Umowy najmu lokali zawierane na czas określony często rodzą wątpliwości dotyczące możliwości ich wcześniejszego rozwiązania. Orzecznictwo Sądu Najwyższego w tej kwestii jest kluczowe dla zrozumienia praw i obowiązków zarówno wynajmujących, jak i najemców.
Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony - co mówią przepisy?
Zgodnie z Kodeksem cywilnym, umowę najmu zawartą na czas określony można wypowiedzieć jedynie w przypadkach wskazanych w umowie. Jeśli strony nie przewidziały takiej możliwości, wypowiedzenie umowy przed terminem jest generalnie niedopuszczalne. Przyjęcie odmiennego stanowiska prowadziłoby w istocie do obejścia przepisu art. 673 § 3 k.c.
Sytuacja komplikuje się, gdy najemcy chcą zakończyć najem przed terminem, powołując się na różne okoliczności. W jednym z przypadków, najemcy informowali wynajmującego o zaprzestaniu działalności i rezygnacji z najmu, argumentując, że takie pismo powinno być uznane za skuteczne wypowiedzenie umowy. Ich zdaniem, doszło do dorozumianego rozwiązania umowy najmu przed terminem, gdyż zdali lokal, a zarządca hipermarketu go odebrał, choć nie miał takiego obowiązku.
Jednakże, sąd podkreślił, że skoro pozwani nie zagwarantowali sobie w umowie możliwości jej wypowiedzenia przed terminem, to również nie można przyjąć, że mogli wypowiedzieć umowę w sposób dorozumiany poprzez zdanie i odbiór przedmiotu najmu. Abstrahując od tego, że czynności tej nie towarzyszyły żadne oświadczenia woli stron umowy, które mogłyby zostać zinterpretowane w ten sposób, a protokół ograniczał się do opisu stanu technicznego lokalu, stanu liczników itd.
Kara umowna - kiedy jest uzasadniona?
W przypadku przedterminowego rozwiązania umowy najmu, często pojawia się kwestia kar umownych. W analizowanym przypadku, sąd uznał, że kwota 39 tys. zł kary umownej byłaby rażąco wygórowana. Argumentowano, że najemcy jeszcze przed rozwiązaniem umowy przez wynajmującego opróżnili lokal i zostawili go do dyspozycji spółce X. Spółka ta miała ponad 6 miesięcy na znalezienie nowego najemcy, ale tego nie zrobiła. Przez ten czas nie ponosiła też żadnych opłat ani kosztów eksploatacyjnych związanych z lokalem, bo pozwani faktycznie nie wykonywali w nim żadnej działalności.
Dlatego, zdaniem sądu, uzasadnione było zasądzenie niższej kary umownej, w wysokości 13 tys. zł. Sąd nie przyjął także argumentu, że do rozwiązania umowy najmu nie doszło z winy najemców. Była to ich zdaniem konsekwencja zakończenia działalności w Polsce przez dostawcę markowych ubrań do ich sklepu.
Dorozumiane rozwiązanie umowy - czy jest możliwe?
Kwestia dorozumianego rozwiązania umowy najmu jest często przedmiotem sporu. W orzecznictwie podkreśla się, że do takiego rozwiązania może dojść jedynie w wyjątkowych sytuacjach, gdy zachowanie stron w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości wskazuje na wolę zakończenia stosunku najmu. Samo zdanie lokalu i jego odbiór przez zarządcę, bez towarzyszących temu oświadczeń woli stron, nie jest wystarczające do uznania umowy za rozwiązaną w sposób dorozumiany.
Ważne jest, aby pamiętać, że wszelkie odstępstwa od formalnych wymogów dotyczących wypowiedzenia umowy najmu na czas określony powinny być precyzyjnie uregulowane w samej umowie. Brak takich zapisów może prowadzić do trudności w dochodzeniu swoich praw i narażać strony na nieprzewidziane konsekwencje.
Sejm: Wybór sędziów Trybunału Konstytucyjnego
Ważne jest także, aby strony umowy najmu dokładnie analizowały postanowienia dotyczące kar umownych. Sąd może miarkować wysokość kary, jeśli uzna ją za rażąco wygórowaną, biorąc pod uwagę całokształt okoliczności sprawy, w tym zachowanie stron i poniesione przez nie straty.
tags: #jak #rozwiazac #umowe #najmu #lokalu #na