Podstawowa stawka podatku VAT, którą przedsiębiorcy są zobowiązani uiszczać, wynosi co do zasady 23%. W niektórych przypadkach, określonych w ustawie o VAT, podatnik ma prawo zastosować jedną ze stawek preferencyjnych: 3%, 5% lub 8%. Zgodnie z art. 41 ust. 12 pkt 1 ustawy o VAT, stawka 8% znajduje zastosowanie m.in. do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.
Ustawodawca, zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy o VAT, zalicza do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym przede wszystkim obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych. W przepisach regulujących zastosowanie stawki 8% VAT dla budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym ustawodawca nie sprecyzował, czy wskazana stawka VAT obejmuje wyłącznie lokal mieszkalny, czy również przynależącą do niego komórkę lokatorską. Z tego powodu przedsiębiorcy zajmujący się sprzedażą mieszkań mieli wątpliwości co do interpretacji tego przepisu.
W związku z tym składali liczne wnioski o wydanie wiążącej informacji stawkowej (tzw. WIS). W wydawanych dotychczas informacjach organy podatkowe prezentują stanowiska korzystne dla podatników i zezwalają na opodatkowanie takich transakcji jedną stawką VAT w wysokości 8%. Jako przykład można wskazać WIS wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 27 sierpnia 2024 r., znak: 0111-KDSB1-1.440.315.2024.1.MCW.
Wnioskodawca w tym przypadku wskazał, że planuje, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, dokonywać sprzedaży lokali mieszkalnych. Sprzedawane lokale spełniać będą wymagania do uznania ich za lokale mieszkalne w świetle art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Do każdego lokalu mieszkalnego obligatoryjnie przyporządkowana będzie komórka lokatorska. Dyrektor KIS zgodził się ze stanowiskiem przedstawionym przez wnioskodawcę.
Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Natomiast stosownie do art. 2 ust. 4 ww. ustawy, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nie przylegały one bezpośrednio do lokalu lub były położone w granicach znajdującego się w budynku innego lokalu, piwnice, komórki i podobne pomieszczenia.
Organ podatkowy wskazał ponadto, że istotnym z punktu widzenia zastosowania właściwej stawki VAT jest sposób sprzedaży komórki lokatorskiej oraz jej przynależność do lokalu mieszkalnego. W przedstawionym stanie faktycznym komórka lokatorska przyporządkowana została obligatoryjnie do lokalu mieszkalnego i nie może być przedmiotem samodzielnego obrotu. Ponadto zarówno lokal mieszkalny, jak i komórka lokatorska objęte są jedną księgą wieczystą.
Takie stanowisko potwierdził również Dyrektor KIS w wydanej 14 sierpnia 2024 r. interpretacji indywidualnej. Organy podatkowe, w tym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, potwierdzają takie podejście i wskazują, że w świetle ustawy o VAT oraz ustawy o własności lokali, komórka lokatorska przyporządkowana obligatoryjnie do lokalu mieszkalnego nie stanowi odrębnego przedmiotu obrotu.
Kiedy komórka lokatorska podlega stawce 8% VAT?
Sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z komórką lokatorską objętych jedną księgą wieczystą uprawnia, przy spełnieniu pozostałych warunków określonych w ustawie o VAT, do zastosowania preferencyjnej stawki 8%. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej przedsiębiorcy dokonują m.in. sprzedaży lokali mieszkalnych. Mieszkania mogą być sprzedawane samodzielnie. Często jednak zdarza się, że w ramach dokonywanej transakcji oprócz samego lokalu mieszkalnego przedsiębiorca oferuje, znajdujące się najczęściej w podziemnych kondygnacjach budynku, niewielkie pomieszczenia przynależne do lokalu służące do przechowywania przedmiotów niemieszczących się w mieszkaniu lub używanych sezonowo.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku wydanym 26 marca 2014 roku (sygn. akt I FSK 522/13) uznał, iż 8-procentowej stawce podatku VAT podlega wyłącznie sprzedaż pomieszczenia gospodarczego wraz z lokalem mieszkalnym wspólnie stanowiących odrębną własność i dla których został złożony wniosek o założenie jednej księgi wieczystej. Tym samym preferencyjną stawką podatku VAT nie jest objęta sprzedaż komórki lokatorskiej stanowiącej odrębną od lokalu mieszkalnego własność i uregulowanej w oddzielnej księdze wieczystej. Takie pomieszczenie bowiem jest samodzielnym lokalem o innym przeznaczeniu - niemieszkalnym.
Z powyższych przepisów wynika, że kondygnacja budynku mieszkalnego, w części, w której znajdują się konkretne komórki lokatorskie oraz garaże, nie mieści się ani w pojęciu pomieszczenia technicznego, ani pomieszczenia gospodarczego, w związku z czym, stanowi lokal użytkowy. Oznacza to, że do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, o której mowa w art. 41 ust. 12b ustawy VAT, nie wlicza się powierzchni komórek lokatorskich oraz garaży.
Podobne stanowisko zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 9 czerwca 2022 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.132.2022.2.AB oraz w interpretacji z 22 stycznia 2024 r., sygn. [brak sygnatury].
Jeśli komórka lokatorska (piwnica) została sprzedana razem z lokalem mieszkalnym i do niego przynależy, zastosowanie znajduje preferencyjna stawka VAT, czyli 8%. Podstawa opodatkowania w takim przypadku jest dzielona na dwie części. Za część do wskazanego limitu zapłacić podatek VAT w wysokości 8%. Za każdy kolejny m2 powierzchni będziesz musiał zapłacić podatek według stawki 23%.
Często zdarza się, że z mieszkaniem sprzedawany jest garaż. W większości przypadków garaż jest traktowany jako część składowa budynku (obowiązuje jedna księga wieczysta). Czy powinno się wliczać powierzchnię garażu do całkowitej powierzchni lokalu mieszkalnego? Odpowiedź jest negatywna - garaż to pomieszczenie przynależne do lokalu, a nie jego część (pozwala na zaspokojenie potrzeb innych niż mieszkaniowe). Uzasadnienie tej tezy znaleźć można chociażby w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 15.4.2016 r., znak IBPP2/4512-19/16/KO czy w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izy Skarbowej w Katowicach z dnia 20.02.2017 r. Powierzchnia garażu nie jest wliczana do powierzchni lokalu mieszkalnego (opodatkowanego stawką 8% VAT). Nie oznacza to jednak, że za garaż nic nie trzeba płacić.
Definicje i przepisy prawne
Przepisy ustawy VAT nie zawierają definicji powierzchni użytkowej, nie odsyłają również do innych aktów prawnych ani norm budowlanych. Pojęcie „powierzchnia użytkowa” występuje m.in. w ustawie z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. [numer poz]), ustawie z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2021 r. poz. [numer poz]), ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2022 r. poz. [numer poz]) oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz.U. z 1999 r. Nr 112, poz. [numer poz]).
Podatnicy są uprawnieni do wyliczenia powierzchni użytkowych w oparciu o jedną z normatywnych definicji, która umożliwi obliczenie powierzchni użytkowej zarówno budynków mieszkalnych, jak i lokali mieszkalnych. Wyliczenia powierzchni użytkowych można dokonać również w oparciu o normy stosowane w budownictwie, nawet jeżeli nie są obligatoryjne (wskazują na to m.in. wyroki NSA, np. z 8 maja 2013 r., sygn. akt: I FSK 852/12 oraz I FSK 888/12, lub też z 23 maja 2013 r., sygn. [brak sygnatury]).
Ustawy i rozporządzenia:
- Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz.U. z 2024 r. poz. [numer poz]).
- Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz.U. z 2021 r. poz. [numer poz]).
- Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.
- Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
- Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB).
Zgodnie z art. 41 ust. 12-12b ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz.U. z 2024 r. poz. [numer poz]), stawka 8% znajduje zastosowanie do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy o VAT, przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych.
Według art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Na mocy art. 2 ust. 4 ww. ustawy o własności lokali, spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, jest warunkiem istnienia samodzielnego lokalu, natomiast do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nie przylegały one bezpośrednio do lokalu lub były położone w granicach znajdującego się w budynku innego lokalu, piwnice, komórki i podobne pomieszczenia.
Ulga mieszkaniowa 2026 – nowe zasady i pułapki. Co zmieni się w podatkach od sprzedaży mieszkania?
Stanowisko organów podatkowych i orzecznictwo
Organy podatkowe, w tym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, potwierdzają, że w świetle ustawy o VAT oraz ustawy o własności lokali, komórka lokatorska przyporządkowana obligatoryjnie do lokalu mieszkalnego nie stanowi odrębnego przedmiotu obrotu. Takie stanowisko potwierdził Dyrektor KIS w interpretacji z dnia 9 czerwca 2022 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.132.2022.2.AB oraz w interpretacji z dnia 22 stycznia 2024 r., sygn. [brak sygnatury].
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 marca 2014 roku (sygn. akt I FSK 522/13) uznał, że 8-procentowej stawce podatku VAT podlega wyłącznie sprzedaż pomieszczenia gospodarczego wraz z lokalem mieszkalnym, które wspólnie stanowią odrębną własność i dla których złożono wniosek o założenie jednej księgi wieczystej. Tym samym sprzedaż komórki lokatorskiej, stanowiącej odrębną od lokalu mieszkalnego własność i uregulowaną w oddzielnej księdze wieczystej, nie jest objęta preferencyjną stawką VAT, ponieważ takie pomieszczenie jest samodzielnym lokalem o innym przeznaczeniu - niemieszkalnym.
Podobne stanowisko zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 17 października 2014 r., sygn. [brak sygnatury], gdzie stwierdzono, że sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z komórką lokatorską i miejscem parkingowym, objętych jedną księgą wieczystą, może być opodatkowana stawką VAT 8%, pod warunkiem, że komórka lokatorska i miejsce parkingowe są pomieszczeniami przynależnymi do lokalu mieszkalnego i nie stanowią odrębnego przedmiotu obrotu.
W interpretacji indywidualnej z dnia 14 sierpnia 2024 r., Dyrektor KIS potwierdził, że sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z obligatoryjnie przyporządkowaną do niego komórką lokatorską, które są objęte jedną księgą wieczystą, uprawnia do zastosowania stawki VAT 8%, pod warunkiem spełnienia pozostałych warunków określonych w ustawie o VAT.
Podsumowując, kluczowe znaczenie dla zastosowania stawki VAT 8% ma fakt, czy komórka lokatorska jest integralną częścią lokalu mieszkalnego, czy też stanowi odrębny przedmiot własności i obrotu. W przypadku, gdy komórka jest ściśle związana z lokalem mieszkalnym i sprzedawana jest razem z nim w ramach jednej transakcji, objętej jedną księgą wieczystą, możliwe jest zastosowanie preferencyjnej stawki VAT 8%.
tags: #komorka #lokatorska #stawka #vat