Sprawy dotyczące najmu lokali, zwłaszcza tych o charakterze komercyjnym, często prowadzą do sporów między stronami. Jednym z kluczowych aspektów, który może być przedmiotem analizy biegłego sądowego, jest kwestia ustalenia charakteru umowy najmu - czy była zawarta na czas określony, czy nieokreślony, a także ocena zasadności roszczeń dotyczących nakładów poczynionych na lokal.
W niniejszej sprawie powód K. B. wniósł pozew przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w T., domagając się zasądzenia kwoty 45.044,26 zł z odsetkami ustawowymi. Roszczenie dotyczyło zwrotu nakładów poczynionych na dwa wynajmowane od pozwanego lokale użytkowe, które służyły działalności handlowej i gastronomicznej. Powód powoływał się na umowy z dnia 20 grudnia 2013 r. oraz z dnia 1 lipca 2015 r., które były zawarte na czas nieokreślony. Zgodnie z umowami, czynsz wynosił odpowiednio 2.886 zł miesięcznie (w okresie grzewczym) i 2.336,333 zł, a poza okresem grzewczym 2.725,44 zł i 2.098,23 zł miesięcznie. Pozwany oferował obniżony czynsz w początkowym okresie najmu. Najemca był zobowiązany do ponoszenia kosztów wszelkich napraw i remontów związanych ze zwykłym użytkowaniem lokalu, a także nakładów koniecznych do przystosowania go do działalności gospodarczej.
Powód argumentował, że lokale zostały mu przekazane po wykonaniu przez niego remontu, a protokoły zdawczo-odbiorcze nie odzwierciedlały stanu faktycznego. Na podstawie § 7 ust. 3 umowy, powód ulepszał lokal, a pozwany miał prawo zatrzymać te ulepszenia za zapłatą ich wartości lub żądać przywrócenia stanu pierwotnego. Po rozwiązaniu umowy najmu, powód wystąpił do pozwanego o zwrot nakładów, proponując jednocześnie wynajem lokali nowemu najemcy. W dniu 30 maja 2018 r. doszło do przekazania lokali nowemu najemcy przy udziale strony pozwanej. Powód podkreślił, że pozwany nie żądał przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego ani nie zgodził się na komisyjne ustalenie wartości ulepszeń i zwrot należności. Wykonany przez powoda gruntowny remont, zdaniem powoda, zwiększył wartość nieruchomości, stąd żądanie zwrotu nakładów w kwocie 45.044,26 zł.
Pozwany Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w T. wniósł o oddalenie powództwa, przyznając fakt zawarcia dwóch umów najmu lokali użytkowych z powodem, które zostały rozwiązane w 2018 r. na inicjatywę strony powodowej, która znalazła nowego najemcę. Pozwany podkreślił, że rozliczenia między powodem a nowym najemcą dotyczące wyposażenia lokali nie były jego stroną. W ocenie pozwanego, prace wykonane przez powoda miały na celu jedynie przystosowanie nieruchomości do prowadzonej działalności gospodarczej i jako takie nie podlegają zwrotowi, nie zwiększając wartości lokali. Pozwany zakwestionował również zasadność i wysokość roszczenia, wskazując, że możliwość wykonania prac remontowych zwiększających wartość lokalu wymagała zgody pozwanego, której nigdy nie wyrażono. Ponadto, pozwany podważył rzeczywiste wykonanie prac i ich rozliczenie, dodając, że wymiana stolarki okiennej została częściowo zrefundowana, a żądanie kwot brutto jest nieuzasadnione ze względu na możliwość odliczenia VAT przez powoda jako podmiot gospodarczy.
Umowy o najem lokali użytkowych były zawarte na czas nieokreślony. Powód wynajmował trzy lokale znajdujące się przy ul. (...) w T.: lokal nr (...), 318a i 318b. Dwa z nich, przeznaczone na działalność gastronomiczną, były przedmiotem umów z dnia 20 grudnia 2013 r. (nr (...), działalność handlowa) i 1 lipca 2015 r. (nr (...), lokal gastronomiczny). Trzeci lokal (nr 318b) został przejęty przez powoda od A. S. od 1 września 2017 r.
Szczegółowe postanowienia umów
Umowa z dnia 20 grudnia 2013 r. dotyczyła lokalu przeznaczonego na działalność handlową. Czynsz miesięczny wynosił w okresie grzewczym 2.346,35 zł netto (2.886 zł brutto) oraz poza okresem grzewczym 2.215,81 zł netto (2.725,44 zł brutto). Lokal powstał z podziału istniejącej sali konsumpcyjnej. Powód zobowiązał się do zapewnienia sprawności urządzeń pomiarowych.
Zgodnie z § 6 tej umowy, najemcę obciążały wszelkie naprawy i remonty związane ze zwykłym użytkowaniem lokalu, w tym drobne naprawy podłóg, drzwi, okien, malowanie ścian oraz drobne naprawy instalacji. Najemca ponosił również na własny koszt nakłady konieczne do przystosowania lokalu do działalności gospodarczej, które po zakończeniu najmu nie podlegały zwrotowi przez wynajmującego.
Umowa została zawarta na czas nieokreślony od dnia 20 grudnia 2013 r., z możliwością rozwiązania za 3-miesięcznym wypowiedzeniem. Wszelkie zmiany umowy wymagały formy pisemnej, z wyjątkiem zmian wysokości opłat.
Protokolarne przekazanie lokalu nastąpiło 28 lutego 2014 r. Zastrzeżono w nim, że najemca dokonał remontu, a stan po remoncie udokumentowano fotograficznie. Lokal nie został oddzielony od C. C. A. S.
Umowa z dnia 1 lipca 2015 r. dotyczyła lokalu gastronomicznego. Czynsz miesięczny wynosił w okresie grzewczym 1.899,45 zł netto (2.336,33 zł brutto) oraz poza okresem grzewczym 1.705,88 zł netto (2.098,23 zł brutto). Wynajmowane pomieszczenie, powstałe z podziału dużej sali, miało być wykorzystywane jako sala konsumpcyjna. Strony ustaliły również obniżkę czynszu w okresie od 1 sierpnia 2015 r. do 30 listopada 2015 r.
Podobnie jak w pierwszej umowie, § 6 określał zakres napraw i remontów obciążających najemcę, w tym nakłady konieczne do przystosowania lokalu do działalności gospodarczej, które nie podlegały zwrotowi po zakończeniu najmu. Jednakże, wykonanie tych prac wymagało zgody wynajmującego.
Zgodnie z § 7 ust. 3, jeśli najemca trwale ulepszył lokal, wynajmujący miał prawo zatrzymać ulepszenia za zapłatą ich wartości ustalonej komisyjnie lub żądać przywrócenia stanu pierwotnego.
Umowa została zawarta na czas nieokreślony od dnia 1 lipca 2015 r., z możliwością rozwiązania za 3-miesięcznym wypowiedzeniem. Zmiany umowy wymagały formy pisemnej.
Protokolarne przekazanie lokalu nastąpiło 12 sierpnia 2015 r.
Rozwiązanie umów i roszczenia
W dniu 21 lutego 2018 r. powód złożył oświadczenie o wypowiedzeniu umowy z dnia 1 lipca 2015 r. ze skutkiem na koniec maja 2018 r., wskazując na dokonanie kapitalnego remontu z trwałym ulepszeniem lokalu. Następnie, 29 marca 2018 r., powód wypowiedział umowę z dnia 20 grudnia 2013 r. ze skutkiem na koniec czerwca 2018 r., również podkreślając wykonanie kapitalnego remontu.
W dniu 4 maja 2018 r. powód zwrócił się do pozwanego o rozważenie nowego najemcy - J. B. i zawarł z nim umowę przejęcia wyposażenia lokalu za kwotę 60.000 zł. W dniu 30 maja 2018 r. doszło do protokolarnego przekazania obu lokali nowemu najemcy, B. J., bez uwag ze strony pozwanego.
Nowy najemca, B. J., zgłosił potrzebę wykonania wielu poprawek w celu dostosowania lokalu do potrzeb gastronomicznych, co wskazuje na zakres prac wykonanych przez poprzedniego najemcę. Pracownica pozwanego A. K. odnotowała informacje od nowego najemcy dotyczące konieczności przeróbek instalacji elektrycznej, montażu okapu, uzupełnienia kafli, malowania ścian, wymiany zlewów, lamp, stołów, krzeseł, dekoracji, desek sedesowych, umywalek, wymiany drzwi do toalet oraz urządzeń chłodniczych i grzewczych. Nowy najemca otrzymał obniżkę czynszu o 50% na pierwsze dwa miesiące.
W dniu 8 czerwca 2018 r. powód wezwał pozwanego do zwrotu kosztów poniesionych na ulepszenie lokalu w związku z wykonanym remontem kapitalnym. Pismem z 10 lipca 2018 r. powód wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 45.044,26 zł tytułem zwrotu wartości ulepszeń. Pozwany odmówił zapłaty.
Na zlecenie powoda sporządzono kosztorysy wykonania prac remontowych: M. G. wycenił remont lokalu z umowy nr (...) na 17.833,09 zł, a A. G. kosztorys prac w lokalu z umowy nr (...) na 25.972,40 zł. Kosztorysy te zostały sporządzone po wykonaniu remontu, a zakres prac przedstawiony przez powoda. Kalkulacje oparto na cennikach obowiązujących w dniu ich sporządzenia.
W kontekście analizy prawnej, należy zwrócić uwagę na różnice między umową najmu na czas określony a nieokreślony. Umowa na czas określony charakteryzuje się trwałością przez wskazany okres, z możliwością wypowiedzenia jedynie w sytuacjach przewidzianych przepisami lub umową. Umowa na czas nieokreślony pozwala na wypowiedzenie przez obie strony z zachowaniem terminów umownych lub ustawowych. W przypadku lokali mieszkalnych, ustawa o ochronie praw lokatorów nakłada na właściciela obowiązek przestrzegania określonych przyczyn wypowiedzenia, co ogranicza jego elastyczność.
Wypowiedzenie umowy najmu 2025 – kiedy można zakończyć najem i jak to zrobić legalnie
Analiza postanowień umownych, takich jak § 6 i § 7 ust. 3, jest kluczowa dla oceny, które nakłady podlegają zwrotowi. Zazwyczaj nakłady konieczne do przystosowania lokalu do działalności gospodarczej, wykonane na koszt najemcy, nie podlegają zwrotowi po zakończeniu najmu, chyba że umowa stanowi inaczej lub gdy wynajmujący zatrzymał ulepszenia. Kwestia ustalenia wartości tych ulepszeń, zgodnie z umową, powinna nastąpić komisyjnie w chwili zwrotu lokalu.
Sprawa ta podkreśla znaczenie precyzyjnego określenia warunków umowy najmu lokali użytkowych, a także roli biegłego sądowego w ocenie zasadności roszczeń dotyczących nakładów i ulepszeń, zwłaszcza w kontekście umów zawartych na czas nieokreślony.
tags: #biegly #sadowy #wynajem #na #czas #nieokreslony