Decyzja o podjęciu remontu to często moment przełomowy w życiu każdego właściciela nieruchomości. Kiedy stajemy przed koniecznością odtworzenia stanu pierwotnego naszego mieszkania, zadajemy sobie kluczowe pytania: „Jakie prace będą przeprowadzane?” oraz „Jaką umowę powinniśmy zawrzeć?”. W kontekście umowy o dzieło i remontu mieszkania, sięgnięcie po odpowiednie zapisy może wpłynąć na dalsze zadowolenie z przeprowadzonych prac.
Zgodnie z przeważającą linią orzeczniczą, remont budynku powinien stanowić przedmiot umowy o świadczenie usług (umowy zlecenia). Szczególnie chodzi o remonty, do których nie stosuje się przepisów prawa budowlanego, czyli nie jest konieczne pozwolenie na budowę lub zgłoszenie do organów architektoniczno-budowlanych. W grę może też wchodzić umowa o roboty budowlane. Z orzecznictwa wynika, że kontrakt może być kwalifikowany w razie sporu jako umowa o dzieło lub umowa o świadczenie usług, do której stosuje się przepisy dotyczące umowy zlecenia.
Z uwagi na zasadę swobody umów może być to umowa, którą strony nie oznaczą odpowiednią nazwą. Wówczas to sąd określi, jakie elementy przeważają za uznaniem jej jako danego kontraktu określonego w ustawie z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (dalej: k.c.). Inaczej mówiąc, czy jest to umowa o dzieło, umowa o świadczenie usług (umowa zlecenia), czy umowa na roboty budowlane.
Czym jest umowa o dzieło?
Umowa o dzieło, uregulowana w artykułach 627-646 Kodeksu cywilnego, to forma umowy, w której przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania konkretnego, oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia. Przykładowo, gdy zlecamy malowanie ścian w pokoju lub wymianę płytek w łazience, możemy mówić właśnie o umowie o dzieło, ponieważ prace te są stosunkowo jednoznaczne i skończone. Wysokość wynagrodzenia powinna odpowiadać uzasadnionemu nakładowi pracy oraz innym nakładom przyjmującego zamówienie. Umowa o dzieło jest tzw. umową rezultatu, co oznacza, że przyjmującemu zamówienie przysługuje wynagrodzenie wówczas, gdy ten rezultat, czyli konkretne dzieło (wykonany na zamówienie mebel, naprawa usterki w samochodzie, utwór muzyczny) powstanie i zostanie przekazany zamawiającemu.
W przypadku umowy o dzieło, właściwe przepisy wskazują na krótszy termin przedawnienia roszczeń - wynoszący zaledwie 2 lata. Warto mieć to na uwadze, gdyż w przypadku problemów z wykonaniem umowy, czas działa na naszą niekorzyść.
Sąd Najwyższy w wyroku z 18 stycznia 2018 roku (V CSK 283/17) tak scharakteryzował umowę o dzieło: „Umowa o dzieło jest rodzajem umowy o świadczenie usług, w ramach której wykonawca zobowiązuje się wobec zamawiającego do osiągnięcia ustalonego, materialnego rezultatu (dzieła), a w działaniach prowadzących do wykonania zobowiązania nie jest podporządkowany zamawiającemu, chociaż ten może mu dostarczyć materiału oraz także określić akceptowaną przez siebie technikę wykonania dzieła. Do obowiązków zamawiającego należy natomiast zawsze zapłacenie wynagrodzenia za dzieło i jego odebranie”.
Czym różni się umowa o roboty budowlane?
Umowa o roboty budowlane (art. 647-658 Kodeksu cywilnego) odnosi się do szerszego zakresu, obejmującego budowę, przebudowę, remont i rozbiórkę obiektów budowlanych. Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Unormowania Kodeksu cywilnego dotyczące umowy o roboty budowlane są bardziej szczegółowe od przepisów odnoszących się do umowy o dzieło i obejmują między innymi zagadnienia: solidarnej odpowiedzialności inwestora z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy; obligatoryjnej gwarancji zapłaty za roboty budowlane udzielanej przez inwestora wykonawcy, w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych; protokolarnego przejęcia przez wykonawcę od inwestora terenu budowy.
W wyroku Sądu Najwyższego z 18 stycznia 2018 roku (V CSK 283/17) czytamy: „Umowa o roboty budowlane - z uwagi na treść zobowiązań stron, właściwości i ekonomiczny cel ich świadczeń - niewątpliwie należy do tej samej większej grupy umów o świadczenie usług, co umowa o dzieło.”
Kluczowe różnice między umową o dzieło a umową o roboty budowlane
Zasadniczym kryterium odróżnienia umowy o dzieło od umowy o roboty budowlane jest ocena realizowanej inwestycji stosownie do wymagań prawa budowlanego, a użyte w art. 647 kc określenie obiekt oznacza zmaterializowany rezultat robót budowlanych, stanowiący samoistną całość dającą się wyodrębnić co najmniej pod względem technicznym lub technologicznym (uchwała Sądu Najwyższego z 9 grudnia 2021 roku, III CZP 26/21).
Tym, co przede wszystkim je różni, jest:
- Przedmiot, który w umowie o roboty budowlane jest określony szczegółowo jako roboty budowlane mające dać rezultat w postaci obiektu budowlanego.
- Konieczność realizacji robót budowlanych (procesu inwestycyjno-budowlanego) z uwzględnieniem regulacji prawa publicznego, w tym ustawy - Prawo budowlane.
- Obowiązki inwestora - ciąży na nim obowiązek przeprowadzenia wielu czynności związanych z przygotowaniem inwestycji (w szczególności uzyskanie wszystkich stosownych pozwoleń publicznoprawnych, np. pozwolenia na budowę, które konieczne są do legalnego prowadzenia robót budowlanych, i protokolarne przekazanie terenu budowy wykonawcy).
- Forma umowy - w odniesieniu do umowy o roboty budowlane wymagana jest forma pisemna, natomiast umowa o dzieło może mieć formę dowolną.
Z porównania opisanych umów wynika, że - w odróżnieniu od umowy o dzieło - umowa o roboty budowlane, ze względu na jej przedmiot, ma zazwyczaj większy wymiar finansowy, a jej zawarcie i realizacja są bardziej złożonym i skomplikowanym procesem.
Praktyczne przykłady zastosowania umów w kontekście remontów
Rozważając, czy remont to umowa o dzieło, warto przyjrzeć się różnym scenariuszom:
Umowa o dzieło
- Remont łazienki: Wymiana płytek, malowanie ścian - wykonanie tych prac może być traktowane jako umowa o dzieło, gdyż są to mniejsze, konkretne zadania. Koszt wymiany płytek w łazience może wynosić od 100 do 300 zł/m². Malowanie ścian to koszt około 15-30 zł/m².
- Instalacja mebli kuchennych: Koszt za usługi montażowe może wynosić 200-500 zł w zależności od skomplikowania systemu zabudowy.
Umowa o roboty budowlane
- Ocieplenie budynku: To bardziej złożony proces wymagający szczegółowego projektu i zgody wykonawcy na dostarczenie technicznych rozwiązań - tutaj zwykle stosuje się umowę o roboty budowlane. Koszt takiego operacji oscyluje w granicach 150 zł do 300 zł za m², uwzględniając materiały oraz robociznę.
- Przebudowa kuchni: Zakup mebli, ich montaż, a także wykonanie niezbędnych prac budowlanych - może to być realizowane zarówno w ramach umowy o dzieło, jak i o roboty budowlane, zależnie od zakresu prac.
Dlatego, by odpowiedzieć na pytanie Czy remont to umowa o dzieło, warto zawsze dogłębnie rozważyć charakter i skalę planowanych prac. Kluczowe jest już na wstępie określenie, czy zamierzone działania dotyczą małych, precyzyjnych zadań, czy jednak większej inwestycji budowlanej, która wymaga bardziej złożonego podejścia i dokumentacji projektowej.
Prawa i obowiązki stron
W umowie o dzieło, wykonawca zobowiązuje się do wykonania dzieła zgodnie z umową oraz obowiązującymi normami technicznymi. Zamawiający zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia. W przypadku umowy o roboty budowlane, wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor do dokonania wymaganych czynności związanych z przygotowaniem robót i zapłaty wynagrodzenia.
Do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło (art. 656 § 1 kc).
#17 Jak poprawnie napisać umowę na roboty remontowo-budowlane?
Podsumowanie
Wybór między umową o dzieło a umową o roboty budowlane zależy od charakteru prac, które zamierzamy wykonać. Rozumiejąc kluczowe różnice, możemy podejmować bardziej świadome decyzje, które zminimalizują ryzyko związane z remontami. Warto sięgnąć po pomoc profesjonalistów w dziedzinie prawa budowlanego, aby mieć pewność, że nasze decyzje będą jak najbardziej trafne.
tags: #umowa #o #dzielo #a #renowacja #posadzki