Umowa o dzieło to fundamentalna forma umowy cywilnoprawnej, która znajduje szerokie zastosowanie w obrocie gospodarczym. Jest to umowa, w której przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia za jego wykonanie. Z tego powodu, umowa o dzieło jest umową wzajemną - oznacza to, że wykonawca za wykonanie dzieła będzie oczekiwał świadczenia ze strony zamawiającego w postaci zapłaty wynagrodzenia.
Przepisy Kodeksu cywilnego nie określają wprost czym jest dzieło. W związku z tym, przyjmuje się, że dzieło jest rezultatem (skutkiem) działań przyjmującego zamówienie podjętych w celu wykonania powierzonego mu zamówienia. O dziele będziemy mogli mówić dopiero wtedy, gdy rezultat pracy jego wykonawcy będzie samoistny, a praca związana z realizacją dzieła zostanie zakończona. Oznacza to, że dzieło będzie istniało niezależnie od dalszych działań wykonawcy. Z tego powodu, umowę o dzieło zawiera się w celu uzyskania określonego rezultatu o materialnej lub niematerialnej postaci. W przypadku takiej umowy oceniamy rezultat (skutek) działań podejmowanych przez wykonawcę, nie oceniamy jego starań podjętych celem osiągnięcia umówionego rezultatu (skutku).
W ramach umowy o dzieło, przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania określonego dzieła, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia za jego wykonanie. Podstawowym prawem przyjmującego zamówienie wynikającym z umowy o dzieło jest prawo do otrzymania wynagrodzenia (zapłaty) za wykonanie dzieła.
Kluczowe elementy umowy o dzieło
Poprawnie skonstruowana umowa o dzieło powinna zawierać następujące elementy:
- Określenie stron umowy - osoby zlecającej dzieło i wykonującej.
- Określenie przedmiotu umowy o dzieło.
- Wynagrodzenie.
- Termin wykonania dzieła.
- Inne ustalenia (opcjonalnie).
- Podpisy obu stron.
Wynagrodzenie za wykonane dzieło może przyjąć dwie formy:
- Ryczałtową - z góry ustalona kwota wynagrodzenia.
- Kosztorysową - wynagrodzenie ustala się na podstawie spisu prac wchodzących w zakres wykonania dzieła oraz ich koszty.
Strony mogą uzgodnić, że wynagrodzenie zostanie wypłacone w całości po przekazaniu dzieła, albo w częściach, po wykonaniu kolejnych etapów, określonych w umowie.
Zakup materiałów w umowie o dzieło
Jeżeli do wykonania dzieła potrzebne są materiały, to co do zasady dostarcza je przyjmujący zamówienie, a ich koszt powinien zostać uwzględniony w wynagrodzeniu. Strony mogą jednak umówić się inaczej i materiały zostaną dostarczone przez zamawiającego. Wówczas przyjmujący - jako fachowiec - powinien ocenić ich jakość i przydatność, a po zakończeniu pracy złożyć rachunek oraz zwrócić niezużytą część. Jeśli zdarzy się, że dostarczony materiał jest wadliwy lub złej jakości, wykonawca dzieła powinien natychmiast zgłosić ten fakt zamawiającemu.
Odpowiedzialność przyjmującego zamówienie jest wyłączona, jeżeli wada dzieła powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez zamawiającego. W takich sytuacjach, zgodnie z art. 638 k.c. do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży.
Odstąpienie od umowy o dzieło
Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej (w tym od umowy o dzieło), obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.
Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego zamówienie. Przepisy zawarte w art. 636 § 1 k.c. oraz art. 644 k.c. dopuszczają możliwość odstąpienia od umowy o dzieło przez zamawiającego.
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami a umowa o dzieło
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami to specyficzny rodzaj działalności, który może być realizowany w różnych formach umownych. Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi, że pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na wykonywaniu przez pośrednika czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów mających za przedmiot prawa do nieruchomości, w szczególności umów nabycia lub zbycia nieruchomości, najmu mieszkania. Do zadań pośrednika należą więc przede wszystkim czynności faktyczne, które stwarzają warunki do zakupu, sprzedaży czy najmu nieruchomości, w szczególności wyszukanie, opracowanie oferty, skojarzenie zainteresowanych stron, zebranie potrzebnej dokumentacji.
Choć często umowa o pośrednictwo jest umową o staranie się, strony mogą umownie wprowadzić postanowienia dotyczące umowy o rezultat. W takim przypadku można mówić o pewnych podobieństwach do umowy o dzieło, gdzie kluczowe jest osiągnięcie konkretnego rezultatu.
Odpowiedzialność pośrednika
Pośrednik w obrocie nieruchomościami ma obowiązek działać w interesie klienta. Jeżeli posiada wiedzę o pewnych niekorzystnych dla klienta faktach lub sytuacjach, powinien go o tym poinformować. Zachowanie pośrednika ukrywającego pewne dane przed klientem, po to, by zachęcić go do zakupu, jest nieetyczne i może stanowić podstawę do pociągnięcia pośrednika do odpowiedzialności zawodowej oraz cywilnej.
Standardy zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami przewidują wprost, że pośrednikowi nie wolno reklamować, ogłaszać do sprzedaży, wynajmu lub innego obrotu tych nieruchomości, co do których nie zawarł uprzednio umowy pośrednictwa, poza przypadkami wynikającymi z umów zawartych pomiędzy pośrednikami lub przedsiębiorcami.
Umowa o dzieło w działalności gospodarczej
Osoba prowadząca działalność gospodarczą może spotkać się z ofertą zatrudnienia na umowę o dzieło. Nie ma przeszkód, aby zawarła umowę poza prowadzoną przez siebie działalnością. Problem pojawia się jednak w sytuacji, gdy umowa dotyczy czynności stanowiących przedmiot prowadzonej działalności gospodarczej.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie określa wymogów co do formy umowy cywilnoprawnej w przypadku współpracy z pośrednikiem. Zatem zastosowanie znajdą ogólne przepisy Kodeksu cywilnego w tej materii. Z kolei przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące umowy o dzieło (art. 627-646 k.c.) nie stawiają żadnych wymogów co do formy.
Umowa o dzieło. Prawo przy kawie
Podsumowanie i skutki prawne
Umowa o dzieło jest elastycznym narzędziem prawnym, które może być stosowane w wielu sytuacjach, w tym przy zakupie materiałów do wykonania dzieła. Ważne jest, aby strony dokładnie określiły przedmiot umowy, wynagrodzenie i termin wykonania. W przypadku pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, kluczowe jest zrozumienie zakresu obowiązków pośrednika i jego odpowiedzialności.
W sytuacji, gdy przyjmujący zamówienie wykonuje dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego zamówienie (art. 636 § 1 k.c.).
W przypadku wad dzieła, gdy przyjmujący zamówienie wykonał dzieło i zakończył już swoje prace, a zamawiający zauważył wady, zgodnie z art. 638 k.c. do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży.
tags: #posrednik #w #sprzedazy #umowa #o #dzielo