Umowa dzierżawy jest jednym z podstawowych stosunków prawnych regulujących korzystanie z cudzej rzeczy lub prawa w zamian za czynsz. Zrozumienie zasad jej wypowiadania jest kluczowe dla uniknięcia sporów i problemów prawnych.
Czym jest umowa dzierżawy?
Dzierżawa, zgodnie z treścią art. 693 Kodeksu cywilnego, polega na tym, że wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach, świadczeniach innego rodzaju, lub w ułamkowej części pożytków. Kluczową cechą odróżniającą umowę dzierżawy od umowy najmu jest prawo do pobierania pożytków z użytkowanej nieruchomości, co jest szczególnie istotne w przypadku gruntów rolnych, które mogą przynosić zyski z uprawy roślin lub hodowli zwierząt.
Rodzaje umów dzierżawy ze względu na czas trwania
Umowa dzierżawy może być zawarta zarówno na czas określony, jak i nieokreślony. Jeśli umowa została zawarta na okres dłuższy niż 30 lat, po upływie tego terminu poczytuje się ją za zawartą na czas nieokreślony. Stronami umowy dzierżawy mogą być osoby fizyczne, prawne oraz inne podmioty, niezależnie od prowadzonej działalności.
Przedmiotem dzierżawy mogą być nie tylko rzeczy, ale również prawa majątkowe i niemajątkowe, pod warunkiem, że nadają się do używania, pobierania pożytków i można nimi rozporządzać w tym zakresie. Przepis art. 709 Kodeksu cywilnego odwołuje się w tym zakresie do odpowiednio stosowanych przepisów o dzierżawie rzeczy.
Wypowiedzenie umowy dzierżawy na czas nieokreślony
Umowy dzierżawy zawarte na czas nieokreślony można wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia lub zgodnie z postanowieniami umowy. Jeżeli brak jest szczególnych postanowień w umowie:
- W przypadku dzierżawy gruntu rolnego wypowiedzenie musi nastąpić z rocznym wyprzedzeniem na koniec roku dzierżawnego.
- W przypadku innej dzierżawy okres wypowiedzenia wynosi sześć miesięcy przed końcem roku dzierżawnego.
Rok dzierżawny liczy się od dnia wydania przedmiotu dzierżawy dzierżawcy, chyba że strony umówiły się inaczej.
Wypowiedzenie umowy dzierżawy na czas określony
Umowa zawarta na czas określony może być wypowiedziana wyłącznie w przypadkach wyraźnie określonych w jej treści. Kluczowe jest zatem precyzyjne sformułowanie postanowień dotyczących możliwości wypowiedzenia umowy terminowej już na etapie jej zawierania. Ustawodawca przewiduje prawo wprowadzenia do umowy dzierżawy możliwości jej wypowiedzenia „w wypadkach określonych w umowie”.
Umowa powinna wyraźnie określać, w jakich konkretnych sytuacjach może dojść do wypowiedzenia. Jeśli strony uzgodnią, że w razie zajścia ściśle określonej okoliczności wypowiedzenie może nastąpić, druga strona musi liczyć się z możliwością skrócenia okresu, na jaki umowę zawarła. Skuteczność takiego wypowiedzenia może być kwestionowana jedynie poprzez podważenie samego faktu spełnienia się uzgodnionej przesłanki.
Nie można wypowiedzieć umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony tylko dlatego, że chcemy zerwać umowę i inaczej wykorzystać grunt. Niedopuszczalne jest swobodne wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony wynikające tylko z woli wydzierżawiającego, gdyż pozostawałoby to w sprzeczności z przyjętym zobowiązaniem utrzymania stosunku umownego przez uzgodniony czas.
Przykład: W umowie można zawrzeć zapis, że wynajmujący jest uprawniony do rozwiązania umowy z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia w przypadku, gdy przedmiot umowy stanie się niezbędny wynajmującemu na cele prowadzenia gospodarki leśnej, będzie modernizowany, lub najemca będzie prowadził działalność wykraczającą poza zasady porządku przewidziane w przedmiocie najmu. Przyczyny wypowiedzenia powinny być każdorazowo dopasowane do przedmiotu najmu i konkretnych okoliczności, najlepiej jak najbardziej precyzyjne.
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 listopada 2006 r. (sygn. akt: III CZP 92/06) dopuścił możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony z „ważnych przyczyn”, co wskazuje na pewną elastyczność w interpretacji tych zapisów.
Wypowiedzenie umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia
Istnieją sytuacje, w których zarówno umowy na czas określony, jak i nieokreślony mogą zostać wypowiedziane bez zachowania okresów wypowiedzenia. Są to następujące przypadki:
- Poddzierżawienie lub oddanie gruntu osobie trzeciej bez zgody wydzierżawiającego. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy umowa wyraźnie na to pozwala.
- Zwłoka w płatności czynszu. Jeżeli dzierżawca opóźnia się z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności lub ponad trzy miesiące w przypadku czynszu rocznego, wydzierżawiający ma prawo wypowiedzieć umowę. Wcześniej musi jednak ostrzec dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu na uregulowanie zaległości.
- Używanie gruntu w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem. Jeżeli dzierżawca mimo upomnienia nie zmieni swojego postępowania, wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę.
Wypowiedzenie umowy w przypadku sprzedaży gruntu
W razie zbycia przedmiotu dzierżawy w czasie trwania dzierżawy, nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy. Może jednak wypowiedzieć dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Dotyczy to zarówno zbycia na podstawie czynności odpłatnej, jak i nieodpłatnej (np. darowizny).
Terminy wypowiedzenia dla nabywcy:
- W przypadku dzierżawy gruntu rolnego: jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego.
- W przypadku innej dzierżawy: sześć miesięcy naprzód przed końcem roku dzierżawnego.
Wyjątek od możliwości wypowiedzenia przez nabywcę: Nabywca nie ma prawa wypowiedzieć umowy, jeśli:
- Umowa została zawarta na czas określony.
- Zachowano formę pisemną z datą pewną.
- Grunt został wydany dzierżawcy.
Za datę pewną uznaje się m.in. podpisanie umowy przed notariuszem, wpisanie dzierżawy do księgi wieczystej lub ewidencji gruntów i budynków, a także sytuację, gdy dzierżawca jest płatnikiem podatku rolnego i otrzymuje nakaz zapłaty.
Jak prawidłowo wypowiedzieć umowę dzierżawy?
Wypowiedzenie umowy dzierżawy jest czynnością jednostronną, która nie wymaga zgody drugiej strony dla swojej ważności i skuteczności. Powinno być dokonane w formie dokumentowej (np. elektronicznej) lub papierowej dla celów dowodowych. Choć ustawodawca dopuszcza inne formy, warto unikać ustnych wypowiedzeń ze względu na trudność ich udowodnienia.
Wypowiedzenie powinno zostać doręczone drugiej stronie, najczęściej za pomocą listu poleconego lub osobistego doręczenia z pokwitowaniem odbioru. W treści wypowiedzenia powinny znaleźć się:
- Oznaczenie stron (dzierżawcy i wydzierżawiającego).
- Data i miejscowość sporządzenia.
- Tytuł pisma: "Wypowiedzenie umowy dzierżawy".
- Opis umowy, której dotyczy wypowiedzenie (data zawarcia, przedmiot umowy).
- Formuła stwierdzająca dokonanie wypowiedzenia zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego lub postanowieniami umowy, wraz z przytoczeniem odpowiednich regulacji.
- Podpis składającego wypowiedzenie.
Co zrobić, gdy druga strona nie chce przyjąć wypowiedzenia?
Jeśli druga strona umowy nie chce słyszeć o jej wcześniejszym rozwiązaniu, a wypowiedzenie zostało skutecznie doręczone (np. listem poleconym z dowodem nadania, mimo braku odbioru), należy je uznać za skuteczne. W przypadku, gdy strona uchylająca się od uznania wypowiedzenia za dokonane nadal domaga się realizacji obowiązków umownych, należy ignorować takie wezwania. Dokumenty potwierdzające nadanie i brak odbioru wypowiedzenia będą stanowić dowód skutecznego rozwiązania dzierżawy w postępowaniu sądowym.
#5 DZIERŻAWA ZIEMI ROLNEJ JAK WYGLĄDA? CZY WARTO JĄ BRAĆ? PRZEPISY I WSKAZÓWKI *PORADNIK*
Podsumowując, wypowiedzenie umowy dzierżawy gruntu zależy od rodzaju umowy (na czas określony czy nieokreślony), jej treści oraz zaistniałych okoliczności. Zawsze warto dokładnie zapoznać się z postanowieniami umowy i, w razie wątpliwości, skonsultować się z prawnikiem.
tags: #wypowiedzenie #umowy #dzierzawy #na #czas #nieokreslony