Umowę najmu można zawrzeć na czas oznaczony lub na czas nieokreślony. Umowy najmu na czas określony co do zasady wypowiedzieć się nie da, chyba że strony w umowie taką możliwość przewidziały oraz wskazały konkretne przypadki uzasadniające wypowiedzenie. Jeśli tego nie uczyniły, umowa wygasa po upływie okresu na jaki została zawarta.
Zdarza się, iż pomimo upływu okresu na jaki została zawarta umowa najmu najemca nadal użytkuje lokal będący przedmiotem najmu. Sytuacja taka wynika czasem z roztargnienia wynajmującego a nierzadko, mając na uwadze dobrze układającą się współpracę, strony umowy są zainteresowane kontynuowaniem najmu na dotychczasowych zasadach. Co dzieje się w takim przypadku ze stosunkiem najmu? Jakie znaczenie dla zaistniałej sytuacji ma zachowanie się wynajmującego i najemcy? Czy każde użytkowanie lokalu po upływie terminu na jaki umowa najmu została zawarta można zakwalifikować jako milczące przedłużenie umowy?
W praktyce zdarzają się sytuacje, gdy pomimo upływu okresu obowiązywania umowy najemca, za zgodą (nawet dorozumianą) wynajmującego lub też wbrew jego woli, nadal użytkuje lokal. Art. 674 kodeksu cywilnego przewiduje możliwość milczącego przedłużenia najmu. Warunkiem takiego przedłużenia jest:
- strony wiązała umowa najmu na czas określony, której okres obowiązywania upłynął lub umowa wygasła wskutek wypowiedzenia przez którąkolwiek ze stron,
- pomimo upływu okresu obowiązywania określonego w umowie lub pomimo upływu okresu wypowiedzenia najemca nadal użytkuje lokal,
- ani najemca ani wynajmujący nie wyrazili braku woli kontynowania umowy,
- strony nie wyłączyły w umowie możliwości milczącego przedłużenia najmu lub zastrzegły inne konsekwencje w przypadku upływu terminu na jaki umowa została zawarta.
O ile przesłanka określona w pkt 1 nie budzi wątpliwości interpretacyjnych, o tyle warto pochylić się dłużej nad pozostałymi warunkami.
Kiedy następuje milczące przedłużenie umowy najmu?
Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że sam fakt, iż najemca nadal korzysta z przedmiotu najmu nie może przesądzać o milczącym przedłużeniu stosunku najmu. Nie dojdzie do takiej sytuacji m.in. w przypadku, gdy najemca nie jest zainteresowany dalszym wynajmowaniem przedmiotu najmu, czemu dał wyraz wzywając wynajmującego do odbioru przedmiotu najmu lub nie uiszczając czynszu. W przypadku, gdy najemca uiszcza czynsz pomimo, że nie jest już najmem zainteresowany winien on tytułem opłaty wskazać, iż ma ona charakter wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, a nie czynszu.
Do milczącego przedłużenia nie dojdzie również w przypadku, gdy wynajmujący w sposób nie budzący wątpliwości dał wyraz woli zakończenia takiego stosunku. Działania takie mogą być przy tym podejmowane przez wynajmującego zarówno przed upływem okresu na jaki umowa została zawarta jak i po tym terminie. Jeżeli zatem, wynajmujący wezwał najemcę do wydania lokalu, wyznaczył w tym celu miejsce i termin, czy też poinformował najemcę, iż ma zamiar rozdysponować przedmiotem najmu (wynająć, sprzedaż), wówczas z całą pewnością można powiedzieć, iż nie znajdzie zastosowania art. 674 kc. Jednocześnie, pobieranie przez wynajmującego czynszu najmu i nie podejmowanie przez niego żadnych innych działań można interpretować jako dorozumianą zgodę na kontynuację stosunku najmu.
Należy również zauważyć, iż strony mogły w umowie najmu wprost wyłączyć możliwość milczącego przedłużenia stosunku najmu. Strony mogły również zastrzec, iż wobec spełnienia się określonych w umowie okoliczności (np. złożenie w określonym terminie oświadczenia przez jedną ze stron) umowa ulegnie automatycznie przedłużeniu na kolejny okres czasu.
Jeżeli wszystkie powyższe warunki zostały spełnione, a strony nie wyłączyły w umowie zastosowania art. 674 kc, możemy wówczas mówić o milczącym przedłużeniu umowy najmu, która zmienia się w umowę zawartą na czas nieokreślony. Strony wiązać będą wówczas istotne elementy stosunku najmu określone w pierwotnej umowie: przedmiot umowy, wysokość czynszu, sposób korzystania z przedmiotu najmu, obowiązki wynajmującego oraz najemcy.
Jako, że umowa w takim przypadku przeobrazi się w umowę na czas nieokreślony, dla jej wypowiedzenia znajdą zastosowanie terminy ustawowe.
Co dzieje się po milczącym przedłużeniu umowy?
Zgodnie z art. 674 k.c. jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nie oznaczony. Po spełnieniu wyżej wskazanych przesłanek - tak - chociaż samo określenie „przedłuża” nie jest do końca precyzyjne… Jeżeli po upływie terminu czasu trwania umowy najmu najemca dalej mieszka w mieszkaniu i płaci czynsz, który wynajmujący przyjmuje, to można przyjąć, że w ten sposób strony umowy najmu wyraziły dalszą chęć kontynuowania tego stosunku prawnego. Wówczas umowa na czas określony „przekształci” się w umowę na czas nieokreślony - ze wszystkimi tego konsekwencjami - przede wszystkim w zakresie terminów wypowiedzenia.
Teoretycznie ustawodawca dopuszcza możliwość przekształcenia umowy najmu zawartej na czas określony w nieokreślony - po uprzednim wypowiedzeniu tej pierwszej. Wydaje się jednak, że takie sytuacja są wyjątkowo rzadko spotykane, ponieważ wypowiedzenie umowy stanowi wyraźny sygnał woli w przedmiocie zakończenia współpracy.
Powyższy przepis stanowi niejako konsekwencję jednej z podstawowych zasad prawa cywilnego, która zakłada, że wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny (art. 60 k.c.). Nie wszystko zatem musi znajdować się na piśmie.
Terminy wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieokreślony
Jeżeli w Państwa sprawie doszło do przekształcenia umowy najmu zawartej na czas określony w umowę najmu na czas nieokreślony, to „nową umowę” będziecie mogli wypowiedzieć na innych zasadach.
Zgodnie z art. 673 § 1 k.c. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.
Stosownie natomiast do § 2 wyżej wskazanej regulacji - ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:
- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpótniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód;
- gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.
Skuteczne wypowiedzenie umowy ma kluczowe znaczenie dla zabezpieczenia interesów najemcy. W przeciwnym razie wynajmujący będzie mógł domagać się zapłaty czynszu.
Kiedy przedłużenie umowy najmu może być nieważne?
Najczęstszym powodem nieważności aneksu do umowy najmu lokalu jest brak formy pisemnej. Prawo wyraźnie wymaga, aby umowy dot. stosunku najmu, zawierane na czas dłuższy niż rok były sporządzane na piśmie. Jeśli strony zawrą ustne porozumienie o przedłużeniu najmu lokalu mieszkalnego na kolejne dwa lata, nie mając przy tym żadnego dokumentu, to z punktu widzenia prawa umowa taka będzie uznana za zawartą na czas nieokreślony. Kolejnym istotnym problemem jest nieważność wynikająca z zapisów sprzecznych z ustawą.
Nieważny też będzie aneks do umowy sporządzony w innej formie niż była wymagana dla umowy. Przykładem może być wspomniana wcześniej umowa najmu zawarta w formie aktu notarialnego, jaka może towarzyszyć zwłaszcza umowie zawieranej w trybie najmu okazjonalnego. Nieaktualne będą również aneksy do nie mających mocy prawnej umów. Oczywiste? A jednak zdarzają się przypadki, w których umowa jest nieważna i strona dowiaduje się o tym w momencie sporządzania dla niej aneksu lub jeszcze później - w sytuacji spornej. Przykładem może być umowa najmu mieszkania, które jest współwłasnością małżonków, ale umowę podpisał tylko jeden z nich, nie mając zgody drugiego (lub zrobił to bez jego wiedzy). Taka umowa, jeśli drugi z małżonków się na nią nie zgodzi, od początku będzie traktowana jako nieważna i żaden aneks tego nie zmieni.
Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy najmu mieszkania? 9 najczęściej popełnianych błędów
Stworzenie aneksu do umowy najmu to jedno z najbardziej praktycznych rozwiązań, gdy wynajmujący i najemca nadal chcą kontynuować współpracę po upływie pierwotnego terminu umowy. Aneks pozwala na przedłużenie trwania umowy najmu bez konieczności sporządzania całkowicie nowego dokumentu. To wygodna i oszczędzająca czas forma. Aneks powinny podpisać te same strony, które zawierały pierwotną umowę. Dokument musi jednoznacznie nawiązywać do istniejącej umowy, poprzez podanie jej daty zawarcia, stron umowy oraz przedmiotu najmu. Dopiero potem należy przejść do części merytorycznej, w której wskaże się wprowadzone zmiany. Najczęściej będzie to nowy okres obowiązywania najmu - na przykład „Strony postanawiają przedłużyć umowę najmu zawartą w dniu 01.06.2023 r. na okres kolejnych 12 miesięcy, do dnia 31.05.2025 r.”. Co istotne, jeśli umowę najmu okazjonalnego lokalu podpisałeś u notariusza, tak samo powinno być w przypadku aneksu. Oprócz przedłużenia okresu trwania najmu aneks może również zawierać inne zmiany. Na przykład takie, jak korekta wysokości czynszu, nowe obowiązki dotyczące napraw, zmiana konta bankowego do przelewów czy ustalenia dotyczące ewentualnego wypowiedzenia umowy.
Podsumowanie
Postawa wynajmującego ma decydujące znaczenie dla ustaleń co do istnienia lub wygaśnięcia stosunku najmu. Do milczącego przedłużenia umowy najmu dojdzie w przypadku, gdy strony wiązała umowa najmu na czas określony, której okres obowiązywania upłynął lub umowa wygasła wskutek wypowiedzenia przez którąkolwiek ze stron, a pomimo upływu okresu obowiązywania, określonego w umowie, lub pomimo upływu okresu wypowiedzenia najemca nadal użytkuje lokal a ani najemca ani wynajmujący nie wyrazili braku woli kontynowania umowy. Należy mieć na uwadze, iż przepis art. 674 kc ma charakter względnie obowiązujący. Znajdzie on zatem zastosowanie tylko wtedy, gdy strony w umowie najmu nie postanowiły inaczej tj. nie wyłączyły możliwości milczącego przedłużenia lub określiły inne konsekwencje dalszego użytkowania przedmiotu najmu po upływie okresu obowiązywania umowy np. poprzez zawarcie aneksu.
Umowa najmu na czas określony, mimo że może wydawać się niezmienna, w rzeczywistości podlega pewnym regulacjom prawnym, które mogą wpływać na jej trwałość. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, takie umowy są zasadniczo nierozwiązywalne przed upływem ustalonego terminu, chyba że w ich treści zawarto odpowiednie klauzule umożliwiające wcześniejsze wypowiedzenie. Sąd Najwyższy wielokrotnie potwierdzał tę zasadę, podkreślając, że umowy te są wiążące przez cały okres ich trwania. Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony jest możliwe tylko w ściśle określonych sytuacjach, które muszą być precyzyjnie opisane w samej umowie. Kluczowe znaczenie mają tu klauzule dotyczące wypowiedzenia, które mogą obejmować sytuacje związane z naruszeniem warunków umowy lub wystąpieniem nieprzewidzianych okoliczności. Uchwała Sądu Najwyższego z 2006 roku potwierdza możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy z ważnych przyczyn, co daje stronom swobodę w kształtowaniu treści umowy.
tags: #jak #przedluzyc #umowe #najmu #na #czas