1 stycznia 2019 roku weszła w życie ustawa, która z automatu zmieniła użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we własność. Oznacza to, że jeśli dotychczas byłeś użytkownikiem wieczystym gruntu przeznaczonego na cele mieszkaniowe, od tamtego momentu stałeś się jego pełnoprawnym właścicielem. W praktyce wiązało się to z wprowadzeniem nowego obowiązku - opłaty przekształceniowej. Opłata ta ma na celu zrekompensowanie Skarbowi Państwa lub gminie utraty wpływów z dotychczasowych opłat za użytkowanie wieczyste.
Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów (zwana potocznie ustawą przekształceniową) stanowiła przełom dla właścicieli nieruchomości mieszkalnych. Kluczowym warunkiem zastosowania ustawy jest zabudowa gruntu budynkiem mieszkalnym - jednorodzinnym lub wielorodzinnym, w którym co najmniej połowa powierzchni zajmowana jest przez lokale mieszkalne. Dotyczy to również gruntów pod budynkami gospodarczymi i garażami, które służą prawidłowemu korzystaniu z budynków mieszkalnych. W przypadku, gdy na gruncie znajduje się więcej niż jeden budynek, powierzchnia budynków niemieszkalnych nie może przekroczyć 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków na tym gruncie. W przeciwnym razie, np. gdy na działce znajduje się budynek o przeznaczeniu typowo komercyjnym, automatyczne przekształcenie na podstawie tej ustawy nie jest możliwe.
Czym jest użytkowanie wieczyste i jak doszło do przekształcenia?
Tytułem wstępu należy odnieść się do kwestii użytkowania wieczystego. W świetle Kodeksu cywilnego, użytkownik wieczysty (osoba fizyczna lub prawna) może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób, w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w użytkowanie wieczyste. Użytkownik wieczysty może również rozporządzać swoim prawem w tych samych granicach. Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do rozporządzania tym gruntem jak właściciel. W tym modelu prawnym, właścicielem gruntu przez cały okres użytkowania pozostaje Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, a użytkownik wieczysty posiada rzecz cudzą w swoim władaniu, z uprawnieniami zbliżonymi do właściciela.
Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobierana jest pierwsza opłata oraz opłaty roczne. Opłata jest również pobierana na etapie przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. Zgodnie z ustawą przekształceniową, nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela opłatę, której wysokość jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, obowiązującej w dniu przekształcenia.
Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność a podatek VAT
Kwestia opodatkowania przekształcenia użytkowania wieczystego we własność podatkiem VAT była przedmiotem wielu interpretacji i orzeczeń. Zgodnie z ustawą o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym przeniesienie własności towarów w zamian za odszkodowanie. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności nieruchomości z mocy prawa należy traktować jako przeniesienie prawa własności do towaru w zamian za odszkodowanie, a nie jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Zatem przekształcenie to stanowi odrębną od oddania w użytkowanie wieczyste czynność podlegającą opodatkowaniu.
W wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z 25 lutego 2021 roku (C-604/19) potwierdzono, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności, przewidziane w przepisach krajowych w zamian za uiszczenie opłaty, stanowi dostawę towarów. TSUE orzekł również, że w takim przypadku gmina działa jako podatnik podatku VAT, a po jej stronie powstaje obowiązek podatkowy. Tym samym, nie znajduje zastosowania przepis wyłączający organy władzy publicznej z grona podatników VAT w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie umów cywilnoprawnych.
W rezultacie, przekształcenie użytkowania wieczystego we własność należy traktować jako dwie odrębne dostawy towaru (gruntu):
- Czynność ustanowienia użytkowania wieczystego.
- Czynność przekształcenia użytkowania wieczystego we własność z mocy prawa, skutkującą przeniesieniem przez dotychczasowego właściciela gruntu władztwa prawnego na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego.
Opłata przekształceniowa a obowiązek podatkowy i stawka VAT
Opłata za przekształcenie, jako wynagrodzenie z tytułu dokonanej czynności, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych. Podstawą opodatkowania jest wartość tej opłaty.
Od 1 stycznia 2022 roku obowiązuje szczególna regulacja dotycząca momentu powstania obowiązku podatkowego. W myśl ustawy o VAT, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty z tytułu przeniesienia z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienia z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie.
Organy podatkowe konsekwentnie przyjmują, że do opłaty przekształceniowej stosuje się stawkę 23% VAT. Dotyczy to opłat wynikających z przekształcenia, które nastąpiło 1 stycznia 2019 roku na podstawie ustawy przekształceniowej. Jeżeli właścicielem gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste jest gmina i dochodzi do przekształcenia, otrzymana opłata przekształceniowa podlega opodatkowaniu 23% stawką VAT. Obowiązek podatkowy powstaje w dacie otrzymania opłaty przez gminę. Faktura powinna być wystawiona do 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu otrzymania płatności i zawierać adnotację „metoda kasowa”.
Opłata za przekształcenie gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, co oznacza, że podatnik VAT wnoszący opłatę powinien otrzymać od gminy fakturę z wykazaną kwotą podatku należnego. Podsumowując, wniesiona opłata za zmianę użytkowania wieczystego w prawo własności podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jako odmiana odpłatnej dostawy towarów. Gmina otrzymująca opłatę powinna ten fakt udokumentować fakturą z wykazaną kwotą podatku obliczoną według stawki 23%.
Wysokość i sposób wnoszenia opłaty przekształceniowej
Wysokość rocznej opłaty przekształceniowej jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, jaka obowiązywałaby na dzień 1 stycznia 2019 roku. Opłata ta jest wnoszona corocznie przez okres 20 lat, począwszy od 1 stycznia 2019 roku. Termin płatności upływa 31 marca każdego roku. Właściciel może jednak złożyć wniosek o rozłożenie opłaty na raty lub ustalenie innego terminu jej wniesienia, nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności.
Istnieje również możliwość jednorazowego uiszczenia opłaty. Właściciel gruntu może zgłosić właściwemu organowi zamiar jednorazowego wniesienia opłaty - w kwocie, która pozostała do spłaty. Zazwyczaj wiąże się to z możliwością uzyskania bonifikaty.
Bonifikaty od opłaty przekształceniowej
Ustawa przewiduje możliwość uzyskania bonifikaty od opłaty rocznej lub jednorazowej. Dla osób fizycznych będących właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych, a także dla spółdzielni mieszkaniowych, przewidziano możliwość uzyskania 98% bonifikaty od opłaty jednorazowej. W przypadku gruntów Skarbu Państwa, bonifikaty są określone ustawowo i zależą od terminu wpłaty opłaty jednorazowej.
Wysokość bonifikaty od opłaty jednorazowej zależy od terminu jej wniesienia. Im wcześniej zostanie wniesiona opłata jednorazowa, tym wyższa bonifikata. Wniesienie opłaty jednorazowej w pierwszym roku po przekształceniu uprawnia do uzyskania najwyższej bonifikaty. Wniesienie opłaty jednorazowej w siódmym roku po przekształceniu lub później nie uprawnia już do skorzystania z bonifikaty.
W przypadku nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego, właściwy organ może udzielić bonifikaty na podstawie uchwały rady lub sejmiku, określającej warunki jej udzielania i wysokość stawek procentowych. Istnieją wątpliwości co do tego, czy warunkiem udzielenia bonifikaty jest uprzednie wpłacenie opłaty jednorazowej w pełnej wysokości.
Sytuacja przedsiębiorców
Sytuacja przedsiębiorców objętych ustawą przekształceniową kształtuje się nieco inaczej. Choć obowiązuje ich zasada 20-letniego płacenia opłaty rocznej, przekształcenie może być uznane za pomoc publiczną. W związku z tym, przedsiębiorcy mogą napotkać na ryzyko dopłaty różnicy pomiędzy wartością gruntu a kwotą opłaty, jeśli przekroczą progi pomocy de minimis. W celu uniknięcia tego ryzyka, przedsiębiorcy mogą złożyć oświadczenie o zamiarze wniesienia opłaty przez inny okres, np. 99, 50 lub 33 lata. Celem tego rozwiązania jest zapobieżenie nieświadomemu skorzystaniu z niedozwolonej pomocy publicznej.
Warto zaznaczyć, że w przypadku spółdzielni mieszkaniowych, ze względu na ich działalność gospodarczą, często stosuje się zasady analogiczne do tych obowiązujących przedsiębiorców. Nawet w przypadku stosunków ze swoimi członkami, spółdzielnia jest traktowana jako podmiot gospodarczy.
Podcast: Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność
Podsumowując, ustawa z 2019 roku wprowadziła istotne zmiany w zakresie prawa własności gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność wiąże się z obowiązkiem wniesienia opłaty przekształceniowej, która podlega opodatkowaniu VAT. Ustawa przewiduje różne formy płatności oraz możliwość skorzystania z bonifikat, a także specyficzne rozwiązania dla przedsiębiorców.
tags: #o #przeksztalcaniu #gruntu #nie #decyduje #stawka