Wynajem nieruchomości, zwłaszcza w modelu krótkoterminowym, stanowi coraz popularniejszą formę działalności gospodarczej, przyciągającą zarówno inwestorów, jak i osoby prywatne, które liczą na szybki zwrot z inwestycji. Dynamiczny rozwój tego sektora wiąże się jednak z koniecznością zrozumienia obowiązujących przepisów podatkowych, w tym zasad dotyczących podatku VAT. Kluczowe staje się prawidłowe określenie stawki VAT lub skorzystanie ze zwolnienia, co ma bezpośredni wpływ na rentowność przedsięwzięcia.
Zasadnicze znaczenie dla prawidłowego określenia stawki VAT ma zatem rozróżnienie pomiędzy usługą najmu krótkoterminowego a najmem na cele mieszkaniowe. Problemem jest brak jednoznacznego wskazania przez ustawodawcę, czym różni się najem długo-, a krótkoterminowy. Mogłoby się wydawać, że każdy najem krótkoterminowy spełniający wspomniane kryteria kwalifikuje się do zastosowania obniżonej do 8% stawki VAT, której podlegają usługi związane z zakwaterowaniem.
Kiedy 8% VAT, a kiedy zwolnienie?
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwolnione z podatku VAT są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Nie jest tu istotne kto dokonuje wynajmu mieszkania, lecz na jakie cele. Zwolnione od podatku mogą być również usługi podnajmu (o ile spełnione są standardowe warunki tego zwolnienia). Stanowisko takie potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu 22 stycznia 2016 r., sygn. ILPP5/4512-1-301/15-2/WB, stwierdzając:"(...) z uwagi na fakt, że przedmiotem planowanej usługi jest wynajem nieruchomości mieszkalnej na rzecz firmy, która następnie dalej wynajmuje przedmiotową nieruchomość wyłącznie na cele mieszkaniowe, spełnione są wymienione wyżej przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Okoliczności tej nie zmienia fakt, że najem dokonany jest na rzecz firmy prowadzącej działalność gospodarczą na własny rachunek, dokonującej dalszego wynajmu tej nieruchomości. Istotny jest cel, na jaki lokale są wynajmowane przez Wnioskodawcę - wynajmowane są najemcy z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe. Tak więc w przypadku przedmiotowego wynajmu nieruchomości mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, o ile w umowie najmu najemca zobowiąże się do wykorzystywania wynajmowanych lokali mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe (...)".
Z drugiej jednak strony załącznik nr 3 do ustawy o VAT wskazuje, że podatek VAT od najmu lokalu wynosi 8%, jeśli realizowane są usługi związane z zakwaterowaniem, które mieszczą się w PKWiU 55. Wśród nich można znaleźć m.in. usługi hotelowe i podobne. Taką samą stawką podatku objęte są również hotele pracownicze oraz pozostałe usługi związane z zakwaterowaniem. Jak widzisz, zasadniczo najem krótkoterminowy i towarzyszące mu często usługi, związane np. z organizacją wizyty, są opodatkowane stawką 8% VAT.
Dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy stawka podatku wynosi 8%. W załączniku nr 3 do ustawy zawierającym wykaz towarów i usług opodatkowanych stawką podatku w wysokości 8%, w poz. 47 wymienione zostały usługi mieszczące się w grupowaniu PKWiU 55 tj. usługi związane z zakwaterowaniem. Zatem w sytuacji, gdy usługa świadczona przez podatnika mieści się w grupowaniu: PKWiU 55, usługa ta podlega opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 8%. Również w sytuacji gdy lokal jest wynajmowany w celu podnajmu na cele krótkoterminowego zakwaterowania, możliwe jest zastosowanie stawki 8%, co potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 2 września 2015 r., sygn. IBPP2/4512-509/15/JJ, gdzie czytamy: (...) usługę wynajmu przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą, którego przedmiotem jest krótkotrwały wynajem apartamentów w celach mieszkaniowych, należy opodatkować 8% stawką podatku VAT - zgodnie z art. 41 ust. 2 w związku z art. 146a pkt 2 oraz poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy o VAT.
Najem Krótkoterminowy a Usługi Hotelowe
Obecne modele biznesowe często przybierają formy hybrydowe, na przykład gdy wynajmujący nie tylko udostępnia lokal, ale również zapewnia regularne sprzątanie i wymianę pościeli, świadczy usługi gastronomiczne (np. room service) czy organizuje recepcję, check-in/check-out, concierge itp. W praktyce działalność taka przypomina działalność hotelu czy pensjonatu, nawet gdy najem odbywa się w prywatnym mieszkaniu, a organy podatkowe uznają taką działalność co do zasady jako zakwaterowanie opodatkowane 8% stawką VAT.
Przykładowo, w decyzji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) z 8 grudnia 2023 r. (sygn. 0112-KDSL2-1.440.337.2023.4.AP) organ odmówił wydania wiążącej informacji stawkowej (WIS) dla planowanego modelu co-livingowego. W przedmiotowej sprawie wnioskodawca zamierzał oferować lokale mieszkalne typu „studio” w dwóch wariantach: „Short Stay Contract” (krótkie pobyty od 1 do 31 dni, rozliczane dobowo) oraz „Flexible Stay Contract” (najem od miesiąca wzwyż, z miesięcznym rozliczeniem i możliwością automatycznego przedłużenia do 12 miesięcy). Obie formy najmu miały obejmować dodatkowe usługi takie jak dostęp do części wspólnych (np. siłowni), Internetu czy regularne sprzątanie. Dyrektor KIS nie podzielił tego stanowiska. Wskazał, że przedstawiony model obejmuje dwa różne świadczenia - skierowane do odmiennych grup klientów, różniące się zakresem usług, okresem trwania umowy, sposobem rozliczeń i zasadami jej przedłużania lub rozwiązania. Tym samym nie można ich traktować jako jednolitej usługi zakwaterowania uprawnionej do jednolitego opodatkowania stawką preferencyjną.
Jeśli oferujesz zakwaterowanie w ramach najmu krótkoterminowego (np. apartamenty, pokoje na wynajem), kwalifikuje się to jako usługę związaną z zakwaterowaniem (PKWiU 55). Jeśli do usługi noclegowej dodajesz dodatkowe usługi (np. sprzątanie, wyżywienie, transfer, inne usługi dodatkowe) - one mogą być opodatkowane stawką 23%.
Najem na rzecz Firm a VAT
Coraz więcej firm decyduje się na najem mieszkań dla swoich pracowników czy to w ramach relokacji, czy jako forma wsparcia kadry pracującej w innym mieście. Historycznie pojawiały się liczne wątpliwości w zakresie uznania, czy warunek wykorzystania nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe jest spełniony również wtedy, gdy najemcą nieruchomości o charakterze mieszkalnym jest podmiot gospodarczy, którego celem jest odpłatne bądź nieodpłatne udostępnienie lokalu osobom trzecim w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych. Pewne uporządkowanie tej kwestii przyniosła interpretacja ogólna Ministra Finansów z 8 października 2021 r. (sygn. PT1.8101.1.2021), w której wskazano, że wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na rzecz przedsiębiorców - nawet jeśli celem najmu jest zapewnienie lokalu pracownikowi na cele mieszkaniowe, nie korzysta ze zwolnienia od VAT. Minister powołał się przy tym na orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, m.in. wyroki z dnia 9 marca 2013 r. , sygn. akt I FSK 1012/12 oraz z dnia 8 maja 2018 r., sygn.
Wcześniejsze interpretacje indywidualne dopuszczały możliwość zastosowania zwolnienia od podatku, o ile najemca - przedsiębiorca - nie świadczył usług dodatkowych (np. sprzątania, wymiany pościeli czy obsługi), a lokal faktycznie był wykorzystywany przez pracownika wyłącznie na potrzeby mieszkaniowe. Takie stanowisko znalazło potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej z 5 lipca 2021 r. (sygn. Po wydaniu wspomnianej interpretacji ogólnej organy podatkowe zaczęły prezentować stanowisko spójne z wykładnią Ministra Finansów - tj. wskazujące na brak możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT w przypadku najmu nieruchomości na rzecz podmiotów gospodarczych. Przykładem jest interpretacja indywidualna z 24 kwietnia 2023 r. (sygn. Warto również zwrócić uwagę, że w tej samej interpretacji indywidualnej organ odniósł się do sytuacji, w których przedsiębiorca nieodpłatnie przekazuje lokal mieszkalny pracownikowi lub osobie fizycznej współpracującej na podstawie umowy cywilnoprawnej w modelu B2B. W takim przypadku, zdaniem organu, czynność ta stanowi nieodpłatne świadczenie usług i nie podlega opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Powodem jest gospodarczy cel działania podatnika, jakim jest zapewnienie kadry niezbędnej do prowadzenia działalności.
Firmy często wynajmują mieszkania dla swoich pracowników, w sytuacji gdy wykonują oni pracę poza miejscowością, w której znajduje się siedziba firmy. Czasami również w celu „ściągnięcia” pracownika zapewnia mu się mieszkanie. W takich sytuacjach jeżeli pobyt jest krótkotrwały, należy zastosować stawkę 8%. Natomiast w sytuacji, gdy lokal wynajęty przez firmę służy celom mieszkaniowym, można zastosować zwolnienie, co potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w piśmie z 2 grudnia 2011 r., nr IPPP3/443-1234/11-2/JK, w którym możemy przeczytać: "(…) stwierdzić należy, że Wnioskodawca wynajmując lokal mieszkalny wyłącznie na cele mieszkaniowe, spółce prawa handlowego, w którym mieszkają zagraniczni pracownicy spółki realizuje wymienione wyżej przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Okoliczności tej nie zmienia fakt, iż najem dokonany jest na rzecz spółki prawa handlowego. Istotny jest bowiem cel, w jakim lokal mieszkalny jest wynajmowany przez Wnioskodawcę - wynajmowany jest najemcy z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe. Reasumując, w analizowanym stanie faktycznym, wynajem przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe, korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy."
VAT a Pośrednictwo Platform Rezerwacyjnych
Jeśli korzystasz z pośrednictwa zagranicznych platform, jak Booking.com czy Airbnb, dochodzi do importu usług. W takim przypadku podatnik dokonuje tzw. odwrotnego obciążenia VAT-em. Grzegorz Grabowski z serwisu wynajmistrz.pl zaznacza, że jeśli korzystasz ze zwolnienia VAT na podstawie art. 113, musisz doliczyć 23% VAT-u od prowizji zagranicznych portali, zapłacić go do urzędu skarbowego oraz złożyć deklarację VAT-9M. Decyzja ta zależy od skali działalności.
Portale rezerwacyjne pobierają prowizję od właścicieli nieruchomości za swoje usługi. Ta prowizja również podlega rozliczeniu podatkowemu, w tym VAT. Jeśli korzystamy z zagranicznych portali, musimy rozliczyć VAT od importu usług. Ważne jest, że ten obowiązek jest niezależny od rozliczania VAT od przychodu z najmu czy usługi noclegowej.
VAT a Firma Zarządzająca Najmem
Właściciel nieruchomości, który udostępnia lokal firmie zarządzającej najmem krótkoterminowym, nie świadczy usługi zakwaterowania w rozumieniu przepisów VAT. Obniżona stawka 8% VAT przysługuje wyłącznie wtedy, gdy właściciel samodzielnie świadczy usługi zakwaterowania bezpośrednio na rzecz końcowych najemców. Takie stanowisko zostało potwierdzone m.in. w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 czerwca 2020 r. (sygn. (...)
W przypadku gdy właściciel lokalu pod wynajem krótkoterminowy podpisał umowę najmu z firmą zarządzającą, to odpowiedzialność za prowadzenie działalności gospodarczej spoczywa na tym pośredniku, a nie na właścicielu nieruchomości. Dla właściciela takie dochody mogą być traktowane jako przychody z najmu prywatnego, które można opodatkowac ryczałtem, obowiązującym ze stawką 8,5 proc. i 12,5 proc.
Określenie Właściwej Stawki VAT
Aby wyznaczyć właściwą stawkę VAT dla wynajmu nieruchomości, która obowiązuje podatnika w trakcie generowania faktur, trzeba sprawdzić, pod jakim symbolem widnieje w Polskiej Klasyfikacji Towarów i Usług. Trzeba mieć świadomość, że to podatnik wykazujący zainteresowanie ma obowiązek sprawdzenia klasyfikacji towaru albo usługi, którą pragnie wynająć albo z której chce skorzystać. W przypadku pojawienia się wątpliwości, sprawę należy skierować do Urzędu Statystycznego. Za udzielanie informacji odpowiada Ośrodek Interpretacji Standardów Klasyfikacyjnych mieszczący się przy ulicy Suwalskiej 29, 93-176 w Łodzi.
Kluczowe jest rzeczywiste wykorzystanie nieruchomości, a nie tylko formalny zapis w umowie. Jeśli wynajmujesz nieruchomość, musisz zadbać o odpowiednią dokumentację - zwłaszcza jeśli masz zamiar skorzystać ze zwolnienia z VAT. W tym kontekście z dodatkowymi wyzwaniami może wiązać się najem krótkoterminowy za pośrednictwem firmy zarządzającej.
Najem prywatny krótkoterminowy i długoterminowy. Na co uważać, jak rozliczyć?
Podsumowanie i Zalecenia
Opodatkowanie VAT usług najmu na cele mieszkaniowe wymaga wyjątkowej ostrożności i dogłębnej analizy planowanego modelu działalności. Praktyka interpretacyjna pokazuje, że granice między poszczególnymi kwalifikacjami prawnopodatkowymi usług najmu bywają płynne, a każda modyfikacja oferty - np. dodanie usług dodatkowych - może mieć istotne konsekwencje podatkowe.
Najem krótkoterminowy to atrakcyjna forma zarabiania na nieruchomościach, jednak wiąże się z licznymi obowiązkami podatkowymi. Zagadnienie “najem krótkoterminowy a VAT” wymaga od wynajmujących zrozumienia podstawowych zasad opodatkowania, rejestracji jako podatnicy, prowadzenia odpowiedniej dokumentacji oraz regularnego rozliczania podatku. Warto być tego świadomym, aby zmaksymalizować swoje zyski i uniknąć kar finansowych. Bez względu na to, czy jesteś przedsiębiorcą, czy nie prowadzisz działalności gospodarczej, zawsze istnieje możliwość skorzystania z usług operatora lub profesjonalnego biura rachunkowego, które pomoże w prawidłowym rozliczeniu podatków.
tags: #import #uslug #stawka #vat #najem #krotkoterminowy