie płacił zaliczek na pokrycie kosztów zarządu? Czy w praktyce oznacza to, że spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa ma wówczas dwóch dłużników i od każdego z nich powinna dochodzić należności za okres, w którym byli zobowiązani do uiszczenia zaliczek?
Wynagrodzenie zarządu
Członkowie zarządu wspólnoty mieszkaniowej mogą sprawować swoją funkcję bez wynagrodzenia, jak i za wynagrodzeniem. Ustalenie wynagrodzenia zarządu należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a zatem wymaga podjęcia uchwały właścicieli lokali.
Koszty wynagrodzenia członków zarządu wchodzą w skład kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10. każdego miesiąca.
Podstawą do wypłaty członkowi zarządu jest uchwała podjęta przez właścicieli. Wspólnoty mieszkaniowe, ustalając wynagrodzenie członków zarządu, mogą to zrobić w różnej formie, np. w postaci zwrotu poniesionych kosztów w związku z pełnieniem funkcji członka zarządu lub faktycznego comiesięcznego wynagrodzenia lub też w formie będącej połączeniem jednego i drugiego.
Osoba sprawująca funkcję członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej uprawniona jest do otrzymywania wynagrodzenia. Przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowią podstawę do wypłaty wynagrodzenia.
Według art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali: Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.
W myśl art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali: Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
Zgodnie z art. 22 ust. 2 ww. ustawy: Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Stosownie do art. 22 ust. 3 pkt 1 tej ustawy: Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności: 1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej.
Niezależnie od powyższego należy wskazać na art. 28 tej ustawy, według którego: Właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy.
Jak z powyższego wynika, do ustalenia wynagrodzenia członków zarządu będących członkami wspólnoty mieszkaniowej, konieczna jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej. Uzyskiwane z tego tytułu wynagrodzenie przez członka zarządu stanowi przychód dla celów podatkowych.
Opodatkowanie wynagrodzenia członka zarządu
Uzyskiwane z tytułu wynagrodzenia przez członka zarządu stanowi przychód podatkowy. Jednakże, przychody otrzymywane przez członków zarządu wspólnot nie są przychodami, o których mowa w art. 13 pkt 7 ustawy z 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychodami członków zarządów osób prawnych, gdyż wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej.
Za przychody z działalności wykonywanej osobiście, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 2 ustawy o PIT, uważa się przychody otrzymywane przez osoby, niezależnie od sposobu ich powołania, należące do składu zarządów, rad nadzorczych, komisji lub innych organów stanowiących osób prawnych (art. 13 pkt 7 ustawy o PIT). Źródłem przychodów jest działalność wykonywana osobiście (art. 10 ust. 1 pkt 2 ustawy o PIT).
Czynności członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej nie mogą być też utożsamiane z wypełnianiem obowiązków społecznych lub obywatelskich. W orzecznictwie i doktrynie utrwalił się pogląd, iż o pełnieniu obowiązku obywatelskiego można mówić wtedy, gdy dana osoba uczestniczy w zawiadywaniu sprawami państwowymi, jako obywatel, zgodnie z zasadami demokratyzmu instytucji publicznych. Z pełnieniem obowiązków społecznych mamy do czynienia wówczas, gdy dana osoba uczestniczy w pracy instytucji (zwłaszcza samorządu terytorialnego lub zawodowego), jako reprezentant pewnej społeczności, biorąc udział w rozwiązywaniu problemów tej społeczności w jej interesie, przy czym tego rodzaju funkcję należy odróżnić od usług świadczonych w celach zarobkowych.
Należy zatem stwierdzić, że wynagrodzenia dla członków zarządu z tytułu wykonywania obowiązków stanowią dla nich przychody z „innych źródeł”, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 i art. 20 ust. 1 ustawy o PIT.
Użyte w art. 20 ust. 1 ustawy o PIT sformułowanie „w szczególności” dowodzi, że definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i nie ma przeszkód, aby do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ustawy o PIT. O przychodzie podatkowym z innych źródeł należy mówić w każdym przypadku, kiedy u podatnika wystąpią realne korzyści majątkowe.
Wspólnota nie jest zobowiązana do poboru zaliczek na podatek PIT na rzecz członka wspólnoty mieszkaniowej. Przy czym ma obowiązek sporządzić informację PIT-11 o wysokości przychodów zgodnie z art. 42a ust. 1 ustawy o PIT. Informacja PIT-11 powinna być złożona, stosownie do art. 42g ustawy o PIT, urzędowi skarbowemu w terminie do końca stycznia roku następującego po roku podatkowym.
Odwołanie zarządu
Jeśli zarząd nie spełnia oczekiwań, właściciele mają prawo go odwołać. Proces ten wymaga zwołania walnego zgromadzenia, na którym podejmowana jest uchwała o odwołaniu - wystarczy do tego większość głosów obecnych na zebraniu.
Odwołanie Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej pełni niezastąpioną rolę w zarządzaniu nieruchomością wspólną, od finansów po remonty, takie jak odnowienie klatki schodowej. Jego wybór, obowiązki, odpowiedzialność i wynagrodzenie to kwestie, które warto dobrze zrozumieć, aby zapewnić harmonijne funkcjonowanie wspólnoty.
tags: #czlonkowie #zarzadu #wynagrodzenie #wspolnota #mieszkaniowa #raz