Wykup mieszkania komunalnego to proces, który może wydawać się skomplikowany, ale dla wielu najemców stanowi szansę na uzyskanie własności lokalu, w którym mieszkają od lat. Zrozumienie tych zagadnień jest istotne dla każdego, kto rozważa zakup mieszkania komunalnego, a także dla osób zainteresowanych zabezpieczeniem swojego majątku przed ewentualnymi problemami prawnymi.
Mieszkania komunalne należą do zasobu gminy i są budowane z pieniędzy gminnych. Ich podstawowym celem jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób znajdujących się na terenie danej gminy, których nie stać na zakup własnej nieruchomości albo najem lokalu na rynku prywatnym. Mieszkanie komunalne jest przekazywane chętnym na czas nieokreślony w drodze specjalnej umowy najmu. O atrakcyjności mieszkań komunalnych decydują przede wszystkim bardzo niskie czynsze, a niekiedy nawet ich brak (wówczas gmina żąda wyremontowania przydzielonej nieruchomości). Jest to dosyć intratna oferta z jeszcze jednego względu - po spełnieniu kilku warunków lokator ma prawo wykupu mieszkania komunalnego i to za naprawdę korzystne warunki finansowe.
Prawo do Wykupu Mieszkania Komunalnego
Prawo do wykupu mieszkania komunalnego przysługuje przede wszystkim najemcom, którzy zawarli umowę najmu na czas nieoznaczony. Zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tacy najemcy mają prawo pierwszeństwa w nabyciu lokalu, co oznacza, że gmina jest zobowiązana do zaoferowania im możliwości wykupu przed innymi potencjalnymi nabywcami. Prawo pierwszeństwa nie jest automatyczne i wymaga aktywnego działania ze strony najemcy. Osoba zainteresowana wykupem powinna złożyć odpowiedni wniosek do właściwego organu gminy.
Zgodnie z treścią art. 34 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w przypadku zbywania nieruchomości komunalnych osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków: przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie nieruchomości gminnych przeznaczonych do wykupu; jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed 5 grudnia 1990 roku albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie nieruchomości gminnych przeznaczonych do wykupu; jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.
Wyrok NSA z 27 lutego 2020 roku (sygn. akt I OSK 1968/18) wskazuje, że z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wynika roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży, a jedynie pierwszeństwo nabycia nieruchomości, jeżeli została ona przez właściwy organ przeznaczona do sprzedaży. Tym samym pierwszeństwo przewidziane w art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy nie jest równoznaczne z roszczeniem, nie jest bowiem prawem podmiotowym, z którego wynikałoby roszczenie najemcy mogące przymusić gminę będącą właścicielem do sprzedaży określonej nieruchomości. Zatem złożenie przez najemcę wniosku o wykup mieszkania nie kreuje po jego stronie uprawnienia do domagania się zbycia na jego rzecz wynajmowanego lokalu, w konsekwencji wyłączenie ze sprzedaży określonych lokali nie narusza jeszcze interesu prawnego najemcy tego lokalu.
Każda gmina ma obowiązek prowadzenia wykazu sprzedawanych nieruchomości, które wchodzą w skład jej zasobów. Taki wykaz jest wywieszany w urzędzie gminy przez okres 21 dni, przy czym informacja o wykazie jest umieszczana w lokalnej prasie oraz na stronie internetowej gminy. Aktualni najemcy komunalni otrzymują dodatkowe zawiadomienie na piśmie o możliwości wykupienia ich nieruchomości.
Nie każdy najemca może ubiegać się o bonifikatę. Bonifikata jest udzielana na podstawie przepisów lokalnych i wymaga spełnienia określonych warunków formalnych. Wymagania dotyczące wykupu mieszkań komunalnych mogą znacząco różnić się w zależności od gminy. Na przykład, w Warszawie najemcy muszą wynajmować mieszkanie przez co najmniej 5 lat, aby móc przystąpić do wykupu. Z kolei w Krakowie, minimalny okres wynajmu wynosi 10 lat, co może wpłynąć na decyzje osób planujących zakup lokalu. Niektóre gminy wprowadzają także dodatkowe regulacje, które mogą wpływać na proces wykupu. Na przykład, w Łodzi, oprócz wymaganego okresu najmu, najemcy muszą również wykazać się regularnym opłacaniem czynszu przez cały czas trwania umowy. Takie zasady mają na celu zapewnienie, że tylko odpowiedzialni najemcy mogą skorzystać z możliwości wykupu.
Aby wykupić mieszkanie komunalne, najemca musi spełnić warunek minimalnego okresu najmu, który zazwyczaj wynosi powyżej 5 lub 10 lat. W wielu gminach, w tym w Warszawie, kluczowym terminem jest pięcioletni okres najmu. Warto zauważyć, że różne gminy mogą mieć swoje własne regulacje dotyczące długości najmu. W niektórych przypadkach mogą występować wyjątki lub dodatkowe wymagania, które mogą wpłynąć na czas, jaki należy spędzić jako najemca przed możliwością wykupu. Najczęściej wymagany minimalny okres najmu dla wykupu mieszkania komunalnego wynosi 5 lat, jednak w niektórych gminach może być to 10 lat. Taki czas jest ustalany w celu zapewnienia, że najemcy mają stabilną sytuację finansową i są odpowiedzialnymi lokatorami.
Aby móc skutecznie wykupić mieszkanie komunalne, najemca musi spełnić kilka kluczowych wymagań. Przede wszystkim, niezbędne jest posiadanie umowy najmu na czas nieokreślony. Taki rodzaj umowy zapewnia stabilność i daje najemcy większe prawa, co jest istotne w kontekście przyszłego wykupu. Oprócz umowy, ważne jest także, aby najemca regularnie opłacał czynsz oraz nie miał zaległości. Utrzymywanie dobrej historii płatności jest nie tylko warunkiem, ale także dowodem na odpowiedzialność najemcy. W przeciwnym razie, może to wpłynąć negatywnie na możliwość przystąpienia do wykupu mieszkania. Umowa najmu na czas nieokreślony jest kluczowa dla najemców, którzy planują wykup mieszkania komunalnego. Taki typ umowy zapewnia większą elastyczność i stabilność, co jest niezbędne w dłuższej perspektywie. Dzięki umowie na czas nieokreślony, najemcy mają pewność, że ich prawa nie zostaną nagle naruszone, co może się zdarzyć przy umowach na czas określony. Regularność opłat jest kluczowym czynnikiem, który wpływa na możliwość wykupu mieszkania komunalnego. Najemcy, którzy nie opłacają czynszu na czas, mogą napotkać poważne problemy, które mogą uniemożliwić im przystąpienie do wykupu. Brak zaległości w płatnościach jest jednym z wymogów, które gminy stawiają przed najemcami, chcącymi skorzystać z prawa pierwokupu.
Zaległości czynszowe mogą stanowić przeszkodę w procesie wykupu mieszkania komunalnego. W przypadku odmowy wykupu mieszkania przez gminę warto zapoznać się z uzasadnieniem decyzji oraz sprawdzić, czy spełnione zostały wszystkie wymagane warunki formalne.
Procedura Wykupu Mieszkania Komunalnego
Procedura wykupu mieszkania komunalnego bez przetargu jest dostępna dla osób spełniających określone kryteria. Zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość może być zbywana bez przetargu na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu. Oznacza to, że najemcy lokali mieszkalnych, którzy mają umowę najmu na czas nieoznaczony, mogą skorzystać z tej procedury.
Procedura wykupu mieszkania komunalnego składa się z kilku kluczowych kroków, które należy przejść, aby zakończyć transakcję. Pierwszym krokiem jest zgłoszenie chęci wykupu do odpowiedniego urzędu gminy. Po zweryfikowaniu dokumentów i spełnieniu wszystkich wymagań, gmina podejmuje decyzję o sprzedaży mieszkania. Po uzyskaniu zgody na wykup, następuje etap przygotowania umowy sprzedaży. W tym momencie najemca powinien być przygotowany na uiszczenie stosownych opłat oraz przedłożenie niezbędnych dokumentów. Warto również pamiętać, że gmina ma prawo ustalić cenę wykupu, co może być uzależnione od wielu czynników, takich jak lokalizacja mieszkania czy jego stan techniczny.
Procedura wykupu mieszkania komunalnego składa się z kilku kluczowych etapów, które należy przejść, aby zakończyć transakcję. Pierwszym krokiem jest zgłoszenie chęci wykupu do urzędu gminy, co zazwyczaj trwa około 1 miesiąca. Po złożeniu wniosku, gmina przeprowadza weryfikację dokumentów, co może zająć od 2 do 4 miesięcy. Kolejnym krokiem jest przygotowanie umowy sprzedaży, które trwa zazwyczaj od 1 do 2 miesięcy. Po przygotowaniu umowy, następuje finalizacja transakcji, co zajmuje dodatkowy około 1 miesiąca. Cały proces wykupu może zatem trwać od 6 do 18 miesięcy, w zależności od lokalnych regulacji i obciążenia urzędów.
Aby wykupić mieszkanie komunalne, najemca musi przedłożyć szereg niezbędnych dokumentów. Wśród najważniejszych znajdują się: umowa najmu, która potwierdza prawo do wykupu, oraz zaświadczenie o braku zaległości w opłatach czynszowych. Przygotowanie się do wykupu mieszkania komunalnego wymaga nie tylko spełnienia określonych wymagań, ale także strategii, które mogą ułatwić cały proces. Warto już na etapie wynajmu zacząć gromadzić wszystkie niezbędne dokumenty oraz dbać o swoją historię płatności. Regularne opłacanie czynszu oraz unikanie jakichkolwiek zaległości to kluczowe elementy, które mogą przyspieszyć procedurę wykupu.
Procedura przygotowania lokalu mieszkalnego do sprzedaży jest wieloetapowa i wiąże się z koniecznością uzyskania szeregu dokumentów niezbędnych do jego wyodrębnienia. W konsekwencji powyższego termin załatwienia sprawy jest ściśle powiązany z przeprowadzeniem wszystkich czynności wymaganych przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
Jeśli dana osoba korzysta z pierwszeństwa przy zakupie mieszkania komunalnego i złoży oświadczenie do urzędu gminy o chęci zakupu, rozpoczyna się wówczas procedura administracyjna - takie oświadczenie składa się zawsze na piśmie, które nie podlega żadnym opłatom. Cena mieszkania nie podlega negocjacjom i jest ustalana przez rzeczoznawcę majątkowego wyznaczonego przez właściwy organ gminy. W praktyce ustala się ją na podstawie aktualnej wartości mieszkań położonych w okolicy sprzedawanego lokalu. Jeśli przyszły kupujący kwestionuje dokonaną wycenę, może skorzystać z usług innego rzeczoznawcy, choć będzie robił to już na swój koszt.
Alternatywą mogą być internetowe narzędzia służące do wyceny nieruchomości. Pozwalają na szybką weryfikację ceny w przypadku, gdy uważamy, że wartość nieruchomości mogła zostać zawyżona lub zaniżona. To rozwiązanie, które pozwala zaoszczędzić czas i finanse, które należałoby w innym wypadku przeznaczyć na rzeczoznawcę. Szybszą i tańszą wobec wyceny dokonywanej przez rzeczoznawcę alternatywą jest wycena mieszkań online od Urban One. Na wycenę mieszkania komunalnego, tak samo jak w przypadku każdego lokalu, wpływają takie czynniki, jak metraż, piętro w budynku, stan techniczny, lokalizacja w danym mieście, czy data oddania do użytku.
Po tym, jak przyszły kupujący porozumie się z gminą co do ostatecznej ceny sprzedawanego lokalu komunalnego, dochodzi do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Kancelaria notarialna jest wyznaczana co do zasady przez właściwą gminę, jednak kupujący może wskazać swojego notariusza - w tym celu powinien poinformować gminę o propozycji sporządzenia umowy w innej kancelarii notarialnej. Koszty sporządzenia umowy ponosi kupujący, a po stronie gminy na czynności pojawia się specjalny pełnomocnik. Zawarcie aktu notarialnego jest poprzedzone sporządzeniem i podpisaniem specjalnego protokołu uzgodnień, który stanowi integralną część umowy sprzedaży. Tak naprawdę komplet dokumentów do kancelarii dostarcza gmina - tak, aby kupujący nie musiał martwić się o załatwianie dodatkowych formalności. Nabywca jest zobowiązany w zasadzie tylko do stawienia się w kancelarii na wyznaczony dzień, zabrania ze sobą dokumentu tożsamości i pieniędzy, jeśli zakup ma odbyć się w formie gotówkowej.
Mieszkanie komunalne można wykupić od gminy, która jest jego prawowitym właścicielem. Następuje to zgodnie z wykazem wywieszanym w urzędzie gminy, przy czym pierwszeństwo zakupu przysługuje najemcom takich lokali. Zainteresowana zakupem osoba powinna złożyć oświadczenie - wniosek do gminy o chęci nabycia nieruchomości. Następnie ustalana jest wartość lokalu, bonifikata cenowa oraz forma płatności. Po sporządzeniu protokołu ostatecznych uzgodnień pomiędzy gminą a kupującym umawiana jest wizyta w kancelarii notarialnej, podczas której dochodzi do sporządzenia umowy sprzedaży.
Po wykupie mieszkania komunalnego staje się ono własnością prywatną nabywcy, co oznacza, że może on nim swobodnie dysponować, w tym wynajmować je innym osobom.
Tak, możliwe jest ubieganie się o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania komunalnego.
Bonifikata od Ceny Wykupu Mieszkania Komunalnego
Bonifikata to forma ulgi finansowej, która umożliwia najemcom mieszkań komunalnych zakup lokalu po obniżonej cenie. Aby skorzystać z tej możliwości, należy spełnić określone warunki. Przede wszystkim, bonifikata jest udzielana na podstawie przepisów zawartych w art. 68 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Właściwy organ, jakim może być rada gminy lub sejmik województwa, ma prawo do przyznania bonifikaty od ceny mieszkania ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3 tej samej ustawy.
Rola organów lokalnych w procesie udzielania bonifikat jest nie do przecenienia. To właśnie one decydują o wysokości i zasadach przyznawania tych ulg, co często znajduje odzwierciedlenie w uchwałach rady gminy lub sejmiku województwa.
Niezależnie od dokonanej wyceny końcowa cena sprzedaży lokalu komunalnego jest i tak bardzo korzystna, ponieważ uwzględnia tzw. bonifikatę w wysokości nawet do 95% wartości. Możemy to porównać do rabatu na sprzedaż nieruchomości, co w praktyce powoduje, że dany lokal można wykupić nawet za kwotę kilkunastu lub kilkudziesięciu tysięcy złotych, podczas gdy jego rzeczywista wartość wynosi kilkaset tysięcy złotych.
Wysokość udzielonej bonifikaty na zakup mieszkania komunalnego zależy tak naprawdę od każdej gminy. W tym zakresie nie ma bowiem jednolitych przepisów obowiązujących w całym kraju. Wartość „rabatu” na zakup mieszkania zależy najczęściej od: długości okresu wynajmowania mieszkania komunalnego; wieku budynku i jego stanu technicznego; równoczesnej sprzedaży wszystkich lokali w budynku; tego, czy najemca zapłaci cenę wykupowanej nieruchomości gotówką lub w formie ratalnej (maksymalnie na okres 10 lat).
Bonifikata jest przyznawana dla osób po co najmniej pięciu latach trwania najmu. O wysokości takiego upustu decydują gminy. Najczęściej są to upusty na poziomie 80-90 proc. Wysokość zniżki uzależniona jest między innymi od planowanych wydatków, możliwości lokalowych i innych przeliczeń, natomiast uchwały w tej sprawie ustalane są indywidualne przez poszczególne gminy.
Bonifikata obejmuje cenę lokalu i cenę udziału w prawie własności gruntu. W przypadku, gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, to bonifikata obejmuje ponadto pierwszą opłatę z tego tytułu. Bonifikatę stosuje się w jednakowej wysokości od wszystkich składników ceny lokalu (art. 68 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Ograniczenia i Zwrot Bonifikaty
Sprzedaż mieszkania zakupionego z bonifikatą wiąże się z pewnymi ograniczeniami, które mają na celu zabezpieczenie interesów gminy oraz zapewnienie, że nieruchomość będzie wykorzystywana zgodnie z pierwotnym przeznaczeniem. Zgodnie z art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeśli nabywca zdecyduje się na sprzedaż takiego mieszkania przed upływem 5 lat od dnia jego nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji.
Nabywca musi jednak gminie kwotę stanowiącą równowartość udzielonej bonifikaty (po jej waloryzacji), jeżeli sprzeda mieszkanie w ciągu 5 lat od daty jego nabycia. Zwrot ten, następuje na żądanie gminy.
Jednakże istnieją wyjątki od tej zasady, które pozwalają uniknąć zwrotu bonifikaty. W szczególności, przepis ten nie ma zastosowania w przypadku sprzedaży mieszkania na rzecz osoby bliskiej, pod warunkiem że również ona nie sprzeda lokalu przed upływem 5 lat od pierwotnego nabycia. Ponadto, jeśli środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone w ciągu 12 miesięcy na zakup innego lokalu mieszkalnego lub nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe, obowiązek zwrotu bonifikaty również nie wystąpi.
Bonifikata nie podlega jednak zwrotowi, w przypadku:
- zbycia mieszkania na rzecz osoby bliskiej;
- zamiany mieszkania na: inny lokal mieszkalny będący przedmiotem prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe;
- sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży, w ciągu 12 miesięcy, zostaną przeznaczone na nabycie: innego lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem prawa własności lub przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe.
Organ gminy może również odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty w innych przypadkach niż wyżej wymienione - za zgodą odpowiednio wojewody, rady gminy (lub miasta) bądź sejmiku.
Pamiętajmy jednak, że zbycie nieruchomości nie może nastąpić, jeżeli toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego. Ponadto gminy nie przeznaczają do sprzedaży lokali w budynkach: przeznaczonych do remontu lub rozbiórki; wybudowanych w ostatnim okresie; w których w ostatnim okresie gmina przeprowadziła remont kapitalny; zabytkowych o szczególnych walorach architektoniczno-konserwatorskich; zlokalizowanych w szczególnie cenionych strefach miasta.
W przypadku uzyskania bonifikaty do wykupu mieszkania nie należy sprzedawać go przed upływem pięciu lat, gdyż gmina zażąda od nas wówczas zwrotu udzielonej bonifikaty.
Zmiany Prawne Dotyczące Bonifikat
Od maja 2025 r. w Sejmie trwają prace nad poselskim projektem ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych, który ma zlikwidować problem „wyprzedaży” mieszkań komunalnych należących do zasobów gmin.
Proponowanym rozwiązaniem jest likwidacja uprawnienia rad gmin do stosowania bonifikat przy sprzedaży lokali mieszkalnych, co ma zmusić samorząd do wyceniania mienia po wartości rynkowej lub pozostawienia go w zasobie mieszkaniowym. Jako, że gminy nierzadko udzielały bonifikat sięgających nawet 80, 90 czy 98% wartości nieruchomości - dla wielu rodzin o niższych dochodach, wprowadzenie takiej zmiany, będzie równoznaczne z brakiem możliwości wykupu na własność wynajmowanego mieszkania.
W dniu 15 maja 2025 r., przez grupę posłów Lewicy, do Sejmu został wniesiony poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych (znak: RPW/16338/2025, a następnie druk sejmowy nr 1318), który przewiduje likwidację uprawnienia rad gmin do stosowania bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych, wchodzących w skład zasobów gminy. Z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - a konkretnie z jej art. 68 ust. 1 - miałby całkowicie „zniknąć” pkt 7, który aktualnie uprawnia gminy do udzielania bonifikat od ceny nieruchomości, jeżeli jest ona zbywana jako lokal mieszkalny, jak również inne przepisy powiązane z wyżej wymienionym (dotyczące zasad, na jakich udzielana jest wspomniana bonifikata, w przypadku lokalu mieszkalnego).
W uzasadnieniu ww. projektu posłowie argumentują, iż - „Od początku lat 90 polski zasób komunalny systematycznie się zmniejsza, ponieważ gminy sprzedawały mieszkania z wysokimi bonifikatami, uzasadniając to wówczas brakiem środków na remonty. Efekt jest dziś widoczny gołym okiem, liczba lokali komunalnych spadła z prawie dwóch milionów do niespełna ośmiuset tysięcy, przy oddanych do użytku ponad 45 tys. nowych mieszkań komunalnych. Gminy, zachęcone prawną możliwością obniżenia ceny nawet o 90%, wyprowadziły setki tysięcy lokali z mienia publicznego, co potwierdzają zarówno dane GUS, jak i raport Najwyższej Izby Kontroli. Charakterystyczny przykład Krakowa pokazuje skalę zjawiska, gdzie kilkaset mieszkań sprzedanych po cenie rynkowej dało podobny dochód jak kilka tysięcy sprzedanych z rabatem sięgającym dziewięćdziesięciu kilku procent.”
W ocenie autorów projektu - proponowane zmiany, polegające na likwidacji możliwości sprzedaży mieszkań komunalnych z bonifikatą, mają doprowadzić do - „zahamowania prywatyzacji, wzmocnienia mieszkalnictwa publicznego i zwiększenia dostępność lokali dla rodzin o niskich dochodach”, jak również - przeciwdziałać masowej wyprzedaży lokali komunalnych, które w niektórych sytuacjach, są przedmiotem dalszego obrotu, niejednokrotnie prowadzonego z pokrzywdzeniem osób starszych.
Wobec poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych, zakładającego likwidację uprawnienia rad gmin do stosowania bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych - w dniu 18 listopada 2025 r., swoje stanowisko zajęła Rada Ministrów. W ocenie rządu - co do zasady - należy podzielić pogląd projektodawców o konieczności „racjonalizacji gospodarowani publicznym zasobem”. Jednocześnie jednak, przedstawiciel Rady Ministrów zwraca uwagę, że - „omawiane propozycje dotykają zasady ochrony praw nabytych, ponieważ - jak przewidzieli projektodawcy w art. 4 - dotychczasowe zasady udzielania bonifikat, w tym obowiązujący krótszy (5-letni) okres karencji, po upływie którego organ może żądać zwrotu bonifikaty, stosuje się wyłącznie do przypadków nabycia nieruchomości przed dniem wejścia w życie ustawy. Nie obejmuje on zatem przypadków, gdy dotychczasowy najemca uzyskał własność lokalu wprawdzie po dniu wejścia ustawy w życie, ale przed tą datą podpisał protokół rokowań, uzyskując ekspektatywę nabycia go na określonych warunkach”. W związku z powyższym - rząd zasugerował zmianę art. 4 projektu w taki sposób, aby stanowił on, iż - „W przypadkach sprzedaży nieruchomości, w których przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy podpisany został protokół z rokowań stanowiący podstawę zawarcia umowy sprzedaży, przepisy art. 68 ustawy zmienianej w art. 1 stosuje się w brzmieniu dotychczasowym.”
W świetle powyższego - Rada Ministrów, co do zasady - pozytywnie oceniła rozwiązania zawarte w projekcie. „Idea, która przyświeca założeniom projektu zasługuje na aprobatę i uwzględnienie. Zaproponowany (…) kierunek zmian odpowiada na potrzebę powiększenia zasobu komunalnego” - podsumowano. W trakcie dalszych prac nad projektem - w ocenie rządu - należy jednak uwzględnić poczynione zastrzeżenia, aby „nie zaburzyły one transparentności gospodarowania majątkiem publicznym”.
W dniu 15 czerwca 2025 r. zakończyły się konsultacje społeczne poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych, który zakłada likwidację uprawnienia rad gmin do stosowania bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych, wchodzących w skład zasobów gminy. W konsultacjach tych wzięło udział łącznie 55 ankietowanych, w tym - 25 kobiet i 30 mężczyzn. 47% respondentów zdecydowanie sprzeciwia się przyjęciu ww. regulacji, a 40% uznało, że jej przyjęcie jest zdecydowanie potrzebne.
KRACH systemu to kwestia czasu! Słynny miliarder ostrzega przed Wojną Kapitałową
Wśród komentarzy do całości projektu ustawy, znalazły się zarówno opinie pozytywne na temat proponowanego rozwiązania, takie jak m.in.: „Projekt ustawy zasługuje na pełne poparcie, ponieważ skutecznie odpowiada na dwa kluczowe problemy: masową wyprzedaż mieszkań komunalnych za ułamek ich wartości oraz rosnące ubóstwo wśród osób starszych. Likwidacja bonifikat zatrzymuje drenowanie majątku publicznego, a nowe przepisy umożliwiają gminom...”
Kiedy Gmina Może Odmówić Sprzedaży Mieszkania Komunalnego?
Decyzja o sprzedaży mieszkania komunalnego, należy do wyłącznej właściwości gminy. Oznacza to, że mieszkanie komunalne można wykupić jedynie wtedy, gdy gmina przeznaczyła je do sprzedaży. Najemcy - co do zasady - nie przysługuje roszczenie o sprzedaż zajmowanego mieszkania. Jeśli natomiast gmina podjęła decyzję o sprzedaży mieszkania, to wówczas musi respektować uprawnienia najemcy wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Gminy utrzymują ponad milion komunalnych mieszkań. Wśród nich są lokale o bardzo zróżnicowanym standardzie. Wykup na własność lokali komunalnych umożliwia ustawa z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Warunkami wykupu lokalu jest najem na czas nieokreślony, niezaleganie z opłatami i samodzielne regulowanie opłat mieszkaniowych. Z kolei warunkiem sprzedaży mieszkania komunalnego jest dobry stan lokalu oraz uporządkowana sytuacja prawna. Oznacza to, że gmina może sprzedać tylko tę nieruchomość, która jest jej własnością.
Jeżeli mieszkanie komunalne wystawione jest na sprzedaż, wówczas proces wykupu nie trwa długo. Mieszkania komunalne, które można kupić, znajdują się najczęściej na liście sporządzonej przez gminę. Jeżeli interesuje nas zakup mieszkania komunalnego, które nie znalazło się na liście nieruchomości na sprzedaż - możemy złożyć odpowiednie zapytanie do gminy.
Procedura wykupu mieszkania komunalnego składa się z kilku poprzedzających ją etapów. Są to inwentaryzacja budynku i wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Dopiero po oszacowaniu wartości lokalu komunalnego przez rzeczoznawcę rozpoczyna się procedura sprzedaży. Zgodnie z art. 35 ustawy o gospodarce nieruchomościami gmina zobowiązana jest publicznie przedstawić listę nieruchomości na sprzedaż. Wykaz lokali na sprzedaż wywieszany jest na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu - informacja o wywieszeniu listy ogłaszana jest w prasie lokalnej i na stronach urzędu.
Ochrona Przed Działaniami Dłużnika
W sytuacji, gdy dłużnik posiada zadłużenie, istnieje ryzyko, że jego mieszkanie może zostać zajęte przez komornika na poczet spłaty wierzycieli. Aby temu zapobiec, kluczowe jest zrozumienie przepisów prawnych dotyczących czynności prawnych dokonanych z pokrzywdzeniem wierzycieli. Zgodnie z art. 527 Kodeksu cywilnego, jeśli dłużnik dokona czynności prawnej, która prowadzi do jego niewypłacalności lub zwiększenia stopnia niewypłacalności, wierzyciele mogą żądać uznania tej czynności za bezskuteczną. Pamiętajmy, że sąd odgrywa istotną rolę w takich sprawach, analizując czy działania dłużnika były świadome i miały na celu pokrzywdzenie wierzycieli.
tags: #najem #na #czas #nieokreslony #a #wykup