Umowa najmu zawarta na czas oznaczony, co do zasady, ma charakter trwały, co oznacza stabilizację i pewność co do przysługujących stronom praw oraz obciążających je obowiązków. Cechą zobowiązań trwałych jest to, że pozwalają działać w zaufaniu, iż wynikające z nich prawa i obowiązki nie wygasną przedwcześnie. Zobowiązania trwałe cementują istniejący stosunek prawny na określony czas, umacniają więź między stronami oraz pozwalają mniemać, że będzie ona istniała nawet w razie zmiany woli stron. Niemniej jednak, ustawodawca przewidział możliwość jej wcześniejszego rozwiązania.
Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas określony?
Zweryfikowanie, czy umowa najmu lokalu zawarta została na czas oznaczony czy nieoznaczony, ma fundamentalne znaczenie dla ustalania sposobu i możliwości jej wypowiedzenia. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, umowę najmu zawartą na czas określony można wypowiedzieć wyłącznie w przypadkach wyraźnie i jednoznacznie wskazanych w samej umowie. Ogólne sformułowania typu „z ważnych powodów” nie spełniają wymogu ustawowego - potrzebne są konkretne zdarzenia lub sytuacje. Oznacza to, że w przypadku umowy najmu zawartej na czas określony możliwość jej wypowiedzenia istnieje wyłącznie w sytuacjach i na zasadach wskazanych w samej umowie.
Jeżeli w umowie nie znajdują się przesłanki pozwalające na przedterminowe rozwiązanie, nie jest to możliwe. Tej zasady nie można zastosować dla umów bezterminowych, gdyż wypowiedzenie następuje w dowolnej chwili i bez konieczności podania przyczyn zakończenia najmu. W przypadku, gdy w umowie nie znajdują się przesłanki pozwalające na przedterminowe rozwiązanie umowy, nie jest to możliwe.
Postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 KC. Uzależnienie możliwości wypowiedzenia umowy najmu od ważnych przyczyn powoduje, że istotnego znaczenia nabiera ocena, czy dana przyczyna ma kwalifikowany charakter - tj. czy jest to przyczyna ważna. Zwęża to krąg sytuacji, w których możliwe jest dokonanie wypowiedzenia umowy najmu lokalu zawartej na czas oznaczony, a ostateczna ocena «ważności» przyczyny należy do sądu. Sąd dokonuje takiej oceny w sposób obiektywny, a nie wyłącznie przez pryzmat subiektywnego interesu wypowiadającego, nie można zatem w żaden sposób mówić o swobodnym prawie wypowiedzenia umowy najmu.
W praktyce, w celu uniknięcia ewentualnego sporu, strony umowy najmu powinny zawczasu podjąć próbę sprecyzowania tego, co w ich przypadku traktowane będzie jako „ważna przyczyna” / „wypadek określony umowie”, uzasadniający możliwość wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony.
Gdy w zawieranej umowie zostanie wprowadzony zapis o możliwości wcześniejszego rozwiązania najmu, trzeba zadbać także o wprowadzenie informacji o okresie wypowiedzenia. Kiedy w zawartym kontrakcie nie podano terminu, trzeba zastosować zasady art. 673 Kodeksu Cywilnego.
Najprostszy i najbezpieczniejszy sposób wcześniejszego zakończenia umowy to porozumienie stron, które wiąże obie strony tylko wtedy, gdy zostanie potwierdzone w formie przewidzianej w umowie (lub takiej samej jak umowa zawarta). W sytuacji, gdy umowa nie przewiduje prawa najemcy do wcześniejszego wypowiedzenia, rozwiązaniem może być zawarcie porozumienia stron. Polega ono na tym, że zarówno wynajmujący, jak i najemca wyrażają zgodę na wcześniejsze zakończenie umowy najmu.
W przypadku, gdy strony zdecydują się rozwiązać umowę, nie mają do tego prawa, jeśli nie zostały spełnione przesłanki określone w umowie. Jedynym wyjątkiem od tej sytuacji jest wcześniejsze przygotowanie aneksu do umowy ze wskazaniem zdarzeń zezwalających na przedterminowe zakończenie umowy i dopiero później dostarczenie wypowiedzenia.
PRZYKŁAD 1
Pan Tomasz i Pan Łukasz zawarli umowę najmu na okres 3 lat z możliwością przedłużenia w ostatnim roku trwania. Najemca zażądał również wprowadzenia informacji o przysługującym prawie do wcześniejszego rozwiązania umowy z zachowaniem 2-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Do kontraktu nie wpisano przesłanek, jakie trzeba spełnić, aby rozwiązać umowę, jednak zaznaczono, że prawo przysługuje każdej stronie. To postanowienie nie ma mocy prawnej, jest bezskuteczne, gdyż nie wpisano do niego zdarzeń, które pozwalają na rozwiązanie umowy przed wyznaczonym terminem.
PRZYKŁAD 2
Pan Tomasz i Pan Łukasz podpisali umowę najmu na okres 2 lat z możliwością wypowiedzenia najmu przed terminem z zachowaniem 1-miesięcznego okresu wypowiedzenia. W kontrakcie widnieje zapis, kiedy można umowę wypowiedzieć - na skutek działania siły wyższej, utraty pracy albo innego źródła dochodu przez jedną ze stron, zmiany miejsca zamieszkania przez którąkolwiek ze stron, poważnej choroby czy skazania prawomocnym wyrokiem karnym. W przepisach prawa nie ma katalogu przyczyn, które pozwalają na rozwiązanie umowy najmu przed terminem. Strony decydują samodzielnie, a uprawnienia mogą być bardzo złożone.
Szczególne przypadki wypowiedzenia umowy najmu
Zgodnie z art. 682 Kodeksu Cywilnego, jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Zagrożenie musi być realne i obiektywne. Subiektywne przekonanie najemcy o możliwości wystąpienia skutków wyrażonych w tym przepisie nie wystarczy, aby mógł się na regulację z art. 682 k.c. skutecznie powołać. Istotne jest jednak to, że stan zagrożenia, tj. możliwość wystąpienia określonego skutku, musi istnieć, ale skutek ten nie musi nastąpić.
Przykładem wady lokalu, która zagraża zdrowiu, jest emitowanie substancji toksycznych, niebezpieczeństwo zawalenia się ścian budynku, niska temperatura zagrażająca zdrowiu czy też nadmierne zawilgocenie i zagrzybienie. Ustawa o ochronie praw lokatorów nie ma odmiennej regulacji niż przewidziana we wspomnianym przepisie, co oznacza, że art. 682 Kodeksu Cywilnego znajduje zastosowanie do stosunków najmu przewidzianych w tej ustawie.
Na podstawie art. 664 § 2KC najemca uprawniony jest do rozwiązania umowy najmu w razie, gdy lokal ma takie wady, które uniemożliwiają korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. W przypadku gdy wady istniały w chwili zawierania umowy, a najemca wiedział o wadach, nie ma on prawa wypowiedzenia umowy (art. 664 § 1 KC). Wyjątkiem jest sytuacja, w której wady zagrażają zdrowiu lub życiu najemcy (lub osób przez niego zatrudnionych), w którym to przypadku jest on uprawniony do wypowiedzenia umowy nawet, jeżeli w chwili zawierania umowy o wadach wiedział (art. 682 KC).
Jeżeli najemca chce wypowiedzieć umowę najmu w związku z istnieniem wad, zobowiązany jest uprzednio wezwać wynajmującego do usunięcia usterek udzielając mu odpowiedniego terminu, chyba że wady nie dadzą się usunąć.
Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego
Wynajmujący lokal mieszkalny może wypowiedzieć najem takiego lokalu tylko na zasadach określonych w ustawie z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - przy czym musi przede wszystkim zachować określone w tej ustawie (a dokładnie w art. 11 ww. ustawy) terminy i przyczyny wypowiedzenia. Co istotne, ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, w drodze przywołanego art. 11 ww. ustawy, wprowadza ograniczenia swobody wypowiadania stosunków prawno-mieszkaniowych, których źródłem jest umowa o odpłatne używanie lokalu mieszkalnego - wyłącznie przez właściciela lokalu (wynajmującego). Wynajmujący posiada możliwość wypowiedzenia umowy najmu jedynie na podstawie art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, który stanowi, że wynajmujący może odstąpić od umowy najmu tylko wtedy, gdy istnieje ważna przyczyna. Przyczyny te są określone we wspomnianej ustawie. Wynajmujący nie ma innych możliwości wypowiedzenia umowy najmu.
Lokatora nie wiążą bowiem ograniczenia przewidziane w przywołanym przepisie (jeśli chodzi o zasadę, podstawę i terminy wypowiedzenia). Lokator może wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego w każdym czasie, jeśli chodzi zaś o podstawy i okresy wypowiedzenia - kwestie te regulują przepisy dotyczące konkretnego stosunku prawnego, który ma ulec rozwiązaniu w drodze wypowiedzenia przez lokatora (np. jeśli chodzi o najem, zastosowanie znajdą w tym zakresie przepisy KC o najmie, zwłaszcza art. 673 i 688 KC).
Konsekwencje nieprawidłowego wypowiedzenia umowy
Często najemcy pozostają w błędnym przekonaniu, iż opuszczając lokal bez jakichkolwiek ku temu podstaw, doprowadzą do „automatycznego wygaśnięcia” umowy najmu i unikną w konsekwencji obowiązku uiszczenia czynszu najmu. Jakkolwiek, zgodnie z art. 673 KC, umowa najmu zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana w wypadkach określonych w umowie. W razie, gdyby doszło do nieprawidłowego wypowiedzenia umowy najmu na czas oznaczony - np. w wyniku bezzasadnego uznania przez najemcę lub wynajmującego, że doszło do powstania ważnych przyczyn uzasadniających wypowiedzenie umowy, lub bezzasadnego uznania przez najemcę, że opuszczenie lokalu stanowi automatycznie o wygaśnięciu umowy najmu, wynajmujący będzie miał prawo żądać od najemcy czynszu najmu za dalszy („niewykorzystany”) przez najemcę czas najmu pozostały do zakończenia umowy najmu.
Co do zasady kaucja zabezpiecza roszczenia wynajmującego wynikające z umowy najmu, w szczególności z tytułu zaległości czynszowych lub szkód w lokalu. Jeżeli w umowie przewidziano możliwość potrącenia kaucji wyłącznie na poczet zaległości czynszowych, wynajmujący nie powinien traktować jej jako kary za wcześniejsze opuszczenie lokalu, o ile taki zapis nie wynika wprost z umowy. Kaucja nie powinna być traktowana jako kara, jeżeli umowa tego nie przewiduje.
PRZYKŁAD 3
Strony podpisują porozumienie o wcześniejszym rozwiązaniu umowy, w którym ustalają termin zwrotu kaucji po potrąceniu należnych opłat.
Podsumowanie
Umowa najmu zawarta na czas określony może zostać rozwiązana przedterminowo tylko w przypadku, gdy strony zezwolą na takie działanie, co będzie potwierdzone w zawartej umowie. W dokumencie muszą znaleźć się przyczyny pozwalające na wypowiedzenie przed terminem, bez tego elementu nie można rozwiązać umowy przed zakończeniem kontraktu. Zgodnie z art. 673 § 3 ustawy kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 roku (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), umowa najmu zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana w wypadkach określonych w umowie. Rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas określony przed terminem jej wygaśnięcia jest możliwe tylko w wyjątkowych sytuacjach przewidzianych przez prawo lub wyraźnie zapisanych w samej umowie.
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony
Podsumowując - to czy możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu przed jej wygaśnięciem, zależy od treści danej umowy oraz okoliczności danej sprawy. Ważne jest, aby zawierając umowę - czy to na czas nieoznaczony, czy oznaczony - dokładnie sporządzić i przeczytać jej warunki, dbając o bezpieczeństwo swoich interesów, a w razie potrzeby zasięgnąć porady specjalisty.
tags: #uzyczenie #na #czas #okreslony #brak #zwrotu