Umowa dzierżawy jest rozwiązaniem, które od lat cieszy się niesłabnącą popularnością wśród przedsiębiorców. Pozwala nie tylko na korzystanie z cudzej nieruchomości, ale przede wszystkim daje realną szansę na czerpanie pożytków - zarówno w postaci plonów, jak i dochodów z prowadzonej działalności. W praktyce umowa dzierżawy to umowa, dzięki której można rozwinąć biznes bez konieczności ponoszenia ogromnych kosztów zakupu własnej nieruchomości. To właśnie elastyczność i możliwość generowania zysków sprawiają, że umowy dzierżawy wciąż cieszą się zainteresowaniem przedsiębiorców.
Umowa dzierżawy w polskim systemie prawnym stanowi umowę nazwaną i została uregulowana przepisami Kodeksu cywilnego. Ustawodawca uregulował także termin, na jaki umowa dzierżawy może być zawarta. Zgodnie z art. 695 § 1 k.c. „dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony”. Ten przepis ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że strony, wbrew swobodzie umów, nie mogą umownie wyłączyć jego zastosowania. Z tego też względu dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż 30 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Oznacza to, że nawet jeśli strony zawrą umowę dzierżawy na 40 czy 50 lat, po upływie 30 lat taka dzierżawa długoterminowa z mocy prawa przekształca się w dzierżawę na czas nieoznaczony.
Ograniczenie maksymalnego czasu trwania umowy dzierżawy na czas określony ma głębokie uzasadnienie społeczno-gospodarcze. Po pierwsze, zapobiega iluzoryczności prawa własności - zbyt długie umowy dzierżawy mogłyby prowadzić do sytuacji, w której właściciel byłby faktycznie pozbawiony możliwości korzystania z przedmiotu swojej własności przez kilka pokoleń. Po drugie, promuje racjonalną gospodarkę, gdyż dzierżawca mając świadomość ciągłości i pewności trwania wiążącej go umowy aktywniej wykonuje przysługujące mu uprawniania, w tym przede wszystkim chętniej czyni nakłady na przedmiot dzierżawy. Wreszcie, przepis ten stanowi kompromis między potrzebą zapewnienia stabilności dzierawcy a koniecznością ochrony interesów właściciela.
W praktyce oznacza to, że każda ze stron może wypowiedzieć umowę dzierżawy bez podania przyczyny, z zachowaniem ustawowych lub umownych terminów wypowiedzenia. Warto podkreślić, że próby obejścia przepisów, na przykład poprzez wprowadzenie do umowy klauzuli o automatycznym przedłużeniu dzierżawy na kolejne 30-letnie okresy, są nieważne. Takie stanowisko potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 20 marca 2014 r. (II CSK 290/13), uznając, że postanowienia przewidujące możliwość wielokrotnego przedłużania umowy dzierżawy na czas oznaczony są sprzeczne z art. 695 § 1 k.c. Ograniczenie czasowe umowy dzierżawy wynoszące maksymalnie 30 lat ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że nie można go zmienić ani wyłączyć w drodze umowy. Konwersja dzierżawy na czas nieoznaczony po 30 latach ma również wpływ na prawa i obowiązki stron. Dzierżawca, który do tej pory miał gwarancję trwania umowy przez określony czas, musi liczyć się z możliwością jej wypowiedzenia przez wydzierżawiającego. Z drugiej strony, właściciel nieruchomości odzyskuje większą swobodę dysponowania swoim majątkiem. Warto więc już na etapie negocjowania umowy dzierżawy na czas określony powyżej 30 lat przewidzieć w umowie odpowiednie zabezpieczenia, np. prawo pierwokupu.
W praktyce często pojawia się pytanie, czy można zawrzeć umowę dzierżawy na czas określony dłuższy niż 30 lat i czy taka umowa jest ważna. Odpowiedź brzmi: tak, umowa jest ważna, ale po upływie 30 lat przekształca się w umowę na czas nieoznaczony. Warto również pamiętać, że w przypadku dzierżawy w sprawach nieuregulowanych odpowiednimi przepisami Kodeksu cywilnego zastosowanie znajdują przepisy kodeksu cywilnego dotyczące najmu. Do wypowiedzenia dzierżawy to właśnie postanowienia dotyczące wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony będą stosowane po upływie 30 lat. Podsumowując, umowa dzierżawy na czas określony powyżej 30 lat to rozwiązanie, które daje dzierżawcy poczucie stabilności, ale tylko do momentu upływu trzydziestoletniego okresu. Po tym czasie umowa automatycznie staje się umową na czas nieoznaczony, co wiąże się z możliwością jej wypowiedzenia przez każdą ze stron.
Obowiązek przetargowy w przypadku umów dzierżawy
Przepis art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakłada obowiązek stosowania trybu przetargowego w przypadku zawierania przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony. W przypadku oddania nieruchomości w użytkowanie, najem lub dzierżawę na okres wskazany w tym przepisie istnieje zatem obowiązek organizowania przetargu.
Zgodnie z brzmieniem art. 37 ust. 1 u.g.n. nieruchomości są co do zasady sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu, z zastrzeżeniami, o których mowa w art. 37 ust. 2 i 3 u.g.n. Na mocy odesłania z art. 37 ust. 4 u.g.n. zasady powyższe stosuje się odpowiednio przy zawieraniu umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony.
Ponadto, przepis ten w zdaniu drugim dodaje, że wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawierania wskazanych powyżej umów. Omawiany przepis dodany został do u.g.n. ustawą nowelizującą z dnia 28 listopada 2003 r. i przesądził w sposób jednoznaczny o obowiązku przeprowadzania przetargu przy oddawaniu w dzierżawę zarówno nieruchomości należących do jednostek samorządu terytorialnego, jak i nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa. Już wcześniej jednak oddawanie nieruchomości samorządowych w dzierżawę odbywało się w większości przypadków w trybie przetargowym, gdyż taki tryb był najczęściej przewidziany w uchwałach właściwych rad lub sejmików wydawanych na podstawie ustaw regulujących strukturę samorządu terytorialnego. Obecnie, na skutek dokonanej nowelizacji, tryb przetargowy jest regułą, a odstąpić od niego można tylko w sytuacjach przewidzianych wyraźnie w przepisach prawa.
Zgoda rady gminy na odstąpienie od przetargu
W przypadku oddania nieruchomości w dzierżawę na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, istnieje obowiązek uzyskania zgody rady gminy. Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 7a w związku z art. 25 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wydzierżawianie, wynajmowanie i użyczanie nieruchomości wchodzących w skład gminnego zasobu nieruchomości, w przypadku zawierania umów na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, wymaga zgody rady gminy. Zgoda rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość.
W sytuacji, gdy po umowie dzierżawy zawartej w drodze przetargu na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata dotychczasowy dzierżawca chciałby zawrzeć kolejną umowę dzierżawy na czas oznaczony do 3 lat, której przedmiotem byłaby ta sama nieruchomość, nie stosuje się trybu przetargowego. Jednakże, istnieje obowiązek uzyskania zgody rady gminy na zawarcie tej umowy, co wynika z treści art. 23 ust. 1 pkt 7a w związku z art. 25 ust. 2 omawianej ustawy.
W orzecznictwie i piśmiennictwie od lat spornym jest, czy zgoda rady na bezprzetargowy najem/dzierżawę musi mieć charakter indywidualny i być udzielana każdocześnie przed udostępnieniem w tej formie nieruchomości przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), czy może mieć charakter generalny i zostać wyrażona w uchwale rady gminy w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami gminnymi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z dnia 24 lutego 2015 r., sygn. II SA/Ol 1109/14, uznał, że zgoda rady na odstąpienie od przetargowego trybu musi mieć charakter indywidualny i dotyczyć konkretnej nieruchomości i konkretnej umowy. Zgody tej nie można wyrażać w sposób generalny, abstrakcyjny, na przyszłość i w stosunku do nieskonkretyzowanych przypadków.
Prawa i obowiązki stron umowy dzierżawy
Umowa dzierżawy jest umową podobną do umowy najmu. Oprócz podobieństw, wykazuje jednak kilka znaczących różnic. Umowę dzierżawy zawiera się na zazwyczaj na dłuższy okres niż umowy najmu. Dzięki temu, dzierżawca ma czas na inwestowanie w dzierżawiony przedmiot i może amortyzować czynione nakłady. Dzierżawca ma szereg praw i obowiązków wynikających z zawartej umowy dzierżawy.
Dzierżawca w związku z posiadaniem przedmiotu dzierżawy ma prawo do używania przedmiotu dzierżawy oraz pobierania pożytków (art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego). Pożytki naturalne to płody i inne odłączane od rzeczy części składowe, jeśli według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy (art. 53 § 1 Kodeksu cywilnego). Jeśli przy rozpoczęciu dzierżawy grunt rolny nie był obsiany zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki, a po zakończeniu dzierżawy został zwrócony grunt z zasiewami, to dzierżawca może rozliczyć nakłady, które poniósł w związku z tymi zasiewami (art. 706 Kodeksu cywilnego).
Głównym obowiązkiem dzierżawcy wynikającym z dzierżawy jest zapłata czynszu. Zgodnie z art. 693 § 2 Kodeksu cywilnego, czynsz dzierżawny może być wypłacany w pieniądzu lub świadczeniach innego rodzaju (w tym przykładowo w ułamkowej części pożytków lub uzyskanych plonów), a także w postaci świadczenia usług. Strony mogą w umowie dzierżawy oznaczyć termin płatności czynszu. Jeśli tego nie uczyniono, czynsz płatny jest z dołu w terminie przyjętym zwyczajowo, a jeśli brak takiego zwyczaju, to czynsz płaci się co pół roku z dołu (art. 693 § 2 w zw. z art. 669 § 2 Kodeksu cywilnego).
Dzierżawca zawsze musi liczyć się z ryzykiem braku osiągnięcia przychodów z przedmiotu dzierżawy - na przykład z powodu gradobicia, suszy lub pożaru. Zgodnie z art. 707 Kodeksu cywilnego, jeśli umowa dzierżawy kończy się przed upływem roku dzierżawnego, to dzierżawca musi zapłacić czynsz w stosunku, w jakim pożytki pobrane lub możliwe do pobrania pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego. Dotyczy to wszelkich pożytków zarówno naturalnych, jak i cywilnych.
Dzierżawca ma obowiązek wykonywania umowy dzierżawy zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki (art. 696 Kodeksu cywilnego). Wymagania te będą rozumiane inaczej w przypadku umowy dzierżawy przedsiębiorstwa produkcyjnego lub usługowego, a inaczej w przypadku umowy dzierżawy nieruchomości rolnej, czy umowy dzierżawy gospodarstwa rolnego. Co istotne, dzierżawca nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego.
Wydzierżawiający powinien udostępnić dzierżawcy rzecz w stanie, który nadaje się do używania i pobierania pożytków. Dzierżawca od chwili wydania mu przedmiotu dzierżawy powinien dokonywać napraw niezbędnych do zachowania go w stanie niepogorszonym, a więc w takim jaki istniał w momencie wydania go na podstawie dzierżawy (art. 697 Kodeksu cywilnego). Po zakończeniu okresu obowiązywania umowy dzierżawy, dzierżawca powinien zwrócić dzierżawiony przedmiot w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy (art. 705 Kodeksu cywilnego). Strony umowy dzierżawy mogą jednak umówić się inaczej i np. określić termin zwrotu w umowie dzierżawy.
Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej przez dzierżawcę
Najważniejsze jest jednak przyznanie dzierżawcy nieruchomości rolnej ustawowego prawa pierwokupu. Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2003 r. Nr 64, poz. 592 z późn. zm.), w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy dzierżawcy, jeżeli.
Jeżeli umowa dzierżawy nieruchomości rolnej trwała co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia, to dzierżawca musi zostać powiadomiony o zawarciu umowy kupna sprzedaży przedmiotu dzierżawy. Ustawowe prawo pierwokupu przysługuje także Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR), jeśli przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość rolna o powierzchni nie mniejszej niż 5 hektarów, lecz tylko w braku dzierżawcy uprawnionego do pierwokupu albo w razie braku wykonania prawa pierwokupu przez dzierżawcę. KOWR nie przysługuje jednak prawo pierwokupu, jeśli w wyniku nabycia nieruchomości powiększa się gospodarstwo rodzinne do powierzchni nie większej niż 300 ha użytków rolnych, a nabywana nieruchomość rolna położona jest w gminie miejsca zamieszkania nabywcy lub w gminie sąsiedniej. KOWR ma miesiąc na wykonanie prawa pierwokupu. Prawo pierwokupu wykonywane jest po cenie określonej w umowie sprzedaży.
Budynki wzniesione na dzierżawionym gruncie
Małżeństwo X od roku 1960 użytkowali 1,65 ha gruntów Państwowego Funduszu Ziemi na podstawie odnawianej co 10 lat umowy dzierżawy, ponosząc wszystkie związane z tym koszty (podatek rolny, wymagane ubezpieczenia KRUS). W latach 70 państwo X uzyskali pozwolenie na budowę i na dzierżawionym gruncie wybudowali dom. Po roku 2000 grunty zostały przekazane gminie przez obecny KOWR, a następnie sprzedane dotychczasowym użytkownikom, a dokładnie synowi państwa X. Kto w tej sytuacji jest właścicielem domu? Czy gmina miała prawo sprzedać zabudowania razem z gruntami?
Strony łączyła umowa dzierżawy, na tej podstawie pobudowano budynki. Zgodnie z cywilnoprawną zasadą superficies solo cedit - wszystko, co przynależy do gruntu, stanowi z mocy prawa własność właściciela gruntu. Jeżeli więc dzierżawca wybuduje na dzierżawionym gruncie budynek, to staje się on częścią składową nieruchomości, na której został wzniesiony. Budynek jest więc własnością właściciela gruntu. Nie ma znaczenia, kto go wzniósł. Jak stanowi art. 48 Kodeksu cywilnego: „§ 1. Z zastrzeżeniem przepisów, które w tym względzie stanowią inaczej, do części składowych rzeczy ruchomych nie należą rzeczy ruchome, które zostały połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku. § 2. Przedmiotem własności może być część składowa rzeczy.”
Gmina prawidłowo sprzedała nieruchomość razem z budynkami - albowiem budynki stanowią część składkową nieruchomości. Inwestorowi może przysługiwać tylko roszczenie o zwrot nakładów na budowę budynków.
Sprzedaż i dzierżawa nieruchomości rolnych - o czym rolnik musi pamiętać?
Pan Z. od lat 80. dzierżawił od gminy grunt, na którym postawił budynek gospodarczy i niewielki domek letniskowy. W 2010 roku gmina wystawiła nieruchomość na sprzedaż - nie jako odrębne działki, ale jako całość, włącznie z budynkami. Mimo że to pan Z. ponosił koszty budowy i utrzymania budynków, nie miał prawa do ich własności ani do ich sprzedaży.
Rodzina K. od pokoleń uprawiała pole dzierżawione od Skarbu Państwa, później przekazane gminie. Choć formalnie nie byli właścicielami, traktowali grunt jak swój. Pani E. w latach 70. wybudowała dom na działce należącej do gminy, którą dzierżawiła. Gdy po latach gmina sprzedała nieruchomość osobie trzeciej, pani E. została zmuszona do wyprowadzki. Wieloletnia dzierżawa nieruchomości gminnych, nawet jeśli wiąże się z ponoszeniem kosztów utrzymania czy budową budynków, nie daje dzierżawcy prawa własności. Zgodnie z zasadą superficies solo cedit, wszystko, co trwale związane z gruntem, staje się jego częścią - a więc własnością właściciela gruntu, czyli gminy. Dzierżawcy mogą mieć jedynie roszczenie o zwrot nakładów, ale nie o własność budynków. W przypadku sprzedaży takich nieruchomości, pierwszeństwo nabycia przysługuje osobom spełniającym określone warunki ustawowe.
tags: #dzierzawa #od #gminy #na #czas #nieokreslony