Co zrobić, gdy lokator nie płaci czynszu? Skuteczne kroki, by odzyskać pieniądze i pozbyć się problematycznego najemcy - DWABE

Niesumienny najemca, który uchyla się od płacenia umówionego czynszu, to prawdziwa zmora wynajmujących. Lokatorzy niewywiązujący się z umowy najmu najczęściej liczą na nieznajomość uprawnień przysługujących właścicielom lokalu w takich sytuacjach. Bezpieczne inwestowanie w nieruchomości mieszkalne pod wynajem nie jest możliwe bez odpowiednio zredagowanej umowy. Obowiązujące przepisy stawiają w uprzywilejowanej pozycji najemców. Przepisy narzucają szczególny sposób postępowania kiedy np. wynajmujący chce podwyższyć czynsz lub wypowiedzieć umowę. Właściciele przygotowując umowę, często zapominają, że ta na pozór prosta umowa, jest bardzo sformalizowana, a swoboda w kształtowaniu jej treści jest ograniczona. Częstym błędem jest swobodne określanie, kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę. Procedura ta jest ściśle przez przepisy określona. Co zrobić, gdy lokator nie płaci czynszu? Pytanie to spędza sen z powiek niejednemu właścicielowi, który zdecydował się na wynajem swojej nieruchomości. W przypadku takich problemów zawsze trzeba szybko działać, podejmując właściwe kroki prawne.

Z pewnością na najmie można sporo zarobić. Nie bez przyczyny inwestycje w nieruchomości są uważane za tak lukratywne. Jednak zawsze trzeba liczyć się z tym, że najemcy po prostu przestaną płacić umówiony czynsz bądź będą go regulować w sposób niezgodny z umową. Problemy te są domeną wynajmujących mieszkania. Kiedy lokator nie płaci czynszu, najczęściej jest to pierwszy zwiastun poważnych problemów właściciela mieszkania bądź domu, który został wynajęty. Przyczyn takiego stanu rzeczy jest wiele - od zwykłej złośliwości po naprawdę poważne problemy, uniemożliwiające regularną płatność czynszu. Z pewnością przy dochodzeniu swoich należności właściciel powinien uwzględnić te okoliczności. Dzięki temu jego strategia może okazać się o wiele skuteczniejsza. Bez względu jednak na źródła problemów lokatorów, właściciel nieruchomości zawsze ma prawo dochodzić zaległego czynszu. Niestety, jeżeli wciąż najemca nie płaci czynszu, co robić? Jakie kroki prawne można podjąć? Z pewnością warto to wiedzieć nawet wówczas, gdy obecnie właściciel lokalu nie ma najmniejszych problemów ze swoimi lokatorami.

Gdy lokatorzy nie płacą czynszu, właściciel mieszkania może podjąć określone kroki prawne. Pierwszym krokiem może być zwykła rozmowa i ustalenie zasad spłaty. Jeżeli nie przyniesie ona skutku, właściciel powinien wystosować do lokatora formalne wezwanie do zapłaty. W kolejnym kroku należy skierować sprawę na drogę postępowania sądowego. Nierzadko może pojawić się także problem z wyprowadzką. Wówczas trzeba, jak najszybciej wypowiedzieć najem, a jeżeli nie przyniesie to rezultatu, należy skierować do sądu sprawę o eksmisję.

Niepłacący najemca to w Polsce temat aż nazbyt częsty. Zaległości z czynszem oznaczają dla właściciela stres, napiętą relację z lokatorem i wymierne straty finansowe. Zamiast działać pod wpływem emocji, potrzebujesz jasnego planu postępowania, który trzyma się prawa i prowadzi do skutecznego zakończenia współpracy. Zaległości z czynszem rzadko pojawiają się z dnia na dzień. Najlepszym lekarstwem na kłopty wciąż pozostaje profilaktyka przed podpisaniem umowy. Podstawą bezpieczeństwa pozostaje porządna umowa. Brak przelewu w terminie nie oznacza, że od razu biegniesz do sądu. Na początku działaj spokojnie i rzeczowo. Jeśli mimo ustaleń przelew nie wpływa, przygotuj formalne wezwanie do zapłaty.

Podstawy prawne i odpowiedzialność najemcy

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, najemcy mają obowiązek regularnego opłacania czynszu w ustalonej wysokości i terminie. Odpowiedzialność za płatność czynszu i innych opłat spoczywa nie tylko na głównym najemcy - za zobowiązania finansowe odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Odpowiedzialność tych osób ogranicza się jednak do wysokości czynszu i innych należnych opłat za okres ich stałego zamieszkiwania w lokalu.

Zgodnie z tym przepisem, za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na jego utrzymaniu, którzy nie są w stanie utrzymać się samodzielnie.

Właściciele popełniają błędy, poprzez zapisy, że umowa zawarta jest na czas oznaczony, ale stronom przysługuje uprawnienie do jej wypowiedzenia z np. jak wynika z brzmienia art. 673§3k.c. „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”. Dla skuteczności zastrzeżenia wypowiedzenia konieczne jest zatem dokładne wskazanie tych przyczyn w treści umowy. Orzecznictwo dopuszcza zawarcie klauzuli o możliwości rozwiązania umowy z tzw. „ważnych przyczyn”. Należy jednak pamiętać, że zapis ten może być różnie interpretowany przez każdą ze stron.

Pierwsze kroki - wezwanie do zapłaty

Gdy najemca nie płaci czynszu, pierwszym krokiem powinno być wystosowanie wezwania do zapłaty. Jest to istotny dokument w całej procedurze windykacyjnej. W wezwaniu do zapłaty należy zawrzeć: dokładne dane wynajmującego i najemcy, precyzyjne określenie wysokości czynszu i innych należnych opłat, szczegółowe wyliczenie zaległości, termin na uregulowanie należności (zazwyczaj 7-14 dni), informację o konsekwencjach dalszego niepłacenia, numer rachunku bankowego do wpłaty oraz podstawę prawną roszczenia (numer umowy najmu).

Wezwanie do zapłaty pełnej kwoty zaległości stanowi formalne udokumentowanie problemu i jest niezbędne w przypadku późniejszego skierowania sprawy do sądu. Takie wezwanie należy skierować do najemcy bezpośrednio po tym, gdy okaże się, że próby w pełni ugodowego załatwienia sprawy spełzły na niczym.

Jeżeli mimo ustaleń przelew nie wpływa, przygotuj formalne wezwanie do zapłaty.

Najemca nie płaci za gaz czy prąd

Często zdarza się, że najemca nie płaci za media takie jak prąd, gaz czy woda. W takiej sytuacji wynajmujący może podjąć następujące kroki: dokumentowanie wszystkich zaległości, wystosowanie osobnego wezwania do zapłaty za media, kontakt z dostawcami mediów w celu uzyskania szczegółowego wykazu zaległości, rozważenie przejęcia opłat za media na siebie i doliczania ich do czynszu. Nie powinniśmy jednak odcinać dostępu do mediów lokatorowi, gdyż jest to niezgodne z prawem i może narazić nas na komplikacje.

Samowolne odcinanie prądu, wody i gazu, unieruchamianie ogrzewania lub wymiana zamków pod nieobecność lokatora traktowane jest jako utrudnianie korzystania z lokalu mieszkalnego. Tego typu praktyki mogą prowadzić do odpowiedzialności karnej, między innymi na podstawie art. 191 Kodeksu karnego.

Wypowiedzenie umowy najmu

Jeżeli najemca nadal nie płaci i nie chce się wyprowadzić, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, wypowiedzenie stosunku najmu jest możliwe, gdy najemca zalega z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności, nie płaci za media (prąd, gaz) i inne opłaty eksploatacyjne, używa lokalu niezgodnie z przeznaczeniem, podnajmuje lokal bez zgody właściciela lub narusza zasady współżycia społecznego.

Jedną z podstawowych przesłanek do wypowiedzenia umowy najmu jest brak regulowania czynszu. Ale zaległości muszą istnieć przez pewien czas. Z ustawy wynika, że nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć najem, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Dodatkowo, obowiązkiem właściciela jest wcześniejsze uprzedzenie lokatora na piśmie, o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia mu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Wypowiedzenie umowy najmu można przedłożyć od razu wraz z wezwaniem do zapłaty. Można również poczekać na rezultat wezwania i wypowiedzieć najem dopiero wówczas, gdy lokator nie ureguluje należności. Trzeba tu jednak pamiętać, że rozwiązanie najmu „z dnia na dzień” może okazać się bardzo trudne.

Wypowiedzenie sporządzasz na piśmie. Równolegle do wypowiedzenia możesz dochodzić zaległego czynszu w sądzie.

Wypowiedzenie umowy najmu musi zostać dokonane na piśmie pod rygorem nieważności. Jeżeli wynajmujący nie zachowa formy pisemnej, tj. np. o wypowiedzeniu powiadomi lokatora wyłącznie ustnie, to wypowiedzenie będzie nieważne i nie zostanie uwzględnione przez sąd. W wypowiedzeniu należy wskazać okres wypowiedzenia, który musi wynosić co najmniej miesiąc. Ostatni dzień terminu wypowiedzenia musi przypadać na koniec miesiąca kalendarzowego.

Dla przykładu: jeżeli dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie zaległości upłynął 11-ego lutego, to 12-ego lutego właściciel może wypowiedzieć umowę najmu z okresem wypowiedzenia co najmniej do dnia 31-ego marca.

Jeżeli najemca zwleka z zapłatą czynszu za mniej niż trzy pełne okresy płatności lub właściciel nie wystosował pisemnego wezwania zgodnie z powyższymi zasadami, to uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu nie powstaje.

W przypadku, gdy najemca zalega z terminową płatnością czynszu, właściciel lokalu powinien od razu zacząć dążyć do odzyskania tych zaległości. Pierwszym krokiem może być zwykła rozmowa i ustalenie zasad spłaty. Jeżeli nie przyniesie ona skutku, właściciel powinien wystosować do lokatora formalne wezwanie do zapłaty. W kolejnym kroku należy skierować sprawę na drogę postępowania sądowego. Nierzadko może pojawić się także problem z wyprowadzką. Wówczas trzeba, jak najszybciej wypowiedzieć najem, a jeżeli nie przyniesie to rezultatu, należy skierować do sądu sprawę o eksmisję.

Pierwsze kroki - wezwanie do zapłaty. Gdy najemca nie płaci czynszu, pierwszym krokiem powinno być wystosowanie wezwania do zapłaty. Jest to istotny dokument w całej procedurze windykacyjnej. W wezwaniu do zapłaty należy zawrzeć: dokładne dane wynajmującego i najemcy, precyzyjne określenie wysokości czynszu i innych należnych opłat, szczegółowe wyliczenie zaległości, termin na uregulowanie należności (zazwyczaj 7-14 dni), informację o konsekwencjach dalszego niepłacenia, numer rachunku bankowego do wpłaty, podstawę prawną roszczenia (numer umowy najmu). Wezwanie do zapłaty pełnej kwoty zaległości stanowi formalne udokumentowanie problemu i jest niezbędne w przypadku późniejszego skierowania sprawy do sądu.

Postępowanie sądowe i egzekucja

Jeżeli polubowne rozwiązanie nie przynosi efektów, konieczne może być skierowanie sprawy do sądu. Procedura sądowa obejmuje: przygotowanie pozwu o zapłatę zaległego czynszu, złożenie go w sądzie właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, oczekiwanie na wyrok sądu, uzyskanie klauzuli wykonalności, skierowanie sprawy do komornika.

W celu wszczęcia postępowania właściciel lokalu powinien sporządzić pozew o zapłatę i wnieść go do właściwego sądu rejonowego. Sądem właściwym do rozpatrzenia takiego sporu będzie sąd, w którego okręgu pozwany ma miejsce zamieszkania lub, w którego okręgu jest położony wynajmowany lokal. Jeżeli nic innego nie wynika z umowy najmu lokalu, to wszystkie osoby, które ją zawarły, odpowiadają solidarnie za powstałe zaległości. Właściciel może także pozwać inne pełnoletnie osoby, które stale zamieszkiwały wraz z najemcą w wynajmowanym lokalu.

Pozew powinien być sporządzony na urzędowym formularzu, dostępnym np. na stronie internetowej właściwego sądu. W formularzu należy oznaczyć przede wszystkim sąd, do którego jest kierowany, imiona i nazwiska oraz adresy zamieszkania stron. W pozwie należy ponadto podać wartość przedmiotu sporu, tj. sumę zaległości, której zapłaty domaga się właściciel. Od wysokości tej kwoty zależy wysokość opłaty od pozwu. Jeżeli suma dochodzonych zaległości nie przekracza 2.000 zł, to opłata wynosi 30 zł. Jeżeli suma ta mieści się w przedziale od 2.000 zł do 5.000 zł, to opłata wynosi 100 zł, dla przedziału od 5.000 zł do 7.500 zł - 250 zł. Jeżeli natomiast dochodzona kwota przekracza 7.500 zł, to należna opłata wynosi 300 zł. Do tak wypełnionego formularza właściciel powinien dołączyć jego odpis oraz odpisy wszystkich załączników, celem doręczenia ich lokatorowi.

Po uzyskaniu wyroku sądu można rozpocząć egzekucję należności przez komornika.

Równolegle do wypowiedzenia możesz dochodzić zaległego czynszu w sądzie. W tym celu składasz pozew o zapłatę w postępowaniu upominawczym. Jeżeli sąd uzna roszczenie, wydaje nakaz zapłaty.

W toku sprawy Sąd ustali okoliczności faktyczne, w szczególności, czy niesolidny najemca ma tytuł prawny do innej nieruchomości. Dodatkowo z urzędu zbada, czy nie zachodzą przesłanki uzasadniające przyznanie mu uprawnienia do najmu lokalu socjalnego.

Eksmisja lokatora - kiedy jest możliwa?

Eksmisja lokatora jest możliwa w ściśle określonych przez prawo przypadkach. Podstawą do rozpoczęcia procedury eksmisyjnej mogą być następujące sytuacje: zaległości w opłatach przekraczające trzy pełne okresy płatności - jest to najczęstsza przyczyna eksmisji, dewastacja lokalu lub rażące naruszanie porządku domowego, wynajmowanie, podnajmowanie lub oddawanie do bezpłatnego używania lokalu bez wymaganej zgody właściciela, wykorzystywanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem (np. prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu bez odpowiednich zgód), uciążliwe lub agresywne zachowania wobec innych mieszkańców.

Należy pamiętać, że niektóre grupy lokatorów są objęte szczególną ochroną przed eksmisją: kobiety w ciąży, małoletni, niepełnosprawni lub ubezwłasnowolnieni oraz sprawujący nad nimi opiekę, obłożnie chorzy, emeryci i renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoby posiadające status bezrobotnego.

W przypadku tych grup przed przeprowadzeniem eksmisji konieczne jest zapewnienie lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub gdy eksmisja następuje z powodu stosowania przemocy w rodzinie lub rażącego naruszania porządku domowego.

Proces eksmisji wymaga: uzyskania tytułu wykonawczego (prawomocnego wyroku sądu z klauzulą wykonalności), złożenia wniosku do komornika o przeprowadzenie eksmisji, wskazania lokalu socjalnego lub tymczasowego pomieszczenia (jeśli jest wymagane), pokrycia kosztów przeprowadzenia eksmisji przez właściciela.

Warto zaznaczyć, że z reguły w okresie od 1 listopada do 31 marca następnego roku wstrzymuje się wykonanie eksmisji do pomieszczenia tymczasowego, chyba że osoby eksmitowane mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Sąd nie może orzec o braku takiego uprawnienia wobec m.in: kobiet w ciąży, małoletnich, niepełnosprawnych, ubezwłasnowolnionych, obłożnie chorych, emerytów, rencistów i bezrobotnych, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Jeżeli wynajmujący nie płaci czynszu i nie chce dobrowolnie opuścić zajmowanego mieszkania, trzeba pamiętać, że wygranie sprawy eksmisyjnej przed sądem będzie możliwe tylko wówczas, gdy lokator nie będzie miał tytułu prawnego do zajmowania nieruchomości. Dlatego pozew powinien zostać złożony w sądzie dopiero po wypowiedzeniu najmu lokatorowi i po upływie terminu wypowiedzenia.

W przypadku lokatorów niepłacących czynszu i nierobiących niczego, aby zmienić ten stan rzeczy, często jedyną opcją jest przeprowadzenie eksmisji. Z punktu widzenia ochrony tych praw istotne znaczenie ma art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego. Z regulacji tej wynika także, że eksmisja może nastąpić jedynie na mocy wyroku sądu, a tym samym właściciel lokalu najpierw musi złożyć pozew w sądzie i wygrać sprawę rozpoczętą na jego podstawie. Dopiero gdy taki wyrok się uprawomocni, można przeprowadzić eksmisję. Jest ona wyłączną kompetencją komornika sądowego, stąd w żadnym razie właściciel lokalu nie może eksmitować lokatora na własną rękę.

Na otarcie łez pozostaje możliwość dochodzenia odszkodowania od gminy z tytułu niedostarczenia takowego lokalu.

Jak eksmitować lokatora: Wyjaśnienie procesu dla właścicieli

Najem okazjonalny jako skuteczne zabezpieczenie

Szczególnie rekomendowanym rozwiązaniem jest najem okazjonalny. Ta forma najmu daje właścicielowi nieruchomości dodatkowe możliwości zabezpieczenia swoich praw, takie jak: szybsza procedura eksmisji, brak ochrony przed eksmisją w okresie zimowym, konieczność wskazania przez najemcę lokalu zastępczego, możliwość egzekucji w trybie aktów notarialnych.

Jeżeli dopiero planujesz wynajem, masz do dyspozycji dwie formy, które znacząco ułatwiają zakończenie najmu przy zaległościach: najem okazjonalny i najem instytucjonalny. Najem okazjonalny przeznaczony jest dla właścicieli - osób fizycznych, którzy nie wynajmują w ramach działalności gospodarczej. Po wygaśnięciu umowy i bezskutecznym wezwaniu do opuszczenia lokalu nie prowadzisz standardowego procesu o eksmisję. Najem instytucjonalny adresowany jest do przedsiębiorców, którzy wynajmują mieszkania w ramach działalności gospodarczej.

Dzięki umowie najmu okazjonalnego można w o wiele prostszy sposób niż przy „standardowej” umowie najmu przeprowadzić eksmisję lokatora. Jest to naprawdę spore ułatwienie.

Ciekawą opcją przeciwdziałania trudnościom w stosunkach z lokatorem jest skorzystanie z tzw. najmu okazjonalnego, uregulowanego we wspomnianej powyżej ustawie o ochronie praw lokatorów.

Skuteczna profilaktyka i zabezpieczenia płatności czynszu

Aby uniknąć problemów z niepłacącym najemcą, warto wdrożyć następujące praktyki: dokładna weryfikacja najemcy przed podpisaniem umowy, odpowiednie zabezpieczenia finansowe, regularne monitorowanie płatności.

Właściciele zapominają też wielokrotnie o tym, aby zapytać najemcę o stan cywilny i rodzinny. Niesie to doniosłe skutki. Ze szczególną sytuacją mamy bowiem do czynienia, gdy najemcami są małżonkowie bądź jedno z nich. W tych wypadkach wynajmujący powinien pamiętać o regule wyrażonej w art. 31 § 2 k.r.o., zgodnie z którym wspólne gospodarstwo domowe małżonków nie jest możliwe bez porozumienia się małżonków w tej kwestii.

Wiele obaw u wynajmujących budzi wynajem lokali dla rodzin. Powodem tego są obowiązujące przepisy, które wskazują na uprawnienie osoby pozostającej pod władzą rodzicielską do zamieszkiwania wraz z rodzicami. Źródłem tego uprawnienia jest art. 96 § 1 k.r.o., zgodnie z którym rodzice wychowują dziecko pozostające pod ich władzą rodzicielską oraz obowiązani są troszczyć się o jego rozwój fizyczny i duchowy. Obowiązek ten obejmuje także konieczność zapewnienia dziecku odpowiednich warunków mieszkaniowych. Prawo daje jednak furtki pozwalające na zminimalizowanie ryzyka.

Forma umowy. Pomimo tego, że przepisy dopuszczają zawarcie umowy najmu w formie ustnej, zdecydowanie do lamusa powinny odejść praktyki, kiedy dokonujemy „koleżeńskich” ustaleń. Zarówno wynajmujący jak i najemcy powinni zadbać o precyzyjne uregulowanie wszelkich kwestii w umowie. W przypadku ewentualnych roszczeń którejkolwiek ze stron, dokument ten będzie miał kluczowe znaczenie. Musimy jednak pamiętać, że umowa najmu nieruchomości na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie.

Zdarzyć się może, że umowa najmu zawarta zostanie przez fakty dokonane (per facta concludentia). Taka sytuacja będzie miała miejsce, kiedy okoliczności świadczyć będą o tym, że strony łączy stosunek najmu tj. wydany zostanie lokal, jedna ze stron będzie płacić czynsz, a druga będzie go przyjmować.

Częstym błędem jest także wprowadzanie do umowy tzw. „siódemek” czyli rygoru egzekucji co do zapłaty czynszu i innych opłat bez zachowania wymaganej prawem formy aktu notarialnego.

Stawiaj na dokumenty, korespondencję i procedury. Niepłacący najemca to jedno z największych wyzwań, z jakimi muszą mierzyć się właściciele nieruchomości. Problem ten dotyka zarówno właścicieli lokali mieszkalnych, jak i użytkowych. Gdy lokator nie płaci czynszu lub zalega z opłatami za media, sytuacja wymaga szybkiego i zdecydowanego działania.

Podstawy prawne i odpowiedzialność najemcy. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, najemcy mają obowiązek regularnego opłacania czynszu w ustalonej wysokości i terminie. Odpowiedzialność za płatność czynszu i innych opłat spoczywa nie tylko na głównym najemcy - za zobowiązania finansowe odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Odpowiedzialność tych osób ogranicza się jednak do wysokości czynszu i innych należnych opłat za okres ich stałego zamieszkiwania w lokalu.

Najemca nie płaci za gaz czy prąd. Często zdarza się, że najemca nie płaci za media takie jak prąd, gaz czy woda. W takiej sytuacji wynajmujący może podjąć następujące kroki: dokumentowanie wszystkich zaległości, wystosowanie osobnego wezwania do zapłaty za media, kontakt z dostawcami mediów w celu uzyskania szczegółowego wykazu zaległości, rozważenie przejęcia opłat za media na siebie i doliczania ich do czynszu. Nie powinniśmy jednak odcinać dostępu do mediów lokatorowi, gdyż jest to niezgodne z prawem i może narazić nas na komplikacje.

Wypowiedzenie umowy najmu. Jeżeli najemca nadal nie płaci i nie chce się wyprowadzić, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, wypowiedzenie stosunku najmu jest możliwe, gdy najemca zalega z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności, nie płaci za media (prąd, gaz) i inne opłaty eksploatacyjne, używa lokalu niezgodnie z przeznaczeniem, podnajmuje lokal bez zgody właściciela lub narusza zasady współżycia społecznego. Wypowiedzenie umowy najmu powinno być dokonane w formie pisemnej i zawierać uzasadnienie.

Postępowanie sądowe i egzekucja. Gdy polubowne rozwiązanie nie przynosi efektów, konieczne może być skierowanie sprawy do sądu. Procedura sądowa obejmuje: przygotowanie pozwu o zapłatę zaległego czynszu, złożenie go w sądzie właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, oczekiwanie na wyrok sądu, uzyskanie klauzuli wykonalności, skierowanie sprawy do komornika. Po uzyskaniu wyroku sądu można rozpocząć egzekucję należności przez komornika.

Eksmisja lokatora - kiedy jest możliwa? Eksmisja lokatora jest możliwa w ściśle określonych przez prawo przypadkach. Podstawą do rozpoczęcia procedury eksmisyjnej mogą być następujące sytuacje: zaległości w opłatach przekraczające trzy pełne okresy płatności - jest to najczęstsza przyczyna eksmisji, dewastacja lokalu lub rażące naruszanie porządku domowego, wynajmowanie, podnajmowanie lub oddawanie do bezpłatnego używania lokalu bez wymaganej zgody właściciela, wykorzystywanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem (np. prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu bez odpowiednich zgód), uciążliwe lub agresywne zachowania wobec innych mieszkańców. Należy pamiętać, że niektóre grupy lokatorów są objęte szczególną ochroną przed eksmisją: kobiety w ciąży, małoletni, niepełnosprawni lub ubezwłasnowolnieni oraz sprawujący nad nimi opiekę, obłożnie chorzy, emeryci i renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoby posiadające status bezrobotnego. W przypadku tych grup przed przeprowadzeniem eksmisji konieczne jest zapewnienie lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub gdy eksmisja następuje z powodu stosowania przemocy w rodzinie lub rażącego naruszania porządku domowego. Proces eksmisji wymaga: uzyskania tytułu wykonawczego (prawomocnego wyroku sądu z klauzulą wykonalności), złożenia wniosku do komornika o przeprowadzenie eksmisji, wskazania lokalu socjalnego lub tymczasowego pomieszczenia (jeśli jest wymagane), pokrycia kosztów przeprowadzenia eksmisji przez właściciela. Warto zaznaczyć, że z reguły w okresie od 1 listopada do 31 marca następnego roku wstrzymuje się wykonanie eksmisji do pomieszczenia tymczasowego, chyba że osoby eksmitowane mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Najem okazjonalny jako skuteczne zabezpieczenie. Szczególnie rekomendowanym rozwiązaniem jest najem okazjonalny. Ta forma najmu daje właścicielowi nieruchomości dodatkowe możliwości zabezpieczenia swoich praw, takie jak: szybsza procedura eksmisji, brak ochrony przed eksmisją w okresie zimowym, konieczność wskazania przez najemcę lokalu zastępczego, możliwość egzekucji w trybie aktów notarialnych.

Jeżeli borykają się Państwo z problemem niepłacącego najemcy, warto zapraszam do kontaktu.

Tryb postępowania zmierzającego do wypowiedzenia umowy najmu jest uregulowany w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity ustawy dostępny w Dzienniku ustaw z 2005 r., numer 31, pozycja 266). Z kolei prawo zastawu na rzeczach wniesionych przez najemcę do lokalu powstaje z mocy przepisów Kodeksu cywilnego (tekst jednolity ustawy dostępny w Dzienniku ustaw z 1964 r., numer 16, pozycja 93).

I. Opóźnienie się lokatora z zapłatą czynszu może stanowić podstawę do wypowiedzenia umowy najmu, co jest głównym środkiem dyscyplinującym najemców, jaki przysługuje właścicielowi lokalu. 1) najemca zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za trzy pełne okresy płatności, tj. np. Termin miesięczny ma być terminem dodatkowym, co oznacza, że od upłynięcia terminu zapłaty za trzeci okres płatności lokator musi mieć co najmniej miesiąc czasu na uregulowanie wszystkich zaległości. Jeżeli w tym terminie dodatkowym powstaną kolejne należności, to najemca musi je zapłacić razem z uprzednimi zaległościami.

II. W celu wszczęcia postępowania właściciel lokalu powinien sporządzić pozew o zapłatę i wnieść go do właściwego sądu rejonowego. Sądem właściwym do rozpatrzenia takiego sporu będę sąd w którego okręgu pozwany ma miejsce zamieszkania lub, w którego okręgu jest położony wynajmowany lokal. Jeżeli nic innego nie wynika z umowy najmu lokalu, to wszystkie osoby, które ją zawarły, odpowiadają solidarnie za powstałe zaległości. Właściciel może także pozwać inne pełnoletnie osoby, które stale zamieszkiwały wraz z najemcą w wynajmowanym lokalu. Pozew powinien być sporządzony na urzędowym formularzu, dostępnym np. na stronie internetowej właściwego sądu. W formularzu należy oznaczyć przede wszystkim sąd, do którego jest kierowany, imiona i nazwiska oraz adresy zamieszkania stron. W pozwie należy ponadto podać wartość przedmiotu sporu, tj. sumę zaległości, której zapłaty domaga się właściciel. Od wysokości tej kwoty zależy wysokość opłaty od pozwu. Jeżeli suma dochodzonych zaległości nie przekracza 2.000 zł, to opłata wynosi 30 zł. Jeżeli suma ta mieści się w przedziale od 2.000 zł do 5.000 zł, to opłata wynosi 100 zł, dla przedziału od 5.000 zł do 7.500 zł - 250 zł. Jeżeli natomiast dochodzona kwota przekracza 7.500 zł, to należna opłata wynosi 300 zł. Do tak wypełnionego formularza właściciel powinien dołączyć jego odpis oraz odpisy wszystkich załączników, celem doręczenia ich lokatorowi.

III. Uprawnienie to pozwala zabezpieczyć prawa właściciela lokalu na wypadek, gdyby, po uzyskaniu satysfakcjonującego wyroku sądu, okazało się, że lokator jest niewypłacalny i nie ma możliwości uregulowania należności lub tez nie udało się odnaleźć jego majątku. Zastaw obejmuje wszystkie rzeczy wniesione do lokalu przez lokatora i członków jego rodziny. Przysługujące wynajmującemu prawo zastawu wygasa, jeżeli lokator usunie z lokalu rzeczy obciążone zastawem. Właściciel może się sprzeciwić usunięciu rzeczy z lokalu i zatrzymać je w nim do momentu, aż zaległy czynsz nie zostanie zapłacony.

tags: #wspollokator #opuscil #mieszkanie #nie #placi #czynszu

Co zrobić, gdy lokator nie płaci czynszu? Krok po kroku, jak odzyskać pieniądze i pozbyć się problematycznego najemcy