Umowa o roboty budowlane stanowi odrębny typ umowy, który należy odróżnić od umowy o dzieło. Regulacje prawne dotyczące obu rodzajów stosunków prawnych są podobne, gdyż umowa o roboty budowlane historycznie wywodzi się właśnie z umowy o dzieło. Dla stron umowy ważne będzie jednak prawidłowe zakwalifikowanie nawiązanego stosunku prawnego, przede wszystkim ze względu na kwestie związane z terminem przedawnienia roszczeń wynikających z umowy, możliwość objęcia podwykonawcy ochroną wynikającą z art. 6471 Kodeksu cywilnego, a także z uwagi na odmienne zasady dotyczące odpowiedzialności za wady.
Ustalenie, czy w danej sprawie mamy do czynienia z umową o dzieło, czy o roboty budowlane w praktyce może okazać się dość trudne. Umowa o roboty budowlane pochodzi bezpośrednio od umowy o dzieło i w wielu aspektach jest do niej podobna. Jednak umowa o roboty budowlane dotyczy przedsięwzięcia większych rozmiarów, o zindywidualizowanych właściwościach, zarówno fizycznych, jak i użytkowych, któremu w zasadzie towarzyszy projektowanie i zinstytucjonalizowany nadzór, w tym nadzór budowlany.
Czym jest umowa o dzieło?
Przez umowę o dzieło przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia. Wysokość wynagrodzenia powinna odpowiadać uzasadnionemu nakładowi pracy oraz innym nakładom przyjmującego zamówienie. Umowa o dzieło jest tzw. umową rezultatu, co oznacza, że przyjmującemu zamówienie przysługuje wynagrodzenie wówczas, gdy ten rezultat, czyli konkretne dzieło (wykonany na zamówienie mebel, naprawa usterki w samochodzie, utwór muzyczny) powstanie i zostanie przekazany zamawiającemu. Zamawiający obowiązany jest odebrać dzieło, które przyjmujący zamówienie wydaje mu zgodnie ze swym zobowiązaniem.
Jednakże zamawiający nie może odmówić zapłaty wynagrodzenia mimo niewykonania dzieła, jeżeli przyjmujący zamówienie był gotów je wykonać, lecz doznał przeszkody z przyczyn dotyczących zamawiającego. W takim wypadku zamawiający może odliczyć to, co przyjmujący zamówienie oszczędził z powodu niewykonania dzieła.
Sąd Najwyższy w wyroku z 18 stycznia 2018 roku (V CSK 283/17) tak scharakteryzował umowę o dzieło: „Umowa o dzieło jest rodzajem umowy o świadczenie usług, w ramach której wykonawca zobowiązuje się wobec zamawiającego do osiągnięcia ustalonego, materialnego rezultatu (dzieła), a w działaniach prowadzących do wykonania zobowiązania nie jest podporządkowany zamawiającemu, chociaż ten może mu dostarczyć materiału oraz także określić akceptowaną przez siebie technikę wykonania dzieła. Do obowiązków zamawiającego należy natomiast zawsze zapłacenie wynagrodzenia za dzieło i jego odebranie”.
W umowie o dzieło przyjmujący zamówienie ma obowiązek wykonania umówionego dzieła, zaś zamawiający - zapłaty wynagrodzenia i odebrania dzieła. Sposób jego wykonania pozostawiony jest w zasadzie uznaniu wykonawcy. Kluczowe jest, aby powstało z góry określone dzieło. Wykonawca co do zasady nie ma obowiązku osobistego wykonania umowy, ale bardzo często z charakteru dzieła, które ma powstać, wynika konieczność osobistego działania wykonawcy (posiadanie odpowiednich kwalifikacji, umiejętności etc.).
Umowa o dzieło nie wymaga dla swej ważności żadnej specjalnej formy. Może zostać zawarta także w formie ustnej lub dorozumianej.
Czym jest umowa o roboty budowlane?
Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Unormowania Kodeksu cywilnego dotyczące umowy o roboty budowlane są bardziej szczegółowe od przepisów odnoszących się do umowy o dzieło i obejmują między innymi zagadnienia:
- solidarnej odpowiedzialności inwestora z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy;
- obligatoryjnej gwarancji zapłaty za roboty budowlane udzielanej przez inwestora wykonawcy, w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych;
- protokolarnego przejęcia przez wykonawcę od inwestora terenu budowy.
W wyroku Sądu Najwyższego z 18 stycznia 2018 roku (V CSK 283/17) czytamy: „Umowa o roboty budowlane - z uwagi na treść zobowiązań stron, właściwości i ekonomiczny cel ich świadczeń - niewątpliwie należy do tej samej większej grupy umów o świadczenie usług, co umowa o dzieło.”
Zgodnie z art. 647 kc przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
W przypadku umowy o roboty budowlane, znajdą zastosowanie przepisy o solidarnej odpowiedzialności inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy oraz o możliwości żądania od inwestora udzielenia wykonawcy gwarancji zapłaty.
Kluczowe różnice między umową o dzieło a umową o roboty budowlane
Przed omówieniem najistotniejszych różnic między przedstawionymi wyżej umowami należy odnotować, że pewne przepisy Kodeksu cywilnego (kc) znajdują zastosowania zarówno w odniesieniu do umowy o dzieło, jak i (odpowiednio) w odniesieniu do umowy o roboty budowlane. Zgodnie z art. 656 § 1 kc do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.
Dotyczy to art. 635, art. 636, art. 638 i art. 644 kc, z których wynika, że:
- jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła;
- jeżeli przyjmujący zamówienie wykonywa dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin; po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego zamówienie;
- jeżeli zamawiający sam dostarczył materiału, może on w razie odstąpienia od umowy lub powierzenia wykonania dzieła innej osobie żądać zwrotu materiału i wydania rozpoczętego dzieła;
- do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży (odpowiedzialność przyjmującego zamówienie jest wyłączona, jeżeli wada dzieła powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez zamawiającego);
- dopóki dzieło nie zostało ukończone, zamawiający może w każdej chwili od umowy odstąpić, płacąc umówione wynagrodzenie; Jednakże w przypadku takim zamawiający może odliczyć to, co przyjmujący zamówienie oszczędził z powodu niewykonania dzieła.
„W orzecznictwie i doktrynie zgodnie przyjmuje się, że zasadniczym kryterium odróżnienia umowy o dzieło od umowy o roboty budowlane jest ocena realizowanej inwestycji stosownie do wymagań prawa budowlanego, a użyte w art. 647 kc określenie obiekt oznacza zmaterializowany rezultat robót budowlanych, stanowiący samoistną całość dającą się wyodrębnić co najmniej pod względem technicznym lub technologicznym” (uchwała Sądu Najwyższego z 9 grudnia 2021 roku, III CZP 26/21).
„Za takie kryterium trzeba uznać właściwości ustalonego, materialnego rezultatu (dzieła), który ma osiągnąć strona umowy zwana w art. 647 kc wykonawcą. Ustawodawca nie jest niestety precyzyjny w identyfikowaniu tychże właściwości, gdyż w art. 647 kc charakteryzuje świadczenie wykonawcy jako polegające na »oddaniu przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej«, ale w nazwie przypisanej omawianemu typowi umowy nie akcentuje tego, żeby świadczenie wykonawcy miało zmierzać do stworzenia obiektu. Rozważana umowa nie jest zatem umową »o wykonanie obiektu«, lecz umową »o roboty budowlane«, co oznacza, że działania, do podjęcia których zobowiązuje się wykonawca mają mieć charakter robót prowadzonych w procesie inwestycyjnym, na terenie, do którego inwestor ma tytuł pozwalający mu dysponować nim na cele budowlane, i na którym - dzięki czynnościom jednego, czy wielu wykonawców, w zależności od tego, jakie zakresy robót im powierzy - zamierza osiągnąć rezultat podlegający ocenie na podstawie przepisów prawa budowlanego” (wyrok Sądu Najwyższego z 18 stycznia 2018 roku, V CSK 283/17).
Potrzeba wyodrębnienia umowy o roboty budowlane od umowy o dzieło wynika z tego, że proces inwestycyjno-budowlany jest w szerokim zakresie regulowany prawem publicznym, które określa, jakiego rodzaju inwestycje budowlane mogą powstać na określonym terenie, w jaki sposób inwestycje te mają być przygotowane i przeprowadzone w celu zapewnienia bezpiecznego wykonania robót, ale i późniejszego bezpiecznego korzystania z ich efektów, nie tylko przez samego inwestora, lecz także przez osoby trzecie.
Przepisy Kodeksu cywilnego nawiązują do pojęć występujących w przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane i w niej bliżej określonych. W orzecznictwie przyjmuje się, że obiekt w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest to określony w umowie rezultat robót budowlanych lub montażowych, który w dokumentacji projektowej stanowi wyodrębnioną pod względem technologicznym lub technicznym całość.
Prace wykonywane w ramach umowy o dzieło nie wymagają nadzoru inspektora budowlanego. W przeciwieństwie do robót budowlanych, prace wykonywane w ramach umowy o dzieło nie zawsze będą wymagały opracowania dokumentacji projektowej oraz przekazania terenu wykonawcy.
Podsumowanie kluczowych różnic
Tym, co przede wszystkim różni umowę o dzieło od umowy o roboty budowlane, jest:
- Przedmiot: w umowie o roboty budowlane jest określony szczegółowo jako roboty budowlane mające dać rezultat w postaci obiektu budowlanego; przedmiotem umowy o dzieło będzie z kolei przedsięwzięcie o mniejszych rozmiarach.
- Prawo budowlane: konieczność realizacji robót budowlanych (procesu inwestycyjno-budowlanego) z uwzględnieniem regulacji prawa publicznego, w tym ustawy - Prawo budowlane; prace wykonywane w ramach umowy o dzieło nie wymagają nadzoru inspektora budowlanego.
- Czynności inwestora: ciąży na inwestorze obowiązek przeprowadzenia wielu czynności związanych z przygotowaniem inwestycji (w szczególności uzyskanie wszystkich stosownych pozwoleń publicznoprawnych, np. pozwolenia na budowę, które konieczne są do legalnego prowadzenia robót budowlanych, i protokolarne przekazanie terenu budowy wykonawcy); w przeciwieństwie do robót budowlanych, prace wykonywane w ramach umowy o dzieło nie zawsze będą wymagały opracowania dokumentacji projektowej oraz przekazania terenu wykonawcy.
- Forma umowy: w odniesieniu do umowy o roboty budowlane wymagana jest forma pisemna, natomiast umowa o dzieło może mieć formę dowolną.
Z porównania opisanych umów wynika, że - w odróżnieniu od umowy o dzieło - umowa o roboty budowlane, ze względu na jej przedmiot, ma zazwyczaj większy wymiar finansowy, a jej zawarcie i realizacja są bardziej złożonym i skomplikowanym procesem.
Terminy przedawnienia roszczeń
Jak zostało wskazane na wstępie, prawidłowa kwalifikacja umowy ma istotne znaczenie ze względu na różne terminy przedawnienia roszczeń wynikających z umowy o dzieło i umowy o roboty budowlane. Roszczenia z umowy o dzieło ulegają przedawnieniu w terminie 2 lat od daty oddania dzieła, a w przypadku, gdy dzieło nie zostało oddane - od daty, kiedy miało nastąpić oddanie dzieła. Przepis ten nie ma zastosowania do umowy o roboty budowlane, dlatego roszczenia wynikające z tej umowy ulegają przedawnieniu w terminach określonych w przepisach ogólnych, tj. w terminie 3 lat od dnia wymagalności roszczenia.
5 niebezpiecznych zapisów w umowie o roboty budowlane
W wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach wydanym w sprawie V Aca 169/15 podkreślono, że o kwalifikacji umowy nazwanej decydują przepisy prawa, a nie wola stron.
Zarówno wykonawcy umów o dzieło, jak i umów o roboty budowlane nie będą podlegać ubezpieczeniom społecznym ani ubezpieczeniu zdrowotnemu.
tags: #umowa #o #dzielo #w #budownictwie #wzor