Wspólnota mieszkaniowa, jako forma zarządzania nieruchomością wspólną, często staje przed koniecznością podejmowania uchwał dotyczących jej funkcjonowania. Niestety, zdarza się, że uchwały te są niezgodne z prawem lub krzywdzą pojedynczych właścicieli lokali. W takich sytuacjach jedyną drogą obrony jest zaskarżenie uchwały do sądu.
Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej do sądu
Instytucja zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest uregulowana w art. 25 ustawy o własności lokali. Termin "zaskarżyć uchwałę do sądu" należy rozumieć jako wniesienie pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej albo o ustalenie jej nieistnienia lub nieważności. Co ważne, przyjmuje się, że nie jest możliwe orzeczenie przez sąd jedynie częściowego uchylenia uchwały.
Zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej może każdy właściciel lokalu. Z drugiej strony, zgodnie z art. 209 Kodeksu cywilnego, który ma zastosowanie również do ustawy o własności lokali, dopuszczalne jest podejmowanie pewnych czynności przez mniejszość właścicieli, jeśli służą one utrzymaniu wspólnego mienia.
Termin na zaskarżenie uchwały
Artykuł 25 ust. 1a ustawy o własności lokali ustanawia rygorystyczny, sześciotygodniowy termin na wytoczenie powództwa. Termin ten biegnie, co do zasady, od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali. Jednakże, gdy uchwała jest podejmowana w drodze indywidualnego zbierania głosów, poza zebraniem, bieg terminu zaskarżenia rozpoczyna się od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały. Wiedza właściciela o możliwości zaskarżenia nie wpływa na bieg terminu - ustawodawca zakłada, że każdy członek wspólnoty powinien być świadomy swoich praw. Sześciotygodniowy termin jest terminem zawitym, co oznacza, że pozew wniesiony po jego upływie nie będzie skuteczny, a dalsze zarzuty nie będą mogły być przytaczane.
Podstawy zaskarżenia uchwały
Niezgodność uchwały z prawem może dotyczyć błędów merytorycznych lub formalnych. Niezgodność z prawem materialnym najczęściej oznacza sprzeczność z prawem budowlanym lub prawem regulującym układ przestrzenny gminy. Wadliwe podjęcie uchwały z powodu błędów formalnych może obejmować np. podjęcie uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów przez nieuprawniony organ lub niezawiadomienie członka wspólnoty o terminie zebrania. Niemniej jednak, takie naruszenia mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały przez sąd tylko wtedy, gdy miały wpływ na jej treść.
Możliwość zaskarżenia uchwały ze względu na naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną wynika z celu utworzenia wspólnoty mieszkaniowej, jakim jest wspólne zarządzanie nieruchomością. Ostatnią przesłanką zaskarżenia uchwały jest naruszenie przez nią interesu właściciela lokalu. Przyjmuje się, że przesłanka ta występuje, gdy uchwała zmierza do uzyskania przez niektórych członków wspólnoty korzyści kosztem innych. Nie chodzi tu o naruszenie subiektywnego interesu, lecz o naruszenie interesu jako kategorii obiektywnej.
Ograniczenia prawa własności przez wspólnotę mieszkaniową
Sąd Najwyższy wielokrotnie wskazywał, że wspólnota mieszkaniowa, co do zasady, nie może ograniczać prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu, ponieważ nie taka jest jej rola. Wspólnota nie może wykraczać poza ustawowe uprawnienia właścicieli lokali i przypisywać sobie kompetencji do krępowania właściciela odrębnego lokalu i określania sposobu wykorzystania jego lokalu. Własność, będąca największym prawem do rzeczy, może być ograniczona wyłącznie przez akty prawne rangi ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza istoty prawa własności.
Rozstrzyganie przez wspólnotę mieszkaniową konfliktów na tle stosunków własnościowych i współżycia sąsiedzkiego nie może prowadzić do władczego kształtowania uchwałą przez większość właścicieli sfery wykonywania przez właściciela jego praw do wyodrębnionego lokalu. Niedopuszczalne jest zatem wyłączenie możliwości wykorzystywania lokali znajdujących się w budynku wspólnoty na cele pensjonatowe czy wynajmu krótkoterminowego (hostele).
Wspólnota mieszkaniowa ustala regulamin porządku domowego, w którym określa zakres odpowiedzialności i obowiązki właściciela lokalu. Sąd Najwyższy w wyroku z 3 kwietnia 2009 r. wskazał, że właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. Sądy wielokrotnie podkreślały, że wspólnota mieszkaniowa nie może decydować o sposobie użytkowania lokalu przez jego właściciela. Takie działanie jest niedopuszczalne i prowadzi do naruszenia art. 140 Kodeksu cywilnego, który określa treść prawa własności przez przyznanie właścicielowi podstawowych uprawnień do rzeczy.
Realizowanie prawa własności odrębnego lokalu jest ograniczone w pewnym zakresie z uwagi na konieczność uwzględnienia praw pozostałych właścicieli (ograniczenia wprowadza art. 12-17 ustawy o własności lokali). Jednakże ograniczenia te nie mogą być zbyt daleko idące, a zwłaszcza sprzeczne z istotą prawa własności. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, właściciele nie mogą w trybie przepisów ustawy o własności lokali podejmować uchwał ingerujących w prawa odrębnej własności lokali, w tym przez uzależnienie możliwości użytkowania lokalu od uzyskania uprzedniej zgody pozostałych członków wspólnoty.
Zmiana przeznaczenia lokalu należącego do innego członka wspólnoty nie mieści się w katalogu czynności wymienionych w art. 22 ustawy o własności lokali. Rozstrzygnięcie w tej sprawie mogłoby być inne, gdyby uchwała wspólnoty dotyczyła sprawy objętej jej kompetencjami, czyli przebudowy nieruchomości wspólnej. Należy jednak pamiętać, że przepisy regulują zasady korzystania ze współwłasności. W związku z tym prowadzenie działalności gospodarczej w budynku wielorodzinnym będzie ograniczone w przypadku korzystania z części wspólnych. Zasady określone w art. 206 Kodeksu cywilnego uzupełnia art. 12 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem, zachowując prawo do wyłącznego korzystania z własności indywidualnej, każdy właściciel jest ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie dla swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać.
W zakresie, w jakim nieruchomość wspólna nie jest niezbędna do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, wspólnota mieszkaniowa ma prawo określić zasady korzystania z niej. Decyzje te muszą pozostawać w zgodzie z przepisami prawa, zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością, ale też nie powinny naruszać interesu właściciela lokalu. Dotyczy to m.in. reklam i szyldów montowanych na elewacji, stanowiącej część wspólną budynku. Wspólnota może podejmować decyzje i stosować ograniczenia w tym zakresie, ale ograniczenia muszą być tożsame dla wszystkich właścicieli lokali użytkowych. Podkreślał to Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 22 lutego 2016 r.
Sprzedaż alkoholu w budynku wspólnoty
Oddzielnym i dość ciekawym przypadkiem ograniczenia swobody prowadzenia działalności gospodarczej jest sprzedaż detaliczna napojów alkoholowych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Wymaga ona zgody zarządcy lub administratora budynku, co wynika wprost z art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi. W takim przypadku to przepisy prawa nakładają ograniczenia na właściciela lokalu.
Sądy powszechne wskazują, że w zakresie wyrażenia lub odmowy zgody na sprzedaż alkoholu wspólnota mieszkaniowa ma swobodę decyzji. Sprzedaż alkoholi w lokalu użytkowym niewątpliwie ma wpływ na korzystanie z pozostałych lokali, zwłaszcza mieszkalnych, których właściciele są zmuszeni znosić zachowania zakłócające spokój przez klientów sklepu. Są to immisje w rozumieniu art. 144 Kodeksu cywilnego, do znoszenia których pozostali właściciele lokali nie mogą być zmuszani przez właściciela lokalu użytkowego. Oddziaływanie punktu sprzedaży alkoholu na otoczenie jest na tyle istotne, że taka zgoda jest wymagana.
Członkowie wspólnoty mają prawo wyrazić swoje zdanie, czy akceptują sprzedaż napojów alkoholowych w lokalu wchodzącym w skład wspólnoty, czy też nie. Prawo do korzystania z lokalu musi ustąpić interesowi i prawom pozostałych członków wspólnoty, gdy tego wymagają zasady współżycia społecznego, które pozwalają na ograniczenie korzystania z prawa własności. Niedopuszczalne jest bowiem uznanie prawa korzystania z własnej nieruchomości za absolutne i niepodlegające żadnym ograniczeniom, podczas gdy sprzeciwiają się temu prawa innych osób do korzystania z ich rzeczy, ale także inne gwarantowane Konstytucją RP prawa.
Ograniczenie prawa własności nie narusza jego istoty, gdyż sama właścicielka przyznała, że ma możliwości korzystania z tego prawa w inny niż dotychczas sposób. Zgoda powinna dotyczyć konkretnego podmiotu. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 11 stycznia 2007 r. zaznaczył, że zgoda właściciela budynku powinna być aktualna i adresowana do konkretnego podmiotu, który będzie prowadził działalność polegającą na sprzedaży napojów alkoholowych. Zgoda nie powinna być wyrażona w sposób abstrakcyjny, in blanco i bezterminowo.
Sąd Okręgowy w Olsztynie w wyroku z 21 września 2022 r. stanął na stanowisku, iż o ile skonkretyzowana "zbiorowa" decyzja wspólnoty podjęta w konkretnym czasie i w ramach konkretnego postępowania o wydanie koncesji jest dopuszczalna prawem, to nie jest nią uchwała tworząca swoisty nowy "wewnątrzwspólnotowy" stan prawny. W orzecznictwie rozpatrywano także problem możliwości wycofania przez wspólnotę zgody na sprzedaż alkoholu.
Uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest czynnością prawną i zawiera oświadczenie woli kolektywu. Uchwała, jak każda czynność prawna, podlega regulacjom Kodeksu cywilnego. Oświadczeń woli nie można bowiem składać pozornie, dowolnie ich cofać, czy też dowolnie uchylać się od skutków złożonych oświadczeń. Co do zasady, z chwilą dotarcia do adresata oświadczenie woli nie podlega odwołaniu.
Istnieje szereg orzeczeń, które przyznają wspólnocie prawo do zmiany pierwotnie podjętej uchwały. W jednym z nich w 2014 r. podjęto uchwałę wyrażającą zgodę na sprzedaż alkoholu na wniosek poprzedniego właściciela. Następnie nowi właściciele nie wystąpili do wspólnoty o powtórne udzielenie takiej zgody. Sąd uznał, że nie można wymagać od wspólnoty respektowania zezwolenia udzielonego wiele lat temu w zmienionych okolicznościach. Uchwała podjęta na przyszłość nie wywołuje żadnych skutków prawnych względem obecnego zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych, a jedynie zabezpiecza interes wspólnoty na przyszłość.
Na podstawie przepisów ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi zezwolenie na sprzedaż alkoholu jest wydawane przez właściwy organ na czas oznaczony. W związku z tym każdy kolejny wniosek powinien być opatrzony zgodą właściciela, użytkownika, zarządcy nieruchomości lub administratora budynku. Skoro zatem zgoda jest wymagana każdorazowo, to również wskazane podmioty powinny mieć możliwość zajęcia swojego stanowiska w sprawie.
Z tym stanowiskiem zgadza się także Sąd Okręgowy w Białymstoku, który w wyroku z 25 kwietnia 2017 r. wskazał, że do skutecznego wyrażenia zgody na sprzedaż alkoholu wymagana jest zgoda właścicieli wyrażona w formie uchwały, przy czym nie jest to zgoda bezwarunkowa, nieograniczona, "na zawsze". Wspólnota ma uprawnienie do ponownego rozważenia zagadnienia będącego w przeszłości przedmiotem podjętej uchwały, a następnie zmodyfikować stanowisko, dostosowując je do aktualnej sytuacji.
W orzecznictwie wskazuje się, że właściciele lokali mogą ograniczyć godziny sprzedaży alkoholu w lokalach użytkowych, ale musi to wynikać z racjonalnych przesłanek, jak np. zakaz po godz. 22:00. Wspólnota mieszkaniowa nie może decydować o prywatnej własności, w tym ograniczać możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu. Wspólnota może jednak podejmować uchwały w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej (np. w przypadku gdy zmiana przeznaczenia lokalu wymaga przebudowy części wspólnej) i w przypadkach wskazanych w odrębnych przepisach, jak wyrażenie zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu znajdującym się w budynku wspólnoty mieszkaniowej. W tym zakresie mieszkańcy mają swobodę udzielenia lub odmowy wyrażenia zgody.
Umowa z prawnikiem a czynności zwykłego zarządu
Obsługa prawna wspólnot mieszkaniowych bywa skomplikowana. Czasami pojawia się pytanie, czy podpisanie umowy z prawnikiem reprezentującym wspólnotę podczas czynności procesowych jest czynnością zwykłego zarządu, czy też wymaga zgody właścicieli lokali przez przyjęcie uchwały.
Ustawa o własności lokali wskazuje, że czynności zwykłego zarządu zarząd wspólnoty może podejmować samodzielnie. Jednak kluczowe jest ustalenie, czy podpisanie umowy z prawnikiem jest taką czynnością. Choć ustawa wymienia konkretne czynności, które z całą pewnością nie są czynnościami zwykłego zarządu, to nie ma tam wprost wymienionego podpisania umowy z prawnikiem. Sądy są jednak zgodne, iż katalog czynności zwykłego zarządu jest otwarty.
W myśl wyroków sądów apelacyjnych, podpisanie umowy z prawnikiem co do reprezentowania wspólnoty nie jest czynnością wykraczającą poza zwykły zarząd. Wynika to z obowiązku zarządcy nieruchomości podejmowania czynności bieżącego administrowania nieruchomością mających na celu utrzymanie jej w niepogorszonym stanie.
#16 Jak działają wspólnoty mieszkaniowe | Strzelczyk i Lubowiecki - Prawo Nieruchomości. #prawo
Koszty zastępstwa procesowego
Uchwała, w której wspólnota obciąża właścicieli lokali będących powodami kosztami wynajęcia adwokata przez zarząd, należy uznać za sprzeczną z prawem. Podstawową zasadą jest, że wszyscy właściciele ponoszą koszty związane z zarządem nieruchomością wspólną proporcjonalnie do posiadanych udziałów. Przepisy Kodeksu postępowania cywilnego regulują sposób ponoszenia kosztów sprawy sądowej przez strony, a roszczenie o zwrot kosztów procesowych może być dochodzone wyłącznie w trakcie postępowania, którego jest wynikiem.
Uchwały dotyczące przebudowy nieruchomości wspólnej
Dla czynności, na którą wspólnota mieszkaniowa wyraża zgodę (np. nadbudowa lub przebudowa nieruchomości wspólnej), potrzebna jest zarówno odpowiednia uchwała, jak i pełnomocnictwo dla zarządu sporządzone w formie wymaganej dla tej czynności. Uchwała taka może zapaść w różnych trybach. Celem artykułu jest omówienie problemów stosowania norm prawnych na przykładzie uchwały dotyczącej zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie tych działań i rozporządzenie nim, a także zmianę wysokości udziałów.
Prace budowlane podjęte na podstawie zgody członków wspólnoty wyrażonej w uchwale, polegające na przebudowaniu części nieruchomości wspólnej, mogą doprowadzić do powstania kolejnego samodzielnego lokalu. Po ich zakończeniu zachowuje on swój dotychczasowy status jako część budynku, dopóki nie dojdzie do wyodrębnienia jego własności.
Istnieje pogląd, że uchwały dotyczące wymienionych w art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a ustawy o własności lokali spraw, w tym zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, mogą być podejmowane większością głosów. Argumentuje się, że uczestnictwo we wspólnocie oznacza konieczność ograniczenia praw każdego właściciela na rzecz wspólnego interesu, a wymaganie jednomyślności przy podejmowaniu niektórych uchwał jest nieuzasadnione.
Stanowisko sądów powszechnych w zakresie podejmowania uchwały większością głosów właścicieli lokali nie jest jednolite. Z jednej strony, niektóre sądy uznają za niedopuszczalne stosowanie art. 22 ust. 3 pkt 5a ustawy o własności lokali w sposób prowadzący do ingerencji w prawo własności i odmiennego kształtowania stosunków własnościowych we wspólnocie. Dlatego zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej, ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, nie jest możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej większością głosów. Z drugiej strony, inne sądy wskazują na bezpodstawność zarzutu braku jednomyślności przy podejmowaniu uchwał, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a ustawy o własności lokali, argumentując, że wynika to wprost z art. 23 ust. 2 ustawy.
Za w pełni zasadne należy uznać stanowisko dopuszczające podejmowanie uchwał większością głosów. Postanowienie Sądu Najwyższego, na które powołują się sądy drugiej grupy, zostało wydane w sprawie, w której zmiana wysokości udziałów była związana z dokonaniem nowego pomiaru powierzchni poszczególnych lokali. Natomiast uchwała nie wywołuje takich skutków. Prawidłowe określenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej jest istotne z punktu widzenia prawidłowego zarządu rzeczą wspólną i podejmowania uchwał. W przypadku zatem, gdy nie została zawarta umowa wskazana w art. 7 ust. 3 zdanie drugie ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą wolą większości doprowadzić do takiego stanu, jaki powinien wynikać z art. 3 ust. 3-5 ustawy. Możliwość ta została zapewniona w art. 22 ust. 2 w związku z art. 22 ust. 3 pkt.
Z przebudową części nieruchomości wspólnej, ustanowieniem odrębnej własności lokalu i rozporządzeniem nią nierozerwalnie związana jest zgoda na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Tym samym można polemizować ze stanowiskiem wymagającym jednomyślności właścicieli ze względu na dokonywaną zmianę wysokości udziałów w części wspólnej. Wskazana zgoda stanowi naturalną, nieuniknioną w każdym wypadku, konsekwencję powstania odrębnej własności lokalu w wyniku przebudowy części nieruchomości wspólnej, przewidzianą już w treści art. 22 ust. 3 pkt 5a ustawy o własności lokali.
Z art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy o własności lokali wynika wprost prawo do udzielenia w drodze uchwały zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu przebudowanego. Brzmienie tego przepisu nie pozostawia wątpliwości, że uchwałą większości - w trybie art. 23 ust. 2 lub 2a ustawy o własności lokali - może zostać podjęta zarówno decyzja o zgodzie na przebudowę nieruchomości wspólnej, jak i następnie ustanowienie odrębnej własności lokalu i nim rozporządzenie, a w konsekwencji także zgoda na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.
Uchwała będąca przedmiotem analizy nie tylko wyraża zgodę na dokonanie czynności wskazanych w art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a ustawy o własności lokali, ale także udziela pełnomocnictwa do zawarcia przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaży tej części nieruchomości wspólnej na rzecz członka wspólnoty, który dokonał jej przebudowy. Z uwagi na fakt, że umowa o wyodrębnieniu własności lokalu powinna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego, ten sam obowiązek znajdzie zastosowanie do uchwały udzielającej pełnomocnictwa do dokonania tej czynności, która zostanie zaprotokołowana przez notariusza i tym samym przybierze postać aktu notarialnego.
W związku z dopuszczalnością podejmowania uchwał wspólnoty mieszkaniowej także w trybie mieszanym, mogą pojawić się wątpliwości co do tego, czy w takiej sytuacji protokół sporządzany przez notariusza wymaga jego obecności nie tylko na zebraniu właścicieli lokali, ale także przy zbieraniu głosów przez zarząd. Poglądy o braku możliwości zastosowania trybu mieszanego w przypadku, gdy notariusz nie uczestniczy w indywidualnym zbieraniu głosów, nie zasługują na aprobatę. Sąd Apelacyjny w Warszawie uznał, że skoro ustawodawca nie przewidział w art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali roli dla notariusza przy zbieraniu głosów, a kompetencję tę powierzył zarządowi, nie można wymagać, aby - wbrew ustawie - to notariusz zbierał głosy lub towarzyszył zarządowi przy indywidualnym zbieraniu głosów. To zarząd bierze odpowiedzialność za prawidłowe zebranie głosów i przedstawienie stosownych dokumentów z tej czynności celem objęcia ich protokołem notarialnym.
Praktyka sporządzania przez notariuszy protokołów z zebrań wspólnot mieszkaniowych polega na tym, że dokument ten (w formie aktu notarialnego) podpisują przewodniczący zebrania oraz notariusz. Jego celem jest stwierdzenie przebiegu pewnych czynności oraz zdarzeń wywołujących skutki prawne. Kompetencja notariusza w spisaniu protokołu ma charakter stwierdzający, a notariusz nie bierze czynnego udziału w kształtowaniu się położenia prawnego uczestników protokołowanych czynności. Prawa uczestników danych czynności znajdują dostateczną ochronę w przepisach szczególnych (art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali). Osoba zainteresowana może bez ograniczeń podnosić okoliczności kwestionujące prawidłowość zebrania głosów i inne wadliwości uchwały, w ramach powództwa z art. 25.
Podejmowanie przez wspólnoty mieszkaniowe uchwał wyrażających zgodę na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie przebudowy części nieruchomości wspólnej i jednocześnie zawierających pełnomocnictwo dla zarządu do dokonania stosownych czynności prawnych stanowi jedną z najbardziej powszechnych działalności ogółu właścicieli lokali. Ich sprawne wykonywanie ma niebagatelne znaczenie dla funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, ponieważ warunkuje efektywność w zakresie prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną.
tags: #czy #zatrudnienie #radcy #prawnego #we #wspolnocie