Sprawy dotyczące spornych kwestii związanych ze ścianami działowymi w umowach deweloperskich trafiają do sądów, gdzie analizowane są przepisy prawa, normy techniczne oraz zapisy umowne. W niniejszym artykule przyjrzymy się orzecznictom, które pomagają rozstrzygnąć, jak prawidłowo obliczać powierzchnię użytkową lokalu, uwzględniając powierzchnię zajmowaną przez ściany działowe.
W pozwie z 10 sierpnia 2022 r. powodowie K. S. i M. S. wnieśli o zasądzenie od pozwanej spółki z o.o. kwoty 38 019,52 zł. Podstawą roszczenia było zarzucenie nienależytego wykonania zobowiązania w związku z nieprawidłowo obliczoną powierzchnią użytkową lokalu. Jednocześnie wnieśli o zasądzenie kosztów procesu.
W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu.
Geneza sporu: Umowa deweloperska i obliczanie powierzchni
3 lipca 2019 r. powodowie M. S. i K. S. zawarli z pozwaną spółką umowę deweloperską. Na jej podstawie deweloper zobowiązał się do wybudowania budynku mieszkalnego, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego nr (...) o projektowanej powierzchni użytkowej 87,46 m2 oraz przeniesienia jego własności na nabywców. W zamian powodowie zobowiązali się do zapłaty ceny w wysokości 761 072 zł.
Kluczowym zapisem umowy, który stał się przedmiotem sporu, było § 5 pkt 2, określający sposób liczenia powierzchni użytkowej: „dla celów realizacji umowy powierzchnia użytkowa jest liczona na podstawie normy PN-ISO: (...) oraz w nawiązaniu do rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, a zatem przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego uwzględnia się powierzchnię mieszkalną wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku, wliczając do niej powierzchnie zajęte przez elementy nadające się do demontażu (w tym ścianki działowe nie będące elementem konstrukcji i nie zawierające szachtów instalacyjnych)".
Integralną część umowy stanowił prospekt informacyjny, który w części indywidualnej opisywał technologię wykonania ścian, dzieląc je na konstrukcyjne, osłonowe i działowe. Te ostatnie miały być murowane i wykończone tynkiem. W załączniku do prospektu przedstawiono rzut lokalu, na którym zaznaczono obszar powierzchni pod ścianami lub elementami nadającymi się do demontażu (łącznie 4.51 mkw), jako wliczony do powierzchni użytkowej.
Obmiar powykonawczy i rozbieżności
Po zakończeniu budowy pozwany deweloper dokonał obmiaru powykonawczego lokalu. Z pomiaru wynikało, że powierzchnia użytkowa lokalu jest większa od projektowanej i wynosi 87,51 m2. Z tego względu powodowie dopłacili na rzecz pozwanego 286,09 zł tytułem różnicy w cenie.
Lokal został odebrany przez nabywców 22 marca 2021 r. W protokole odbioru zamieszczono uwagi do przedmiotu odbioru.
22 października 2021 r. strony zawarły umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu. Powierzchnię użytkową lokalu określono na 87,51 m2, a w jej skład wchodziła m.in. „powierzchnia pod ścianami lub elementami nadającymi się do demontażu (np. ścianami działowymi)" stanowiąca łącznie 4,65 m2.
Wezwanie do zapłaty i odmowa
Pismem z 29 lipca 2022 r. pełnomocnik powodów wezwał spółkę do zapłaty kwoty 38 019,52 zł tytułem zwrotu nienależnie pobranej części ceny sprzedaży lokalu w związku z nieprawidłowo obliczoną powierzchnią użytkową. Wskazano, że kwota ta stanowi wynik pomnożenia powierzchni pod ścianami działowymi (4,65 m2) oraz ceny lokalu za m2 (8176,24 zł).
W odpowiedzi z 2 sierpnia 2022 r. spółka odmówiła zapłaty.
Kluczowe argumenty stron i interpretacja norm
Powodowie twierdzili, że nie brali udziału przy obmiarze powierzchni lokalu, a projekt był przedstawiony przez pozwanego. Byli przekonani, że powierzchnia użytkowa jest zgodna z obowiązującymi normami. W ich ocenie, do powierzchni 4,65 m2 doliczono ściany, które nie były ściankami działowymi, lecz trwale umiejscowione w suficie i posadzce, a tym samym nie nadawały się do demontażu. Uważali, że deweloper błędnie zinterpretował polską normę ISO.
Pozwany podnosił, że wzory umów były gotowe i sporządzone przez dewelopera. Opłaty eksploatacyjne były wyliczane wg metrażu przyjętego przez dewelopera.
Orzecznictwo jako podstawa rozstrzygnięć
Problem obliczania powierzchni lokalu w odniesieniu do normy ISO był przedmiotem rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie w wyroku z 24 kwietnia 2024 r. w sprawie IV Ca 1735/23. Sąd wskazał, że z przepisów rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 2012 r. wynika, iż opis techniczny w projekcie architektoniczno-budowlanym powinien zawierać zestawienie powierzchni użytkowych obliczanych według Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997.
Choć stosowanie Polskich Norm jest co do zasady dobrowolne, to w sytuacji, gdy przepisy rozporządzenia wprost odsyłają do normy PN-ISO 9836:1997, jej zastosowanie staje się obowiązkowe.
Sąd podkreślił, że norma PN-ISO 9836:1997 rozróżnia powierzchnię całkowitą kondygnacji, powierzchnię kondygnacji netto i powierzchnię zajętą przez konstrukcję. Powierzchnia użytkowa to część powierzchni kondygnacji netto, a powierzchnia konstrukcji obejmuje elementy zamykające (ściany nośne, działowe) oraz inne elementy, przez które nie można przejść. Do powierzchni kondygnacji netto wlicza się także elementy nadające się do demontażu, takie jak ścianki działowe.
Sąd nie zgodził się ze stanowiskiem pozwanego, jakoby ściany oddzielające poszczególne pomieszczenia w lokalu były ściankami działowymi, podczas gdy ściany działowe wydzielają lokal w obrębie budynku. Stanowisko to pomija rozróżnienie między ścianami nośnymi a działowymi.
Interpretacja pojęcia "demontaż"
Pojęcie "demontażu" nie zostało zdefiniowane w normie PN-ISO 9836:1997 ani w Prawie budowlanym. Analiza przepisów Prawa budowlanego wskazuje, że demontaż dotyczy procesów związanych z rozkładaniem maszyn i urządzeń na części w celu ich ponownego użycia.
Sąd przyjął, że użyte w normie sformułowanie „elementy nadające się do demontażu, takie jak ścianki działowe" odnosi się raczej do lekkich przegród wewnętrznych, np. szklanych, harmonijkowych lub w formie rolet, które można łatwo zdemontować i przenieść w inne miejsce.
Usunięcie murowanej ściany działowej nie spełnia tego wymogu, ponieważ polega na jej wyburzeniu.
Budowa z silikatów - ściany działowe na poddaszu
Orzeczenie sądu
Sąd uznał, że powierzchnia zajęta przez murowane ściany wewnętrzne w lokalu mieszkalnym, których nie da się zdemontować i ponownie zamontować, nie może być wliczana do powierzchni użytkowej tego lokalu.
W analizowanej sprawie, podobny problem był przedmiotem rozstrzygnięcia Sądu Rejonowego w innej sprawie, gdzie również ustalono, że ściany w lokalu powodów nie nadają się do demontażu, a wybudowane są murowane ściany działowe.
Podstawę prawną roszczenia powodów stanowił przepis art. 410 § 1 w zw. z art. 405 k.c. dotyczący zwrotu nienależnego świadczenia.
Sąd podzielił stanowisko powodów, że kwestionowane postanowienie umowne (§ 5 ust. 2 umowy deweloperskiej) było niejednoznaczne i wewnętrznie sprzeczne. Odwoływało się do normy PN-ISO 9836 i rozporządzenia, a jednocześnie wskazywało na wliczanie do powierzchni użytkowej elementów, które zgodnie z tymi przepisami nie powinny być tam uwzględniane.
W przypadku umów deweloperskich zawartych z konsumentami, postanowienia nieuzgodnione indywidualnie, kształtujące prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami lub rażąco naruszający interesy konsumenta, mogą zostać uznane za niedozwolone (abuzywne).
W analizowanych sprawach, sądy podkreślają znaczenie prawidłowego stosowania norm technicznych i przepisów prawa przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokali, chroniąc tym samym interesy konsumentów.
tags: #skonczyl #na #scianach #dzialowych #umowa #o