Umowa dzierżawy jest umową nazwaną, uregulowaną w Kodeksie cywilnym, a konkretnie w przepisach od artykułu 693 do 709. Dodatkowo, w sprawach nieuregulowanych, stosuje się przepisy dotyczące najmu. Istotą zawarcia umowy dzierżawy jest zobowiązanie wydzierżawiającego do oddania dzierżawcy rzeczy do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony.
W zamian za to dzierżawca zobowiązuje się do płacenia wydzierżawiającemu ustalonego czynszu. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków. Dzierżawie można poddać również przedsiębiorstwo i gospodarstwo rolne.
Co istotne, wydzierżawiający nie musi być właścicielem przedmiotu umowy, ale powinien posiadać prawo do jego dysponowania, które umożliwia mu realizację uprawnień wydzierżawiającego. Brak takich uprawnień może wpłynąć na niemożliwość realizacji umowy, na przykład gdy właściciel nie wyrazi zgody na wydanie przedmiotu dzierżawy. W interesie dzierżawcy powinno być sprawdzenie, czy wydzierżawiający posiada odpowiednie uprawnienia.
Umowa dzierżawy jest umową odpłatną. Jej przedmiotem mogą być tylko takie rzeczy lub prawa, których charakter pozwala na pobieranie z nich pożytków. Charakter umowy najmu oraz umowy dzierżawy jest bardzo podobny, co potwierdzają same przepisy - do umowy dzierżawy w sprawach nieuregulowanych ustawą należy stosować przepisy dotyczące najmu. W obu przypadkach przedsiębiorca wynajmujący rzecz albo ją wydzierżawiający jest zobowiązany do zapłaty czynszu, ale w przypadku umowy najmu jego uprawnienia wynikające z zawartego kontraktu są szersze. Wydzierżawiający ma nie tylko prawo do używania rzeczy, lecz także do pobierania pożytków.
Podstawowa różnica pomiędzy umową najmu a umową dzierżawy polega na możliwości pobierania pożytków - w przypadku umowy dzierżawy wydzierżawiający ma prawo zarówno do używania rzeczy, jak i do pobierania pożytków pochodzących z tej rzeczy. Najbardziej typowym przykładem pożytków są płody rolne uzyskiwane w przypadku dzierżawy gospodarstwa rolnego. Nie wszystkie przychody mają jednakże charakter typowo fizyczny, stąd możliwe jest uzyskiwanie pożytków w postaci przychodów. Jeżeli wydzierżawiający na mocy zawartej umowy uzyskuje rzecz, z której używania będzie otrzymywał przychód, można mówić o zawarciu umowy dzierżawy.
Nazwa umowy nie przesądza o jej charakterze. Może zostać nazwana umową dzierżawy, ale jej treść może stanowić, że jest to w istocie umowa najmu. W praktyce na rynku funkcjonuje wiele podmiotów oferujących „dzierżawę” określonych przedmiotów (np. samochodu), która w istocie nie będzie umową dzierżawy.
Druga ważna różnica pomiędzy oboma rodzajami umów jest czas trwania - umowa dzierżawy może zostać zawarta (w zależności od planów stron) na okres nawet trzydziestu lat. Po upływie tego terminu automatycznie zostanie przekształcona w umowę obowiązującą przez czas nieoznaczony.
Forma zawarcia umowy dzierżawy
Umowa dzierżawy jest umową konsensualną, co oznacza, że wywołuje skutki prawne poprzez złożenie zgodnych oświadczeń woli stron. Przepisy nie definiują konkretnej formy, w jakiej należy zawrzeć umowę dzierżawy, w związku z czym wybór formy zależy od stron. Jednakże istnieją dwa wyjątki od tej reguły.
Pierwszym wyjątkiem jest dzierżawa przedsiębiorstwa. W takim przypadku umowa powinna zostać zawarta w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi (art. 75(1) k.c.). Niezachowanie tej formy powoduje, że umowa dzierżawy jest nieważna.
Drugim wyjątkiem jest dzierżawa nieruchomości. Jeżeli umowa ma trwać przez okres dłuższy niż 1 rok, powinna zostać sporządzona na piśmie. Jeśli strony zawrą tę umowę w innej formie, na przykład ustnej, uznaje się, że dzierżawa została zawarta na czas nieokreślony.
Umowa dzierżawy lokalu użytkowego może zostać zawarta w dowolnej formie, również w sposób dorozumiany, tj. poprzez zezwolenie innej osobie na korzystanie z lokalu w zamian za zapłatę wynagrodzenia. Jednak ze względu na specyfikę tego rodzaju umowy oraz w celu ochrony interesów firmy najemcy, rekomendowane jest skorzystanie z pisemnej formy umowy, która w sposób precyzyjny określi prawa i obowiązki stron. Ponadto, umowa najmu lokalu użytkowego zawarta na okres dłuższy niż 1 rok powinna być zawarta w formie pisemnej.
Warto również zadbać o zwiększenie ochrony prawnej najemcy w sytuacji zbycia nieruchomości przez właściciela. Jeżeli dotychczasowy właściciel zdecyduje się zbyć lokal osobie trzeciej w trakcie trwania umowy najmu, to nabywca z mocy prawa wstąpi w stosunek najmu i stanie się nowym wynajmującym. Będzie on wówczas związany zapisami umowy najmu zawartej ze zbywcą. Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego nabędzie jednak prawo do wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Najemca może jednak zabezpieczyć się na taką ewentualność.
Stosownie do treści art. 678 § 2 Kodeksu cywilnego uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Celem opatrzenia umowy datą pewną należy udać się do notariusza, który poświadczy dzień zawarcia umowy.
Umowa dzierżawy - obowiązki dzierżawcy
W myśl przepisów Kodeksu cywilnego dzierżawca zobowiązany jest korzystać z przyznanego mu prawa zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Oznacza to, że powinien podejmować wszelkie działania związane z właściwym używaniem danej rzeczy lub prawa. Na przykład, dzierżawiąc grunt rolny, powinien odpowiednio go nawadniać i nawozić, aby zachować jego użyteczność.
Co więcej, dzierżawca powinien dokonywać wszelkich napraw, które pozwolą na zachowanie przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Jednocześnie nie ma on uprawnień do dokonywania trwałych modyfikacji przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego - w pierwszej kolejności powinien więc uzyskać jego akceptację.
Wielu przedsiębiorców nie zdaje sobie sprawy, że w umowie dzierżawy można przerzucić obowiązki remontowe i konserwacyjne na dzierżawcę. Jeśli umowa nie reguluje tej kwestii, zastosowanie znajdzie art. 662 § 2 k.c., zgodnie z którym drobne naprawy połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę (dzierżawcę).
Umowa dzierżawy - jakie elementy powinna zawierać?
Umowa dzierżawy przede wszystkim powinna zawierać dwa kluczowe elementy:
- Zobowiązanie wydzierżawiającego do oddania dzierżawcy przedmiotu dzierżawy do używania i pobierania pożytków.
- Obowiązek dzierżawcy do uiszczania umówionego czynszu dzierżawy.
Ponadto, umowa dzierżawy powinna zawierać:
- Strony umowy - Wydzierżawiający i Dzierżawca, mogą to być osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, którym ustawa przyznaje zdolność prawną.
- Przedmiot umowy - precyzyjnie opisany. Z punktu widzenia dzierżawcy absolutnie kluczowe jest, aby lokal był jednoznacznie określony: metraż, adres, standard wykończenia, dostęp do mediów, możliwość umieszczenia reklamy zewnętrznej itp. Niektóre umowy ograniczają sposób korzystania z lokalu, np. wyłącznie do działalności gastronomicznej.
- Termin zapłaty czynszu - płatny z dołu lub z góry, miesięcznie, półrocznie lub raz na kwartał. Jeżeli umowa dzierżawy nie będzie określała terminu zapłaty czynszu, dzierżawca będzie zobowiązany do uiszczania określonej kwoty z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym.
Umowa może (i powinna) zawierać postanowienia dodatkowe, dotyczące na przykład zasad wypowiedzenia umowy, kar umownych, odszkodowań, właściwości sądu do rozpoznawania ewentualnych sporów, rozliczeń po zakończeniu umowy.
Dzierżawa przedsiębiorstwa
Przedsiębiorstwo również może zostać przedmiotem dzierżawy. Zgodnie z art. 55(1) Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Nie ma przeszkód, aby właśnie przedsiębiorstwo stanowiło przedmiot umowy dzierżawy.
Zawarcie umowy dzierżawy przedsiębiorstwa wiąże się z pewnymi specyficznymi regulacjami. Ustawa o podatku od towarów i usług (ustawa o VAT) przewiduje pewne wyłączenia w zakresie stosowania jej przepisów w odniesieniu do przedsiębiorstw. Art. 6 pkt 1 ustawy o VAT stanowi bowiem, że przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Wydzierżawienie przedsiębiorstwa nie wpisuje się natomiast w ten wyjątek, bowiem „transakcję zbycia” wskazaną w tym przepisie należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawa towarów” w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Skutkiem tego, w ramach zbycia przedsiębiorstwa obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Tymczasem w przypadku dzierżawy nie mamy do czynienia z przeniesieniem prawa własności czy też ze zbyciem, gdyż przedsiębiorstwo zostaje oddane do odpłatnego używania z możliwością pobierania pożytków, ale właścicielem nadal jest dzierżawca.
Jak wziąć w leasing samochód na firmę [KROK PO KROKU]
Najem czy dzierżawa lokalu pod działalność gospodarczą na czas nieokreślony
Umowa dzierżawy lokalu użytkowego jest jednym z fundamentalnych aspektów prowadzenia działalności gospodarczej w sektorze usługowym, handlowym czy gastronomicznym. Często to właśnie od zawartej umowy dzierżawy zależy powodzenie całego przedsięwzięcia. Dlatego warto znać nie tylko podstawy prawne, ale także potencjalne zagrożenia wynikające z niedoprecyzowanych zapisów umownych.
Umowa dzierżawy lokalu użytkowego może być początkiem sukcesu, ale też źródłem poważnych problemów. Dla przedsiębiorcy kluczowe jest, aby zawierana umowa była nie tylko korzystna, ale przede wszystkim bezpieczna i elastyczna.
Należy dokładnie zbadać przesłanki i terminy wypowiedzenia - zarówno umowy zawartej na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. Z perspektywy dzierżawcy ważne jest, aby forma zabezpieczenia była proporcjonalna do ryzyka, a warunki jej zwrotu jasno określone. Częstą pułapką jest brak mechanizmu waloryzacji czynszu lub jednostronna możliwość jego zmiany przez wydzierżawiającego. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, klauzule jednostronnego ustalania czynszu bez określenia obiektywnych kryteriów mogą być uznane za nieważne.
Negocjując umowę dzierżawy, przedsiębiorca powinien pamiętać, że dobra umowa musi przewidywać ewentualny konflikt pomiędzy stronami i zabezpieczać ich interesy. Przedsiębiorca powinien przemyśleć wszystkie możliwe scenariusze i konsekwencje niepowodzenia umowy, zwłaszcza w kontekście możliwości jej przedterminowego zakończenia oraz obowiązków stron w zakresie naprawienia szkody związanej z niewykonaniem umowy. Pan Tomasz, przedsiębiorca z Łodzi, zawarł umowę dzierżawy lokalu pod kawiarnię w galerii handlowej. Umowa przewidywała obowiązek prowadzenia działalności przez minimum 10 godzin dziennie, przez 7 dni w tygodniu. Problem pojawił się, gdy w okresie zimowym znacznie spadła liczba klientów. Pan Tomasz - chcąc ograniczyć koszty - postanowił skrócić godziny pracy, co skutkowało nałożeniem kar umownych przez właściciela obiektu. W efekcie sąd, mimo że uznał klauzulę za zbyt rygorystyczną, oddalił roszczenie o jej całkowitą nieważność, wskazując na zasadę swobody umów.
Sprawdź stan prawny i techniczny lokalu - czy lokal nie jest objęty hipoteką? Dobrze przygotowana umowa dzierżawy lokalu na działalność gospodarczą powinna równoważyć interesy obu stron, zapewniając zarówno bezpieczeństwo właścicielowi lokalu, jak i stabilność prowadzenia działalności przedsiębiorcy.
Zgodnie z zapisami Kodeksu cywilnego roszczenia z umowy dzierżawy ulegają przedawnieniu po upływie 1 roku. Po tym okresie powództwo wniesione w sprawie dotyczącej umowy zostanie oddalone, jeżeli pozwany podniesie zarzut przedawnienia. Warto jednak zauważyć, że roczny termin nie znajduje zastosowania we wszystkich sytuacjach - jak wskazuje Sąd Najwyższy w wyroku z 16 stycznia 1991 r. wydanym w sprawie o sygn. I CR 776/90: „upływ rocznego terminu od dnia zwrotu rzeczy nie stoi na przeszkodzie dochodzeniu odszkodowania za szkodę poniesioną wskutek nienależytego wykonania przez wynajmującego obowiązku wydania rzeczy najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku”. Wszystkie roszczenia wynikające z umowy dzierżawy przedawniają się z upływem jednego roku liczonego od dnia zwrotu przedmiotu dzierżawy jego właścicielowi.
tags: #umowa #dzierzawy #lokalu #pod #dzialalnosc #gospodarcza