Umowa dzierżawy to umowa uprawniająca do korzystania z cudzej rzeczy lub prawa i pobierania pożytków, które przynosi ta rzecz lub prawa. Dzierżawa stanowi osobne źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT. Przepis ten stanowi, że źródłami przychodów są m.in. dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również, jeżeli przedmiotem tychże umów jest gospodarstwo rolne lub jego składniki na cele nierolnicze. W konsekwencji umowa dzierżawy jest typem umowy o charakterze odpłatnym. Umowa dzierżawy regulowana jest przepisami art. 693-709 Kodeksu cywilnego.
W przypadku umowy dzierżawy dochodzi do oddania dzierżawcy określonej rzeczy do używania i jednocześnie dzierżawca ten jest uprawniony do pobierania pożytku. Natomiast wydzierżawiający ma prawo pobierać ustalony czynsz. Stronami umowy, tak jak zostało to wspomniane, jest dzierżawca i wydzierżawiający. Może być nimi osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. Wydzierżawiający musi być dodatkowo właścicielem gruntu lub posiadaczem samoistnym, lub zależnym danego gruntu.
Umowa dzierżawy może dotyczyć „rzeczy” - definicja ta obejmuje zarówno ruchomości, jak i nieruchomości (np. lokal użytkowy czy gospodarstwo rolne). Umowa dzierżawy co do zasady może zostać zawarta w dowolnej formie, nawet w formie ustnej, chyba że szczególne przepisy przewidują inaczej. Szczególna forma umowy została przewidziana dla: umowy dzierżawy przedsiębiorstwa (o czym poniżej) - umowa powinna zostać zawarta w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi; umowy dzierżawy nieruchomości na czas dłuższy niż jeden rok - umowa powinna zostać zawarta w formie pisemnej; umowy dzierżawy nieruchomości rolnej, która przewiduje prawo pierwokupu - umowa powinna zostać zawarta w formie pisemnej z datą pewną.
Umowa dzierżawy może być zawarta na czas określony, który wynosi maksymalnie 30 lat, lub czas nieoznaczony. Jeżeli umowa dzierżawy została zawarta na czas oznaczony dłuższy niż 30 lat, to po upływie tego terminu traktowana jest ona jako zawarta na czas nieoznaczony. Jeżeli umowa dzierżawy nieruchomości zawarto na czas określony dłuższy niż rok, to musi ona mieć formę pisemną. W przypadku niezachowania tej formy przyjmuje się, że zawarto ją na czas nieoznaczony.
Dzierżawa gruntów rolnych na cele rolnicze
Klasycznym przykładem dzierżawy jest umowa obejmująca grunty rolne. Dzierżawca jest w takim przypadku uprawniony do pobierania pożytków, czyli płodów rolnych. Trzeba tutaj wskazać, że w myśl art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy PIT przepisów ustawy nie stosuje się do przychodów z działalności rolniczej. Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy PIT działalnością rolniczą jest działalność polegająca na wytwarzaniu produktów roślinnych lub zwierzęcych, a także na hodowli i chowie zwierząt. Podstawową jej cechą jest uzyskiwanie produktów w stanie nieprzetworzonym, pochodzących z uprawy (produkty roślinne), chowu lub hodowli (produkty zwierzęce).
Aby przychód z dzierżawy gruntów rolnych nie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, to przedmiotem dzierżawy musi być gospodarstwo rolne lub jego składniki i w wyniku zawartej umowy musi być wykorzystywane na cele rolnicze. Aby takie grunty stanowiły gospodarstwo rolne, muszą zostać spełnione wymogi postanowień powołanego już art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym, tzn. musi to być obszar gruntów o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy. W konsekwencji dzierżawa gruntów rolnych, stanowiących część gospodarstwa rolnego, na cele rolnicze nie podlega opodatkowaniu podatkiem PIT. Dzierżawa gruntów rolnych na cele rolnicze nie generuje obowiązku podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.
Dzierżawa gruntów rolnych na cele nierolnicze
Zupełnie inaczej przedstawia się sytuacja, gdy dochodzi do dzierżawy gruntów rolnych na cele inne niż rolnicze. W takim przypadku wynagrodzenie z tego tytułu będzie stanowić przychód podatkowy podlegający pod regulacje ustawy PIT. W myśl art. 9a ust. 6 ustawy PIT w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r. przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT jest opodatkowany ryczałtem ewidencjonowanym. W konsekwencji rolnik oddający w dzierżawę grunt rolny np. na cele instalacji paneli fotowoltaicznych będzie z tego tytułu opłacał ryczałt ewidencjonowany wg stawki 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł, a od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosić będzie 12,5% przychodów.
Obecnie jest to jedyna dopuszczalna forma opodatkowania dzierżawy prywatnej niezwiązanej z działalnością gospodarczą, co oznacza, że podatnik nie musi dokonywać zawiadomienia o wyborze tej formy opodatkowania. Dzierżawa gruntów rolnych na cele nierolnicze stanowi źródło przychodu w rozumieniu ustawy PIT. Wydzierżawiający opłaca z tego tytułu podatek w formie ryczałtu ewidencjonowanego.
Jak widać z przedstawionych wyjaśnień, kwestia opodatkowania gruntu rolnego podatkiem PIT zależy przede wszystkim od przeznaczenia gruntu. Jeżeli będą to cele rolnicze, to obowiązek w zakresie podatku PIT nie powstaje. Z przeciwną sytuacją będziemy mieli do czynienia, gdy dzierżawa odbywać się będzie na cele inne niż rolnicze.
Prawa i obowiązki stron umowy dzierżawy
Dzierżawca jest przede wszystkim zobowiązany do:
- terminowego uregulowania należnego czynszu,
- dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w niepogorszonym stanie,
- zwrócenia przedmiotu dzierżawy po zakończeniu umowy w niepogorszonym stanie,
- wykorzystania przedmiotu dzierżawy zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki.
Jeżeli chodzi o prawa dzierżawcy, może on używać przedmiotu dzierżawy, korzystać z niego oraz pobierać z niego pożyczki rozumiane jako np. płody rolne. W przypadku, gdy doszło do znacznego zmniejszenia przychodów uzyskiwanych z przedmiotu dzierżawy, a sytuacja ta nie miała miejsca z winy dzierżawcy, ma on również prawo ubiegać się o zmniejszenie czynszu. Warto wiedzieć, że w sytuacji, gdy dzierżawiony grunt rolny nie był obsiany zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki, a po zakończeniu umowy dzierżawca zwrócił ziemię wraz z zasiewami, wówczas może on rozliczyć nakłady, jakie poniósł w związku z zasiewami.
Przede wszystkim wydzierżawiający ma obowiązek wydania przedmiotu dzierżawy w stanie przydatnym do użytku określonego ściśle w umowie. Wydzierżawiający może także wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli dzierżawca używa przedmiotu dzierżawy w sposób niezgodny z umową lub oddaje go do użytku innej osobie bez zgody wydzierżawiającego.
Czynsz dzierżawy
Czynsz dzierżawy może być płacony zarówno w pieniądzach, jak i w świadczeniach innego rodzaju. Będzie to m.in. ułamkowa część pożytków, jakie dzierżawca uzyskuje z dzierżawy ziemi rolnej. W umowie dzierżawy należy dokładnie określić rodzaj czynszu, jego wysokość oraz zasady płatności. W zależności od ustaleń między stronami czynsz może być uiszczany miesięcznie, rocznie lub jednorazowo. Jeżeli w umowie nie zawarto zasad dotyczących płatności czynszu, wówczas dzierżawca płaci czynsz półrocznie "z dołu".
Prawo pierwokupu a umowa dzierżawy ziemi rolnej
Prawo pierwokupu to nic innego, jak pierwszeństwo kupna określonej nieruchomości, w tym przypadku gruntu rolnego. Ma ono miejsce wtedy, kiedy właściciel gruntu chce sprzedać ziemię. Dzierżawca ma natomiast miesiąc od daty otrzymania zawiadomienia o sprzedaży na skorzystanie z prawa pierwokupu.
Jeżeli umowa została zawarta na piśmie, w ten sam sposób należy przygotować wypowiedzenie pod warunkiem, że ustawa lub umowa nie zastrzega innej formy. Wydzierżawiający ma również prawo do wypowiedzenia umowy bez okresu wypowiedzenia, w sytuacji, gdy dzierżawca:
- używa gruntu rolnego wydzierżawionego niezgodnie z prawidłowymi zasadami gospodarki,
- zmienia przeznaczenie przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego,
- dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej 2 pełne okresy płatności, jeżeli natomiast czynsz rozliczany jest rocznie, to jeśli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad 3 miesiące,
- zaniedbuje przedmiot dzierżawy,
- oddaje przedmiot dzierżawy w poddzierżawę lub bezpłatne używanie bez zgody wydzierżawiającego.
Jeżeli umowa dzierżawy nieruchomości rolnej trwała co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia, to dzierżawca musi zostać powiadomiony o zawarciu umowy kupna sprzedaży przedmiotu dzierżawy. Ustawowe prawo pierwokupu przysługuje także Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR), jeśli przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość rolna o powierzchni nie mniejszej niż 5 hektarów, lecz tylko w braku dzierżawcy uprawnionego do pierwokupu albo w razie braku wykonania prawa pierwokupu przez dzierżawcę.
Umowa zlecenie w kontekście rolnictwa
Hodowla zwierząt wymaga poświęcenia. I kiedy czujemy, że w pojedynkę zaczyna robić się ciężko, stajemy przed koniecznością zatrudnienia pracownika. Umowa-zlecenie podlega przepisom Kodeksu cywilnego. Polega ona na tym, że przyjmujący zlecenie, tj. zleceniobiorca, zobowiązuje się do dokonania określonej czynności prawnej dla dającego zlecenie, tj. zleceniodawcy (art. 734 § 1 K.c.). Mimo że definicja umowy-zlecenia nie obejmuje zleceń dotyczących wykonywania faktycznych czynności, to w praktyce tę umowę często stosuje się także w odniesieniu do takich właśnie czynności, polegających np. na sprzątaniu pomieszczeń biurowych czy roznoszeniu ulotek, sprzedaży jabłek.
Od 1 stycznia 2017 r. osoby fizyczne będące zleceniobiorcami mają prawo do minimalnej stawki za godzinę wykonywanego zlecenia. Godzinowa stawka minimalna ma zastosowanie do każdej umowy-zlecenia, niezależnie od sposobu ustalania wynagrodzenia przez jej strony. Nowe przepisy ustawy o minimalnym wynagrodzeniu zawierają zakaz zrzekania się prawa do wynagrodzenia w wysokości wynikającej z godzinowej stawki minimalnej, jest to przepis bezwzględnie obowiązujący.
Obowiązkowo ubezpieczeniom emerytalnemu i rentowemu podlegają osoby fizyczne, które na terenie Polski wykonują pracę na podstawie umowy-zlecenia. Z tytułu wykonywania umowy-zlecenia powstaje również obowiązek ubezpieczenia wypadkowego. Ubezpieczeniu chorobowemu zleceniobiorcy i osoba z nim współpracujące podlegają na zasadzie dobrowolności.
Nie podlegają ubezpieczeniom społecznym osoby wykonujące pracę na podstawie umowy-zlecenia, jeżeli są uczniami gimnazjów, szkół ponadgimnazjalnych, szkół ponadpodstawowych lub studentami - do ukończenia 26 lat. Przy ustalaniu obowiązku ubezpieczeń społecznych zleceniobiorców będących studentami nie ma znaczenia obywatelstwo ani kraj odbywania studiów. Zatem każdy student (do ukończenia 26 lat), bez względu na obywatelstwo i kraj odbywania studiów, spełnia warunki do zwolnienia z obowiązku ubezpieczeń społecznych w przypadku podjęcia pracy na podstawie umowy-zlecenia.
Rolnik, zatrudniający osoby na umowę-zlecenie, staje się ich pracodawcą i musi zgłosić się do ZUS jako płatnik składek. Zgłoszenie następuje przez złożenie formularza ZUS ZFA. Z kolei na formularzu ZUS ZUA (lub ZUS ZZA, jeśli będzie on podlegał tylko obowiązkowemu ubezpieczeniu zdrowotnemu) dokonuje Pani zgłoszenia zleceniobiorcy do ubezpieczeń.
Za zatrudnionego pracownika, którego wynagrodzenie będzie równe co najmniej minimalnemu, należy opłacać składkę na Fundusz Pracy. Składka ta wynosi 2,45% podstawy wymiaru i jest w całości finansowana ze środków pracodawcy.
Zarządzanie Ryzykiem w Gospodarstwie Rolnym
Przykład 1. Pani Anna, właścicielka gospodarstwa sadowniczego, postanowiła zatrudnić studentkę Olę do sprzedaży truskawek na targu. Spisały umowę-zlecenie, a ponieważ Ola jest studentką poniżej 26. roku życia, Pani Anna nie musiała odprowadzać za nią składek ZUS.
Przykład 2. Pan Marek, rolnik uprawiający jabłka, zatrudnił na umowę-zlecenie 30-letniego Karola do pracy przy zbiorach. Ponieważ Karol nie był studentem, Pan Marek musiał zgłosić go do ZUS i opłacić za niego składki na ubezpieczenie emerytalne, rentowe i zdrowotne. Karolowi potrącono również składki z wynagrodzenia.
Przykład 3. Pani Katarzyna zatrudniła 18-letniego Piotra, ucznia liceum, do pakowania i sortowania warzyw. Podpisali umowę-zlecenie na dwa miesiące. Ponieważ Piotr był uczniem, nie podlegał obowiązkowi ubezpieczeń społecznych, a Pani Katarzyna nie musiała zgłaszać go do ZUS.
tags: #wlasciciel #ziemi #a #zatrudnienie #umowa #zlecenie