Kwestia amortyzacji podatkowej budynków mieszkalnych wykorzystywanych na cele wynajmu krótkoterminowego stanowi przedmiot licznych interpretacji i budzi wątpliwości wśród przedsiębiorców. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, istnieją ścisłe wytyczne dotyczące tego, które obiekty mogą podlegać amortyzacji, a które są z niej wyłączone.
Podstawy prawne amortyzacji środków trwałych
Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji podlegają środki trwałe, które:
- stanowią własność lub współwłasność podatnika,
- są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania,
- przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok,
- są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23 ustawy o PIT.
Jednakże, kluczowe znaczenie w kontekście najmu krótkoterminowego ma art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który stanowi, że amortyzacji nie podlegają:
- budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami,
- lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
Nawet jeśli te obiekty są służące prowadzonej działalności gospodarczej lub są wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy.
Z powyższych przepisów jednoznacznie wynika, że podatnicy nie mogą zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od nabytych lub wytworzonych budynków i lokali mieszkalnych.
Budynek mieszkalny a wynajem krótkoterminowy
W przypadku budynku mieszkalnego, nawet jeśli jest on wykorzystywany na cele wynajmu krótkoterminowego w ramach działalności gospodarczej, nie podlega on amortyzacji podatkowej. Odpisy amortyzacyjne od takich budynków nie mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodów zgodnie z art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Interpretacje indywidualne organów podatkowych potwierdzają tę zasadę. Przykładowo, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) w interpretacji z 28 marca 2025 roku (nr 0115-KDIT3.4011.143.2025.2.AD) wskazał, że jeśli budynek został określony jako budynek mieszkalny jednorodzinny z pokojami gościnnymi, to tym samym nie będzie można dokonywać od niego odpisów amortyzacyjnych. W konsekwencji nie będzie również możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych.
Nawet jeśli podatnik dokonuje zmiany sposobu użytkowania budynku mieszkalnego na obiekt noclegowy i zamierza przeznaczyć go wyłącznie na wynajem krótkoterminowy, a także spełnia wymogi bezpieczeństwa i higieniczno-sanitarne, nie zmienia to faktu, że pierwotna kwalifikacja obiektu jako mieszkalnego uniemożliwia jego amortyzację. Ocena podatnika, iż obiekt będzie wykorzystywany do celów niemieszkalnych, nie może być traktowana jako wiążąca, jeśli formalnie budynek nie został przekształcony w obiekt niemieszkalny.
Podsumowując, jeśli budynek lub lokal jest kwalifikowany jako mieszkalny, przedsiębiorca nie może dokonywać podatkowych odpisów amortyzacyjnych, nawet jeśli nieruchomość jest wykorzystywana do celów niemieszkalnych, takich jak najem krótkoterminowy.
Wyjątek: Budynki niemieszkalne i domki letniskowe
Istnieją jednak sytuacje, w których amortyzacja jest możliwa. Dotyczy to przede wszystkim budynków niemieszkalnych. Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 roku w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki niemieszkalne to obiekty wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.
W przypadku, gdy co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych, budynek klasyfikowany jest jako mieszkalny. Jeśli jednak powierzchnia użytkowa wykorzystywana dla celów niemieszkalnych jest większa niż powierzchnia przeznaczona na cele mieszkalne, mamy do czynienia z budynkiem niemieszkalnym.
Krajowa Informacja Skarbowa (KIS) w interpretacji indywidualnej z 27 września 2023 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.500.2023.2.MM) potwierdziła, że domki letniskowe przeznaczone na wynajem krótkoterminowy, klasyfikowane jako budynki niemieszkalne, podlegają amortyzacji. Organ podatkowy zauważył, że skoro domki letniskowe nie stanowią budynków mieszkalnych, istnieje możliwość dokonywania od nich odpisów amortyzacyjnych jako od nieruchomości stanowiących budynki niemieszkalne przeznaczone na wynajem krótkoterminowy.
Wnioskodawca w analizowanej sprawie planował wykorzystać budynek B, określony w pozwoleniu na budowę jako budynek mieszkalny jednorodzinny z pokojami gościnnymi, na cele wynajmu krótkoterminowego. Mimo planowanej zmiany sposobu użytkowania obiektu na obiekt noclegowy oraz spełnienia wymogów formalnych, organ podatkowy uznał, że pierwotna kwalifikacja budynku jako mieszkalnego wyklucza możliwość jego amortyzacji podatkowej.
Amortyzacja środków trwałych 2026 – co się zmienia?
Stanowisko wnioskodawcy, który powoływał się na faktyczny sposób wykorzystania obiektu oraz klasyfikację według KŚT-109 (pozostałe budynki niemieszkalne), zostało uznane za nieprawidłowe. Organ podkreślił, że o zaliczeniu budynku do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie, a nie faktyczny sposób użytkowania, który w praktyce bywa niezgodny z pierwotnym przeznaczeniem obiektu. Trwała zmiana pierwotnego przeznaczenia wymaga wykonania odpowiednich robót budowlano-adaptacyjnych.
Zgodnie z art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składniki majątku wprowadza się do ewidencji środków trwałych najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Odpisy amortyzacyjne dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym środek został wprowadzony do ewidencji, aż do końca miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów z wartością początkową lub gdy środek jest likwidowany, zbywany lub stwierdzono jego niedobór.
Podsumowując, budynki mieszkalne, nawet te przeznaczone na najem krótkoterminowy, nie podlegają amortyzacji podatkowej. Możliwość amortyzacji istnieje w przypadku budynków niemieszkalnych, w tym domków letniskowych, pod warunkiem ich prawidłowej klasyfikacji.
tags: #najem #krotkoterminowy #stawka #amortyazacji