Umowa najmu lokalu mieszkalnego jest powszechnie stosowana na rynku nieruchomości. Poprzez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się do oddania najemcy rzeczy na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się w zamian za to uiszczać określony w umowie miesięczny czynsz. Treść umowy najmu powinna zostać ustalona pomiędzy stronami z uwzględnieniem przepisów prawa powszechnie obowiązującego. Zakończenie najmu wymaga jasnego oświadczenia i zachowania terminów. Prawo rozróżnia dwa rodzaje najmu: lokali mieszkalnych i użytkowych. Wypowiedzenie umowy najmu to oświadczenie, które może być złożone zarówno przez wynajmującego, jak i przez najemcę, jeżeli umowa najmu lub przepisy prawa na to pozwalają. W tym oświadczeniu strona informuje stronę przeciwną umowy, że chce zakończyć umowę najmu po upływie ustalonego okresu wypowiedzenia. Oświadczenie o wypowiedzeniu powinno zostać podpisane i doręczone stronie przeciwnej w taki sposób, aby mogła ona się z nim zapoznać, np. listem poleconym za potwierdzeniem odbioru lub osobiście za pokwitowaniem.
Nie ma znaczenia, czy umowa była zawarta w formie pisemnej czy ustnej, ani to, czy to najem okazjonalny czy zwykły. Kwestia wypowiedzenia umowy najmu może być kłopotliwa dla każdej ze stron. Dlatego ważny jest sposób poinformowania o wypowiedzeniu właściciela lokalu czy najemcy. Aby wypowiedzenie umowy najmu było skuteczne, najlepiej to zrobić za potwierdzeniem odbioru. Można osobiście (wtedy druga strona powinna podpisać klauzulę odbioru takiego dokumentu) lub pocztą wysyłając list polecony z potwierdzeniem odbioru. Oświadczenie jest skuteczne, gdy doszło do adresata w taki sposób, że mógł zapoznać się z jego treścią, natomiast bieg okresu wypowiedzenia rozpoczyna się zgodnie z regułami ustawowymi (np. od końca miesiąca lub kwartału).
Podstawy prawne i różnice między najmem mieszkalnym a użytkowym
Lokal mieszkalny podlega ustawie o ochronie praw lokatorów. Według art. 11 ustawy wynajmujący może wypowiedzieć umowę tylko na piśmie, podając konkretną przyczynę, taką jak uporczywe naruszanie porządku, zaległość w czynszu za trzy pełne okresy, nielegalne podnajmowanie czy planowana rozbiórka. Lokator jest chroniony, a strony muszą mieścić się w ustawowym katalogu przyczyn. Najem lokalu użytkowego (biurowego, magazynowego, handlowego) reguluje natomiast kodeks cywilny. Jeżeli umowa jest zawarta na czas nieokreślony, każda ze stron może wypowiedzieć ją zgodnie z terminem określonym w umowie, a w jego braku - z terminami ustawowymi. Umowy zawarte na czas oznaczony co do zasady wypowiada się tylko w przypadkach przewidzianych w umowie albo w ustawowych sytuacjach, w których Kodeks cywilny dopuszcza wypowiedzenie bez zachowania terminów. Przedsiębiorca powinien więc zadbać, by kontrakt zawierał zapis o wypowiedzeniu w razie zaległości czynszowych czy niewłaściwego użytkowania.
Terminy wypowiedzenia umowy najmu
Terminy wypowiedzenia umowy najmu zależą od rodzaju najmowanego lokalu.
Lokale użytkowe
W lokalach użytkowych ustawowy termin wypowiedzenia zależy od częstotliwości płatności czynszu. Zgodnie z art. 688 Kodeksu cywilnego, przy czynszu płatnym miesięcznie wynosi on trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. W pozostałych przypadkach stosuje się art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego: przy czynszu płatnym rzadziej niż raz w miesiącu termin wynosi trzy miesiące na koniec kwartału, przy czynszu płatnym w odstępach krótszych niż miesiąc (np. tygodniowo) trzy dni naprzód, a przy najmie dziennym jeden dzień naprzód. Strony mogą w umowie przewidzieć inne terminy, które wtedy zastępują ustawowe.
Lokale mieszkalne
W najmie lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony najemca może wypowiedzieć umowę najmu na czas nieokreślony z zachowaniem terminów umownych, a w przypadku braku takich - zgodnie z terminami ustawowymi analogicznymi jak dla lokali użytkowych. Wynajmujący może natomiast wypowiedzieć umowę najmu na czas nieoznaczony wyłącznie z przyczyn przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów, takich jak zaległość w czynszu za co najmniej trzy pełne okresy, uporczywe naruszanie porządku domowego, nielegalne podnajmowanie czy konieczność własnego zamieszkania w lokalu. W każdym przypadku wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego przez właściciela musi być złożone na piśmie pod rygorem nieważności i zawierać konkretną przyczynę. Warto również zachować ustawowe terminy wypowiedzenia - podanie w umowie zbyt krótkiego terminu może prowadzić do sporu co do skuteczności i daty rozwiązania umowy.
Umowy zawarte na czas oznaczony można zakończyć w terminie określonym w kontrakcie lub za porozumieniem.
Przyczyny wypowiedzenia umowy lokalu mieszkalnego przez wynajmującego
Wynajmujący może zakończyć najem lokalu mieszkalnego wcześniej, gdy najemca poważnie narusza swoje obowiązki. Do najczęstszych przyczyn należą: niewłaściwe użytkowanie lokalu np. korzystanie wbrew umowie i brak reakcji na upomnienie, zaleganie z czynszem oraz rażące naruszanie porządku domowego. Ustawa o ochronie praw lokatorów dodaje m.in. bezprawne podnajęcie lokalu czy konieczność wykwaterowania z powodu rozbiórki. Dodatkowo wynajmujący może wypowiedzieć najem lokalu mieszkalnego w innych przypadkach wskazanych w art. 11 ustawy, które obejmują określone sytuacje po stronie właściciela np. zamiar zamieszkania w lokalu. W każdym przypadku wypowiedzenie musi być sporządzone na piśmie z podaniem konkretnej przyczyny.
Uprawnienia najemcy dotyczące wypowiedzenia umowy najmu
Jeżeli wady lokalu uniemożliwiają jego używanie, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usuwa ich w terminie (lub są one nieusuwalne), najemca ma prawo wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym, chyba że w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Prawo to przysługuje bez uprzedniego wezwania także wtedy, gdy wady zagrażają zdrowiu osób korzystających z lokalu.
Jak powinno wyglądać wypowiedzenie umowy najmu?
Aby poprawnie napisać wypowiedzenie umowy najmu warto w nim zawrzeć:
- Datę i miejscowość sporządzenia pisma.
- Dane stron - imię, nazwisko i adres wynajmującego oraz najemcy, ewentualnie nazwę firmy.
- Adres lokalu, którego dotyczy wypowiedzenie.
- Podstawę prawną (np. art. 673 lub art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów) i powód wypowiedzenia.
- Termin kiedy umowa przestaje obowiązywać i zastosowany okres wypowiedzenia.
- Uzasadnienie, jeśli przepisy tego wymagają (np. zaległość czynszowa, naruszenie porządku).
- Własnoręczny podpis składającego oświadczenie.
Przedsiębiorcy powinni dokumentować wysyłkę i odbiór takiego pisma, aby w razie sporu udowodnić, kiedy rozpoczął się bieg wypowiedzenia.
Błędy i wskazówki praktyczne dotyczące wypowiedzenia umowy najmu
Najczęstszym błędem jest brak formalnego wezwania do zapłaty czynszu przy zaległościach - przy najmie mieszkalnym wezwanie do zapłaty musi uprzedzać wypowiedzenie i zawierać dodatkowy miesięczny termin oraz ostrzeżenie o zamiarze wypowiedzenia umowy. Drugim problemem jest utożsamianie daty wysyłki z datą rozpoczęcia wypowiedzenia. Termin liczy się od doręczenia, dlatego trzeba zachować potwierdzenie odbioru i jasno wskazać ostatni dzień umowy.
Umowa Najmu Lokalu Mieszkalnego: Wszystko Co Musisz Wiedzieć!
Wypowiedzenie umowy najmu wymaga znajomości przepisów i precyzji. W najmie mieszkalnym wynajmujący może wypowiedzieć umowę tylko z przyczyn ustawowych, a pismo musi zawierać uzasadnienie i być doręczone w odpowiednim terminie. W lokalach użytkowych strony mają większą swobodę. Ustawowe terminy wypowiedzenia zależą od częstotliwości płatności czynszu. Prawo natychmiastowego wypowiedzenia przysługuje najemcy przy wadach ujętych w Kodeksie cywilnym, a wynajmujący działa w reżimie art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, z zachowaniem terminów.
tags: #termin #wypowiedzenia #umowy #najmu #na #czas