Umowa najmu lokalu mieszkalnego jest kluczowym dokumentem regulującym relacje między wynajmującym a najemcą. Aby obiekt mógł zostać uznany za lokal mieszkalny, musi spełniać pewne wymogi, przede wszystkim powinien być przeznaczony do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Lokalem mieszkalnym z pewnością nie będą lokale, w których ma być prowadzona działalność gospodarcza, ani te przeznaczone do krótkotrwałego pobytu, np. turystycznego.
Umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana jest pomiędzy wynajmującym a najemcą. Stronami umowy najmu są Wynajmujący i Najemca. Dane ewidencyjne obejmują imię i nazwisko, adres zamieszkania, numer PESEL lub numer dowodu tożsamości, umożliwiający jednoznaczną identyfikację strony umowy.
W przypadku umów najmu lokali mieszkalnych, przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów mają pierwszeństwo przed Kodeksem cywilnym. Każdy zapis umowy najmu, który jest sprzeczny z tą ustawą, jest nieważny. Ustawa ta ma na celu ochronę osób mieszkających w wynajętych mieszkaniach przed nadużyciami ze strony właścicieli.
Kluczowe elementy umowy najmu lokalu mieszkalnego
Prawidłowo sporządzona umowa najmu lokalu mieszkalnego powinna jasno określać strony umowy, przedmiot najmu oraz zasady korzystania z lokalu. W umowie powinny znaleźć się następujące zapisy:
- Miejsce i data zawarcia umowy.
- Określenie stron i ich dane ewidencyjne (dane osobiste, PESEL, seria i nr dowodu tożsamości).
- Dokładny opis lokalu mieszkalnego, jego stan, powierzchnia (najlepiej użytkowa, zgodna z wpisem w Księdze wieczystej), wyposażenie.
- Wysokość czynszu oraz informacja o elementach składowych czynszu, kosztach eksploatacji (kto pokrywa koszty zużycia energii elektrycznej, wywozu odpadów, itp.).
- Czas trwania umowy.
- Warunki wypowiedzenia umowy.
- Prawa i obowiązki stron umowy (również brak prawa do podnajmowania osobom trzecim, prawo do wprowadzania zmian w budowie).
- Podpisy stron.
Szczegółowe zestawienie wyposażenia lokalu powinno zawierać się w załączniku do umowy.
Opis przedmiotu najmu
W poniższym paragrafie znajdują się oświadczenia Wynajmującego dotyczące przysługującego mu prawa własności lokalu będącego przedmiotem najmu, stanu technicznego lokalu, jego powierzchni, czy wyposażenia. Jest to kluczowy element umowy, wymagający precyzyjnego opisu lokalu, elementów składających się na jego wyposażenie oraz stanu technicznego.
Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego nr ............, znajdującego się w budynku wielolokalowym położonym w ............ przy ul. ............ (zwanego dalej „Lokalem mieszkalnym”), dla którego Sąd Rejonowy ............, ............ Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze ............ lub przysługuje mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr ............, znajdującego się w budynku położonym w ............ przy ul. ............
Lokal mieszkalny znajduje się na ............ kondygnacji w budynku, składa się z ............ pomieszczeń: (............, ............, ............, ............), jego powierzchnia wynosi ............
Szczegółowe zestawienie wyposażenia zawiera załącznik do umowy.
Przekazanie lokalu
Przedmiotem umowy najmu jest oddanie w najem lokalu w zamian za umówiony czynsz. W przedstawionym wzorze umowy skorzystano z możliwości przekazania lokalu z zastosowaniem protokołu zdawczo-odbiorczego, stanowiącego załącznik do umowy. W protokole każda ze Stron może zgłosić uwagi dotyczące stanu technicznego lokalu i jego wyposażenia.
Strony mają dowolność w ustaleniu terminu przekazania lokalu; może to nastąpić zarówno w dniu zawarcia umowy najmu, jak i w innym, ustalonym przez strony terminie, bądź po spełnieniu określonych przesłanek. Przekazanie Lokalu Najemcom nastąpi w dniu ............ lub w terminie ............
Wszelkie zastrzeżenia co do stanu wyposażenia lokalu będącego przedmiotem najmu winny być opisane w protokole i zaparafowane przez strony umowy. Wszelkie zastrzeżenia co do stanu lokalu i jego przydatności do celu określonego w umowie winny być opisane w protokole i zaparafowane przez strony umowy.
Korzystanie z lokalu
W § 4 umowy wskazano, w jaki sposób należy korzystać z lokalu stanowiącego przedmiot najmu. Najczęściej obowiązki zawarte w umowie są odzwierciedleniem obowiązków ustawowych, jednak nie stanowią one katalogu zamkniętego.
Wynajmujący jest zobowiązany do wykonywania obowiązków, o których mowa w art. 6a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. Zgodnie z art. 6b ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r., Najemcy będą zobowiązani w sposób solidarny do zapłaty czynszu w określonej kwocie miesięcznie.
Najemca ma obowiązek przestrzegać zasad regulaminu porządku domowego [o ile taki jest] oraz innych przepisów regulujących korzystanie z lokalu, pomieszczeń budynku i jego otoczenia. Najemca ma obowiązek przestrzegać zasad współżycia społecznego w stosunkach sąsiedzkich, przestrzegać ładu i porządku na terenie nieruchomości.
Najemca nie może oddać przedmiotu najmu w podnajem lub do bezpłatnego używania osobie trzeciej bez zgody Wynajmującego wyrażonej, pod rygorem nieważności, na piśmie. Zgoda Wynajmującego nie jest wymagana w stosunku do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. Najemca ma obowiązek zgłaszania wynajmującemu zmian ilości osób, w stosunku do których ciąży na nim obowiązek alimentacyjny, które przebywają z nim w lokalu.
Opłaty związane z najmem
W § 6 ust. 2 umowy zawarto również uprawnienie do zawarcia przez Najemcę umów na dostarczanie mediów. Wówczas tytułem prawnym do zawarcia umowy będzie umowa najmu.
Wskazuje się, że Najemcy będą zobowiązani w sposób solidarny do zapłaty czynszu w określonej kwocie miesięcznie. Odpowiedzialność solidarna polega na tym, że w razie powstania zaległości czynszowej, Wynajmujący będzie mógł dochodzić roszczeń wedle własnego wyboru od wszystkich Najemców łącznie, bądź od któregokolwiek z nich.
Ważnym jest, aby w umowie precyzyjnie wskazać termin płatności czynszu oraz sposób zapłaty. Ponadto w tym miejscu należy uregulować kwestię dodatkowych opłat, tj. opłat eksploatacyjnych, które są zmienne w zależności od sposobu i intensywności używania lokalu przez Najemcę.
Z tytułu najmu Najemcy zobowiązani są solidarnie do zapłaty na rzecz Wynajmującego czynszu w kwocie ............ Czynsz najmu płatny jest z góry do ............
Wynajmujący jest uprawniony do wypowiedzenia wysokości czynszu najmu określonego w ust. 1 powyżej z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca. Oświadczenie o wypowiedzeniu czynszu najmu nie może zostać złożone wcześniej niż po upływie ............ miesięcy obowiązywania Umowy.
Niezależnie od obowiązku zapłaty czynszu najmu, Najemcy zobowiązani są solidarnie do zapłaty na rzecz Wynajmującego opłat eksploatacyjnych niezależnych od Wynajmującego związanych z używaniem Lokalu mieszkalnego, w szczególności zaliczek na pokrycie kosztów zarządu, opłat za energię elektryczną, opłat za dostarczanie wody, opłat za dostarczanie ciepła. Wysokość opłat eksploatacyjnych ustalana będzie na podstawie rachunków lub innych dokumentów rozliczeniowych. Opłaty eksploatacyjne płatne będą w terminie 5 dni od dnia poinformowania przez Wynajmującego Najemców o wysokości opłat eksploatacyjnych w danym miesiącu, na rachunek bankowy wskazany w ust. ...
Kaucja jako zabezpieczenie
Powszechnym sposobem zabezpieczenia interesów Wynajmującego jest zawarcie w umowie postanowień dotyczących obowiązku Najemcy zapłaty odpowiedniej kwoty tytułem kaucji. W sytuacji, w której w czasie trwania najmu Wynajmujący będzie zmuszony do przeznaczenia części kaucji na pokrycie zaległości lub naprawienie szkody, ważne jest, aby w umowie zobowiązać Najemców do jej uzupełnienia w oznaczonym terminie.
Na zabezpieczenie pokrycia należności z tytułu najmu Lokalu mieszkalnego, w tym szkód wyrządzonych w trakcie najmu, Najemcy w dniu zawarcia Umowy wpłacili Wynajmującemu gotówką kaucję w kwocie ............ W przypadku zaspokojenia Wynajmującego z kaucji, Najemcy są zobowiązani solidarnie do jej uzupełnienia do ustalonej w ust. 1 wysokości, w terminie ............ dni od daty otrzymania powiadomienia o rozliczeniu nieuregulowanych należności z kaucji.
Ulepszenia lokalu
Strony w umowie winny ustalić zakres uprawnień Najemcy związany z możliwością wprowadzania zmian w lokalu czy przeprowadzania w nim remontu. Wówczas warto ustalić, że wszelkie prace wymagają pisemnej zgody Wynajmującego, w której precyzyjnie określony zostanie zakres prac objęty zgodą.
Jeśli Najemcy ulepszyli Lokal mieszkalny za zgodą Wynajmującego, Wynajmujący może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Wszelkie nakłady na Lokal mieszkalny poczynione przez Najemców bez zgody Wynajmującego, przepadają na rzecz Wynajmującego bez wynagrodzenia.
Remontem jest odtworzenie wartości użytkowej budynku, natomiast ulepszenie to każdy nowy element, który zwiększa możliwości użytkowe danego pomieszczenia. Co ważne, koszty poniesione na rzecz ulepszeń mogą być zwrócone najemcy.
Podnajem i użyczenie lokalu
Wynajmujący w umowie może zastrzec, że oddanie do bezpłatnego używania lub podnajęcie osobie trzeciej lokalu wymaga uprzedniej zgody Wynajmującego wyrażonej w formie pisemnej. Takie rozwiązanie zastosowanie w komentowanej umowie, jednak istnieje również możliwość całkowitego zakazania Najemcy oddania do bezpłatnego używania lub w podnajem.
Czas trwania umowy i jej wypowiedzenie
Umowa zostaje zawarta na czas oznaczony, tj. na okres ............
Umowa najmu na czas określony może zostać sporządzona w ten sposób, że zakończenie najmu zostanie wskazane poprzez ustalenie konkretnej daty, określenie czasu trwania w dniach, tygodniach, miesiącach czy latach, a także w sposób bardziej ogólny, np. na czas jakiegoś przedsięwzięcia.
W tym miejscu ważne jest, aby strony ustaliły okoliczności, których zaistnienie sprawi, że będą one miały możliwość rozwiązania umowy w terminie wcześniejszym. W art. 11 u.pr.lok zawarto katalog zamknięty okoliczności uprawniających do rozwiązania umowy.
Podkreślić należy, że zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, Strony mogą wypowiedzieć najem wyłącznie w wypadkach określonych w umowie. W przedstawionym wzorze Strony ustaliły, że Najemca będzie mógł wypowiedzieć umowę w razie utraty zatrudnienia lub uzyskania zatrudnienia w innym mieście.
Wynajmujący jest uprawniony do wypowiedzenia Umowy w przypadkach, o których mowa w art. 11 ust. 3, 4 oraz ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r.
Umowa Najmu Lokalu Mieszkalnego: Wszystko Co Musisz Wiedzieć!
Zwrot lokalu
Ważne jest, aby Strony w umowie ustaliły sposób, w jaki lokal ma zostać zwrócony Wynajmującemu po zakończeniu najmu. Najczęściej odbywa się to w oparciu o protokół zdawczo-odbiorczy sporządzony i podpisany przez Strony, tak jak to uczyniono w komentowanym wzorze umowy.
Warto w tym miejscu zadbać również o ustalenie, w jakim stanie Najemca winien pozostawić lokal. Zgodnie z § 12 ust. 3 Najemca jest zobowiązany do opróżnienia lokalu z rzeczy stanowiących jego własność, pod rygorem uznania ich za porzucone w zamiarze wyzbycia się własności. Najemcy zobowiązani są do opróżnienia zwracanego Lokalu mieszkalnego ze wszystkich stanowiących ich własność rzeczy.
Postanowienia końcowe
W każdej umowie znajdują się również tzw. postanowienia końcowe, odnoszące się do całej umowy, mające na celu wskazanie kierunków interpretacyjnych w razie wątpliwości oraz możliwości stosowania przepisów prawa w odniesieniu do kwestii, które nie zostały przewidziane przez strony w umowie.
W tej części znajdziemy również zapisy dotyczące formy, w jakiej należy dokonać zmiany umowy. Wskazany w omawianym wzorze rygor nieważności oznacza, że wszelkie zmiany, które strony dokonają w sposób inny niż pisemny, będą nieważne.
Należy również pamiętać, że umowa dla swej ważności wymagać będzie podpisów każdej ze stron. W sprawach nieuregulowanych zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Umowa najmu powinna być sporządzona w dwóch egzemplarzach, dla każdej ze stron.
tags: #wzor #umowy #najmu #lokalu #na #czas