Rynek nieruchomości do wynajmu wciąż się zmienia i rozwija, ale ostatnie lata związane z pandemią, wojną w Ukrainie i ogólnym kryzysem gospodarczym sprawiły, że dostępnych lokali jest coraz mniej. Jeżeli już uda się znaleźć wymarzone mieszkanie, to przystępując do zawarcia umowy z jego właścicielem warto być świadomym zarówno swoich praw, jak też obowiązków.
Wynajmowanie mieszkania cieszy się nad Wisłą niesłabnącą popularnością, choć, oczywiście, brak własnego mieszkania wśród milionów Polaków nie stanowi powodu do dumy. Tak czy inaczej, wynajmowanie mieszkania (również w celach zamieszkiwania krótkoterminowego) wymaga sporządzenia odpowiedniej umowy, gdzie wysokość czynszu nie stanowi jedynej zmiennej, jaka jest ważna dla poprawności i praktyczności dokumentu.
Umowa najmu mieszkania to podstawowy dokument regulujący stosunek prawny między właścicielem lokalu, a osobą (lub osobami), która zamierza go użytkować. Głównym celem takiej umowy jest, rzecz jasna, określenie zasad korzystania z nieruchomości - dotyczy to przede wszystkim okresu najmu, zakresu odpowiedzialności stron, procedury rozwiązania umowy, oraz, co zdaje się być najistotniejszym, wysokości czynszu i terminu jego opłacania.
Choć na pierwszy rzut oka wszystko wydaje się dość proste, to warto przyjrzeć się najistotniejszym elementom i niuansom takiej umowy. Spisanie warunków najmu nie jest tylko formalnością - to fundament, na którym opiera się bezpieczeństwo obu stron. Nieprecyzyjne zapisy (lub, co gorsza - nie mające pokrycia w obowiązującej literze prawa) mogą prowadzić do nieporozumień i sporów, z których część swój finał będzie znajdować w sądzie. Nawet jeżeli obie strony darzą się wzajemnym zaufaniem, to warto dochować należytej staranności przy zawieraniu umowy najmu.
Co powinna zawierać umowa najmu mieszkania? Najważniejsze elementy
Umowa najmu mieszkania nie może być jedynie zbiorem luźnych ustaleń, nieuporządkowanym i spisanym tylko dla formalności - jest to w końcu fundament zabezpieczający obie strony porozumienia, pozwalający na uniknięcie jakichkolwiek sporów (szczególnie w przypadku najmu na czas nieokreślony).
Kodeks Cywilny de facto nie określa wzoru umowy, jednak na bazie jego przepisów - a także na podstawie dotychczasowych doświadczeń wynajmujących i najemców - można w prosty sposób określić najważniejsze elementy umowy najmu, które obligatoryjnie muszą się w niej znaleźć. Będzie to:
- Oznaczenie stron umowy - zarówno w przypadku wynajmującego jak i najemcy powinno się określić imię i nazwisko, PESEL oraz numer dowodu osobistego.
- Data i miejsce zawarcia umowy.
- Precyzyjny opis przedmiotu najmu:
- typ wynajmowanego lokalu,
- metraż lokalu i opis pomieszczeń,
- adres lokalu,
- stan techniczny lokalu w momencie jego przekazania,
- wyposażenie lokalu, stanowiące element umowy,
- dodatkowe pomieszczenia lub budynki, wchodzące w skład umowy, takie jak np. piwnica czy garaż.
- Wysokość czynszu oraz sposób i termin jego opłacania.
- Analogiczna informacja odnośnie opłat za media - opłaty za energię elektryczną, wywóz śmieci, gaz, ogrzewanie, opłaty wymagane przez spółdzielnię, etc.
- Kaucja - jej wysokość, termin i sposób przekazania oraz czas i warunki jej zwrotu lub przepadku (całości bądź części) na rzecz wynajmującego.
- Rodzaj umowy - umowa na czas określony lub nieokreślony, a także najem okazjonalny (jeśli dotyczy).
- Czas obowiązywania umowy - w przypadku umów na czas określony.
- Warunki wypowiedzenia umowy najmu - wraz z ochronnym terminem wypowiedzenia.
- Określenie dodatkowych obowiązków i praw stron - ze szczególnym uwzględnieniem prawa bądź zakazu podnajmu, zakresu dopuszczalnego dostępu właściciela do lokalu (nieokreślenie tego aspektu może w konsekwencji stanowić naruszenie miru domowego w sytuacji, w której właściciel mieszkania wtargnie do własnego, choć wynajmowanego lokalu!) czy prawa do wprowadzania zmian w zabudowie przez lokatora.
- Wykaz lokatorów (opcjonalnie).
- Informacja o sporządzeniu umowy w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach (po jednym dla każdej ze stron).
- Podpisy obu stron umowy.
Nie każda umowa musi wyglądać identycznie, bowiem przedmiot umowy może każdorazowo wymuszać konieczność nieco bardziej indywidualnego podejścia.
Dodatkowo należy mieć na względzie, że umowa najmu powinna zawsze mieć formę pisemną, choć niekoniecznie musi być potwierdzana notarialnie. Jest to niezbędne nie tylko dla celów dowodowych przy ewentualnych sporach, ale może być wymagane również dla celów podatkowych (wynajmujący będzie mógł łatwo wykazać źródło przychodu z tytułu najmu, co bez pisemnej umowy może być utrudnione).
Czy umowa najmu lokalu mieszkalnego musi być potwierdzona notarialnie?
Nie - umowa najmu lokalu mieszkalnego nie wymaga formy aktu notarialnego, by była ważna. Wystarczające (i w pełni skuteczne prawnie) jest jej zawarcie w zwykłej formie pisemnej - jednak nie zawsze. Udział notariusza może być potrzebny na przykład przy najmie okazjonalnym, gdzie wymagane jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.
Wynajem mieszkania - rodzaje umowy
Umowa najmu mieszkania może przybrać kilka różnych form - i nie chodzi tu wyłącznie o długość trwania najmu czy wysokość czynszu. Polskie prawo przewiduje trzy podstawowe typy najmu - tradycyjny, instytucjonalny i okazjonalny. Każdy z nich wiąże się z innym zakresem obowiązków, innymi możliwościami zabezpieczenia interesów wynajmującego i - co istotne - innym poziomem ochrony lokatora.
Najem tradycyjny
To najczęściej spotykana forma - szczególnie w relacjach między osobami fizycznymi. Umowa zawierana jest na czas określony lub nieokreślony i nie wymaga żadnych dodatkowych formalności. Z jednej strony najem tradycyjny zapewnia lokatorowi duży poziom ochrony prawnej, jednak z drugiej, forma ta bywa nieefektywna dla wynajmującego, który w przypadku problemów z najemcą musi liczyć się z długotrwałymi procedurami wypowiedzenia i ewentualnej eksmisji. Jest to powód, dla którego wynajmujący coraz częściej uciekają się do najmu okazjonalnego.
Najem instytucjonalny
Najem instytucjonalny jest zarezerwowany wyłącznie dla przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości. Umowa najmu instytucjonalnego również może być zawarta na czas określony, ale w odróżnieniu od najmu tradycyjnego, pozwala ona wynajmującemu na skuteczniejsze dochodzenie swoich roszczeń - przede wszystkim dzięki obowiązkowemu oświadczeniu najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. W praktyce jest to rozwiązanie stosowane przez fundusze mieszkaniowe lub firmy zarządzające najmem.
Najem okazjonalny
Najem okazjonalny to forma przeznaczona dla osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie najmu, ale chcą zabezpieczyć się przed potencjalnymi problemami z lokatorem. To właśnie najem okazjonalny wymaga sporządzenia dodatkowych dokumentów - przede wszystkim notarialnego oświadczenia najemcy o dobrowolnym opuszczeniu lokalu oraz wskazania innego adresu, pod który będzie mógł się wyprowadzić.
To forma bardziej sformalizowana niż najem tradycyjny, ale też dająca wynajmującemu znacznie większą kontrolę nad sytuacją… I de facto balansująca na granicy legalności, omijając przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów i szereg przepisów pokrewnych.
Umowa najmu mieszkania a ochrona lokatora
Szeroko pojęta ochrona lokatorów to fundament, wokół którego orbitują przepisy regulujące najem lokali mieszkalnych - i jednocześnie jeden z głównych powodów, dla których właściciele mieszkań coraz częściej sięgają po formy takie jak najem okazjonalny czy instytucjonalny. Ustawodawca zakłada bowiem, że osoba wynajmująca lokal w celach mieszkaniowych zasługuje na szczególne zabezpieczenie - niezależnie od tego, czy opłaca czynsz terminowo, czy też od miesięcy unika kontaktu z właścicielem. W praktyce oznacza to, że lokator objęty standardową umową najmu zyskuje szereg przywilejów - między innymi ograniczoną możliwość wypowiedzenia umowy przez właściciela oraz ochronę przed eksmisją „na bruk” (musi mieć zapewniony lokal zastępczy). Nawet po rozwiązaniu umowy, usunięcie lokatora z lokalu wymaga przejścia przez formalną procedurę - często długą, kosztowną i obwarowaną dodatkowymi warunkami.
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego - co mówi prawo?
Umowę najmu można wypowiedzieć - ale nie dowolnie. Najemca, przy umowie na czas nieokreślony, może zakończyć ją z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. Wynajmujący ma w tej kwestii znacznie mniej swobody - może rozwiązać umowę tylko w określonych przez ustawę przypadkach, takich jak zaległości w płatnościach czy rażące naruszenie obowiązków przez najemcę.
W przypadku najmu na czas określony, wypowiedzenie jest możliwe wyłącznie wtedy, gdy zapisano je w umowie wraz z konkretnymi przesłankami. W tym przypadku warto zadbać, aby w treści umowy najmu zawrzeć postanowienia dopuszczające możliwość jej wcześniejszego wypowiedzenia np. w przypadku zaistnienia sytuacji, takich jak skreślenie z listy studentów, urlop dziekański, przeniesienie do innej uczelni, czy zmiana trybu toku studiów na zdalny.
Jeżeli w zawartej umowie nie zamieściliśmy konkretnych regulacji dotyczących jej wypowiedzenia, to zastosowanie będą miały przepisy ogólne k.c. - art. 673 § 3 k.c.
Uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia. Jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę.
Umowa najmu okazjonalnego - kluczowe elementy i procedury
Najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem najmu, który gwarantuje właścicielom nieruchomości skuteczniejszą ochronę ich własności niż w przypadku zwykłego najmu. Najem okazjonalny bowiem zabezpiecza prawa wynajmującego, przede wszystkim prawo do eksmisji uciążliwego lokatora. Należy bowiem pamiętać, że na podstawie zwykłej umowy najmu właściciel nieruchomości ma ograniczone prawa, jeśli chce się pozbyć niechcianego lokatora, najemcę chronią bowiem przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepisy dotyczące najmu okazjonalnego są natomiast przepisami szczególnymi, a zgodnie z zasadą lex specialis derogat legi generali (łac.) prawo o większym stopniu szczegółowości należy stosować przed prawem ogólnym. W tym przypadku prawem ogólnym będą przepisy o najmie w kodeksie cywilnym oraz przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepisy najmu okazjonalnego ograniczają natomiast w pewnym stopniu prawa lokatorów, a poszerzają prawa wynajmujących.
Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta jedynie na czas określony - maksymalnie 10 lat. Okres ten może być przedłużony po jego upłynięciu o kolejne maksymalnie 10 lat. Umowa najmu okazjonalnego nie może zostać zawarta na czas nieokreślony, nie można w umowie również zamieścić zapisu, że po upłynięciu czasu najmu wynajmujący na pewno najem przedłuży. Owo ograniczenie czasu najmu lokalu jest zabezpieczeniem wynajmującego, który w określonym terminie lokal na pewno odzyska.
Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta w formie pisemnej, pod rygorem nieważności na okres nie dłuższy niż 10 lat.
Dokumenty dodatkowe w najmie okazjonalnym
Ustawa nakłada na wynajmującego i najemcę obowiązek dołączenia do umowy następujących dokumentów, bez których umowa nie będzie miała charakteru umowy najmu okazjonalnego, a zwykłej umowy najmu. Dokumenty te mają zabezpieczyć bezproblemowy przebieg procedury opuszczenia mieszkania w momencie wygaśnięcia umowy bądź po jej wcześniejszym wypowiedzeniu:
- Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu.
- Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu; w razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy (umowa najmu okazjonalnego może zostać wypowiedziona przez właściciela na piśmie, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia).
- Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności, które mogłyby się pojawić w czasie trwania najmu (np. zaległy czynsz, koszty naprawy wyrządzonych przez najemcę szkód itp.) - postanowienia dotyczące owej kaucji powinny zostać zapisane w umowie. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu ewentualnych należności właściciela.
Co istotne, z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. W przypadku bezskutecznego upływu terminu na opróżnienie lokalu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu - oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji. Warto podkreślić, że do najmu okazjonalnego nie obowiązuje okres ochronny zabraniający eksmisji od 1 listopada do 31 marca.
Aby umowa najmu okazjonalnego była za taką uważana, wynajmujący, będący osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, ma obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia. W przypadku braku zgłoszenia do urzędu umowa najmu okazjonalnego będzie traktowana jak zwykła umowa najmu (wynajmujący nie będzie korzystał z ochrony zapewnionej przez przepisy dotyczące najmu okazjonalnego).
Protokół zdawczo-odbiorczy
Nieodłącznym elementem umowy najmu, najczęściej w formie załącznika podpisanego przez obie strony umowy, powinien być protokół zdawczo - odbiorczy, w którym właściciel lokalu spisuje, a najemca podpisuje jakie elementy mieszkania są na jego wyposażeniu (zwykle są to artykuły gospodarstwa domowego, czy sprzęty elektroniczne), ale także widoczne w dacie zawarcia umowy najmu uszkodzenia, czy usterki. Ponadto pamiętaj by przy okazji protokołu wykonać dokumentację zdjęciową.
Będąc właścicielem nieruchomości, warto zobowiązać najemców do oddania mieszkania (po rozwiązaniu umowy) posprzątanego, z umytymi oknami, wyrzuconymi śmieciami itp. pod rygorem obciążenia ich karą umowną w wysokości kilkuset złotych za usługi firmy sprzątającej. Pamiętaj, że zgodnie z prawem karę umowną możesz zastrzec tylko za naruszenie obowiązków niepieniężnych, czyli okey jest kara za palenie papierosów w mieszkaniu ale nie możesz ustanowić kary umownej za opóźnienie w zapłacie czynszu (za to przysługują odsetki!).
Opłaty związane z najmem
Kolejną problematyczną kwestią będzie ponoszenie pozostałych opłat przez najemcę. W zawieranej umowie warto konkretnie i precyzyjnie zawrzeć informacje na temat wszystkich płatności i sposobu ich obliczania, które najemca będzie ponosił. W praktyce będą to najczęściej płaty za energię elektryczną, wywóz śmieci, wodę, internet itp. Wysokość tych świadczeń nie jest uzależniona od wynajmującego.
Opłaty te mogą być płatne albo na rzecz wynajmującego albo na podstawie wskazań liczników, rachunków (faktur) albo w systemie zaliczkowym, z obowiązkiem późniejszego rozliczenia, bądź też bezpośrednio przedsiębiorców dostarczających media do lokalu. Wobec powyższego w treści umowy należy precyzyjnie określić co wchodzi w skład czynszu oraz jakie opłaty poza czynszem i w jaki sposób, w jakim terminie najemca jest zobowiązany je uiszczać.
W przypadku sporów dotyczących płatności czynszu bardzo ważne jest posiadanie pokwitowania odbioru gotówki przez właściciela lokalu lub potwierdzenia cyklicznych przelewów bankowych, w przypadku płatności pieniądzem elektronicznym.
Może się zdarzyć, że najemca lokalu będzie zalegał z zapłatą czynszu - od tego jak długo pozostaje w zwłoce, zależą dalsze kroki prawne przysługujące właścicielowi mieszkania. Zgodnie z art. 687 k.c.
Art. 688 ze zn1 par. 1 k.c. stanowi, że za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na jego utrzymaniu, którzy nie są w stanie utrzymać się samodzielnie. Odpowiedzialność osób, o których mowa w par. 1, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.
Najem okazjonalny krok po kroku – sprawdź, jak zabezpieczyć mieszkanie i przed nieuczciwym najemcą
Choć na pierwszy rzut oka wszystko wydaje się dość proste, to warto przyjrzeć się najistotniejszym elementom i niuansom takiej umowy. Spisanie warunków najmu nie jest tylko formalnością - to fundament, na którym opiera się bezpieczeństwo obu stron. Nieprecyzyjne zapisy (lub, co gorsza - nie mające pokrycia w obowiązującej literze prawa) mogą prowadzić do nieporozumień i sporów, z których część swój finał będzie znajdować w sądzie. Nawet jeżeli obie strony darzą się wzajemnym zaufaniem, to warto dochować należytej staranności przy zawieraniu umowy najmu.
Zgodnie z art. 659 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. w świadczeniach innego rodzaju.
Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 k.c.).
Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
tags: #atut #rental #umowa #zlecenie