Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Natomiast art. 48 Kodeksu cywilnego wskazuje zasadę, iż budynki i inne urządzenia stanowią część składową gruntu, gdy zostały połączone z tymże gruntem w sposób trwały. Trwałość związania oznacza, iż istnieć musi solidne i ścisłe w sensie technicznym połączenie budynku lub innego urządzenia z gruntem na którym ma być posadowiony przedmiotowy budynek lub inne urządzenie.
Jeżeli więc budynek znajdujący się na nieruchomości jest z tą nieruchomością trwale związany to stanowi on część składową gruntu. Tylko wyraźny przepis ustawy może być podstawą do uznania, iż budynek stanowi odrębną własność od nieruchomości, na której jest posadowiony. Jednakże z danych, które zostały wskazane w niniejszej sprawie nie wynika jakoby mielibyśmy do czynienia z taką wyjątkową sytuacją.
Co więcej, zasada superficies solo cedit, która została wyrażona w art. 48 Kodeksu cywilnego oznacza, że własność nieruchomości (gruntowej) rozciąga się na rzecz, która stała się jej częścią składową, a więc że to, co zostało z gruntem połączone - w sposób naturalny lub sztuczny - dzieli los prawny tego grunt.
Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, iż jedna z zasad postępowania z zakresu ksiąg wieczystych stanowi, iż budynek ujawnia się tylko i wyłącznie wtedy, gdy stanowi odrębny przedmiot własności lub wyodrębniono znajdujące się w nim lokale albo znajdują się w nim lokale, będące przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Jeżeli bowiem budynek został połączony z gruntem w sposób trwały, trzeba uznać zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego, że ten budynek stał się częścią gruntu. Powyższe potwierdzają zapisy Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 listopada 2013 roku w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym.
W § 21 przedmiotowego Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości wskazano, w jakich sytuacjach dokonuje się ujawnienia w podrubryce 1.4.2 Ksiąg wieczystych danych o oznaczeniu usytuowanych na nieruchomości budynków. Są to sytuacje, gdy:
- budynki stanowią odrębną nieruchomość;
- budynki, z których wyodrębniono lokale stanowiące odrębną nieruchomość;
- budynki, w których znajdują się lokale, do których przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
- budynki, do których przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Innymi słowy Rozporządzenie wskazuje wyłączne przypadki, które powodują, iż następuje ujawnienie budynków w księdze wieczystej. Jeżeli Pana przypadek nie dotyczy w/w budynków, to nie istnieją podstawy do ujawnienia budynku.
Budynki w księdze wieczystej ujawnia się więc jedynie w przypadkach, gdy istnieje konieczność wyodrębnienia lokali w tymże budynku albo lokale, które w danym budynku się znajdują mają być przedmiotem własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu lub gdy grunt znajduje się w wieczystym użytkowaniu, a na nim znajdują się budynki lub urządzenia stanowiące odrębną własność. Jedynie w tych przypadkach zasadne jest złożenie wniosku o wyodrębnienie lokalu oraz wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej budynku, w którym ma być wyodrębniony.
W pozostałych sytuacjach, a więc również w przedstawionym przez Pana stanie faktycznym (gdy budynek stanowi część składową gruntu), Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 listopada 2013 r. nie przewiduje podstaw do ujawnienia budynku w księdze wieczystej.
Warto zaznaczyć, że kwestia "trwałego związania z gruntem" była wielokrotnie przedmiotem orzecznictwa. Naczelny Sąd Administracyjny wielokrotnie i kategorycznie wypowiadał się, że cecha „trwałego związania z gruntem” sprowadza się do posadowienia obiektu na tyle trwale, by zapewnić mu stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym, mogącym go zniszczyć lub spowodować przesunięcie czy przemieszczenie na inne miejsce. Istnienie fundamentów nie jest jedynym wyznacznikiem kwalifikacji prawnej budynku jako trwale związanego z gruntem, ponieważ aktualnie dostępne środki techniczne pozwalają także na zastosowanie innych rozwiązań technicznych pozwalających na trwałe związanie obiektu budowlanego z gruntem.
Niejasna definicja "budynków pozostałych" w kontekście podatkowym prowadzi do problemów interpretacyjnych. Podatnicy mogą mieć trudności z prawidłowym ustaleniem stawki podatku od nieruchomości. Brak precyzyjnych wytycznych zwiększa ryzyko nieprawidłowego opodatkowania.
Kategoria "budynki pozostałe" jest definiowana przez wykluczenie. Obejmuje to, co nie mieści się w innych, precyzyjniejszych klasyfikacjach. Ministerstwo Finansów nie planuje doprecyzowania tych przepisów, co oznacza, że kategoria pozostaje otwarta na interpretacje.
Ministerstwo przypomniało, że zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych jedną ze stawek podatku od nieruchomości jest stawka właściwa dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Ministerstwo zaznaczyło też, że 'budynków pozostałych' nie wyłączono ze stosowania stawki dla działalności gospodarczej.
W celu precyzyjnego określenia klasyfikacji budynku, warto skonsultować się z doradcą podatkowym lub rzeczoznawcą, a także zweryfikować klasyfikację swojego obiektu w urzędzie statystycznym.
Księga wieczysta nieruchomości - wszystko co musi wiedzieć spadkobierca oraz uprawniony do zachowku
Książka obiektu to dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego. Zgodnie z art. 64 ustawy - Prawo budowlane właściciel lub zarządca jest obowiązany prowadzić taką książkę dla każdego budynku oraz obiektu budowlanego niebędącego budynkiem, którego projekt jest objęty obowiązkiem sprawdzenia, o którym mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b ustawy - Prawo budowlane.
Kwestia traktowania części podziemnych budynku, takich jak wspólne garaże, również była przedmiotem analiz sądowych. Podkreślić należy, że w aspekcie zagospodarowania przestrzennego, ładu urbanistycznego i parametrów zabudowy, istotne znaczenie mają obiekty nad powierzchnią ziemi, a nie ich części podziemne. Fakt posiadania przez budynki wspólnego garażu podziemnego nie może stanowić o tym, że projekt obejmuje jeden budynek, jeśli są one konstrukcyjnie niezależne.
Niewłaściwa interpretacja symboli na mapach geodezyjnych może prowadzić do błędnych decyzji inwestycyjnych. Aktualność map geodezyjnych jest kluczowa, a ich ważność zwykle wynosi od 2 do 5 lat. Przed zakupem działki zawsze zapoznaj się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i ewidencją gruntów w odpowiednim urzędzie.
Informujemy, że powyższy artykuł nie jest opinią ani poradą prawną i nie może służyć jako ekspertyza przed sądem, urzędem czy osobą prywatną.
Proszę pamiętać, że osoby posiadające Ochronę Prawną CDO24 zawsze mogą zasięgnąć dodatkowych informacji w departamencie prawnym CDO24 pod numerem telefonu 801 003 138 (lub 32 44 57 822), który działa codziennie od poniedziałku do piątku w godzinach od 8.00 do 16.30.
tags: #budynek #nieokreslony #innym #atrybutem #fsb